上周，昆明主城區(qū)上架19宗共617.6畝土地，起拍總價(jià)達(dá)34.8億，這一波年終大促的情形和去年極為相似，去年正是最后兩個(gè)月的成交，撐起了全年業(yè)績(jī)，其中，萬科花了11.44億買下會(huì)展片區(qū)148畝住宅用地，成為了去年買地金額榜的頭名。
根據(jù)最新披露的出讓文件，將于本月出讓的土地中，有234畝住宅和商業(yè)地塊都位于萬科七彩國(guó)際社區(qū)（現(xiàn)稱前灣都會(huì)區(qū)）規(guī)劃范圍內(nèi)，難道今年的土地成交能不能翹尾還是要靠萬科？
官渡區(qū)本月將出讓的土地共502畝，小板橋街道占了約330畝，除了巫家壩一宗學(xué)校用地和一宗住宅用地外，其他234畝（4宗商業(yè)2宗住宅）土地集中分布于萬科公園城市旁（見上圖）。
具體來看，編號(hào)KCGD2024-27和KCGD2024-28的兩個(gè)住宅地塊相連，位于萬科公園城市北側(cè)，萬科大都會(huì)以南。面積分別為42.16畝和26.25畝，容積率均為2.5，限高54米，總可建面積約11.4萬方，起始樓面價(jià)6000元/平米左右，從規(guī)劃條件看，可開發(fā)為18層以下的小高層。并且是凈地出讓，沒有什么配建要求。
4宗商業(yè)地塊面積共約165畝，分布于巫家壩路兩側(cè)，其中三宗還緊鄰新海河帶狀公園，面積共165.6畝，拍賣總起價(jià)2.58億，容積率2.1—2.5，起始樓面價(jià)1200—3000元/平米。這4宗商業(yè)地塊不僅容積率較低，限高也只有5、60米，與官渡區(qū)去年披露的新海河超線公園效果圖基本吻合，而七彩國(guó)際社區(qū)規(guī)劃的濱河商業(yè)街區(qū)也是在這里。
新海河超線公園效果圖
在七彩國(guó)際社區(qū)規(guī)劃中，萬科公園城市是沿新海河帶狀公園展開布局，項(xiàng)目除了已開發(fā)的住宅地塊外，此前已拿下的兩個(gè)濱河商業(yè)地塊過規(guī)后還暫未動(dòng)工。
這批土地看上去很像是為萬科量身定制，而且土地在10月份剛剛調(diào)整過規(guī)劃，容積率和限高都從高層規(guī)劃降到了小高層規(guī)劃，同時(shí)也基本沒有配建要求。
相比萬科去年底拿下的兩宗土地（即萬科都會(huì)半島和萬科桂語東方），這次兩宗住宅用地樓面價(jià)要高出不少，但都會(huì)半島和桂語東方3000多的樓面價(jià)，沒有計(jì)算回遷安置、學(xué)校、道路、公園等外掛，再加上可開發(fā)小高層產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，其實(shí)地價(jià)并不算高。
另外這6宗土地并不要求打包出讓，開發(fā)商可根據(jù)自身情況自由選擇，官渡區(qū)這批土地出讓算是誠(chéng)意十足了。
有利因素顯而易見，但不利的一面也存在，最重要的是萬科片區(qū)內(nèi)桂語東方和都會(huì)半島兩個(gè)新盤都是剛開盤，雖然賣的都不錯(cuò)，桂語東方還大有希望拿下11月銷冠，可總體上樓市去化速度和以往不能比了，房企普遍拿地謹(jǐn)慎，推盤節(jié)奏放緩，萬科有沒有拿地意愿現(xiàn)在還真不好說。
海麗賓雅酒店東側(cè)42.79畝濱河地塊
5號(hào)線寶豐站旁37畝濱湖地塊
昆明這波年終土地大促對(duì)房企確實(shí)比較友好，比如官渡區(qū)的地塊條件都不錯(cuò)，其他比較值得關(guān)注的，一個(gè)是海麗賓雅酒店東側(cè)42.79畝濱河住宅地塊，起價(jià)5.3億元，容積率3.1，樓面價(jià)6000元/平米，另一個(gè)是環(huán)湖東路邊緊鄰5號(hào)線寶豐站的濱湖地塊，面積37畝，商住比35:65，容積率僅1.5，起價(jià)2.22億，起始樓面價(jià)僅6000元/平米。
話說回來，昆明樓市要回暖，商品房土地成交是個(gè)很重要的指標(biāo)，接下來不能全指望萬科、邦泰拿地，其他房企也得支棱起來才行。
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