2014年上半年昆明76項目900萬方獲準售 同比上漲30.32%

2014年上半年，先是溫州樓市崩盤風聲肆虐，昆明開發(fā)商對此則表現(xiàn)出了較為淡定的態(tài)度；后有杭州多項目爭相降價，引發(fā)了新一輪的樓市恐慌，但是昆明開發(fā)商說了杭州房價過高，泡沫嚴重，降價很正常。然而，進入四月份，昆明某些樓盤坐不住了。自天宇瀾上打響降價第一槍之后，接著又有多家房企攜旗下項目采取“一口價”、“打折”“特惠房源”等方式的降價事件層出不窮。隨后，上半年終在“放松限購的”重重疑云中收官。總體來看，2014年的新增面積一直處于高位，各月均超過了百萬方。顯而易見，即便2014年上半年市場呈現(xiàn)下探趨勢，但開發(fā)商們?nèi)匀槐３至溯^為積極的入市態(tài)度。

今年上半年，昆明樓市庫存量長期處于上升態(tài)勢，市場繼續(xù)延續(xù)了供大于求的局面，且趨勢明顯，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。

截至2014年6月30日，據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2014年上半年昆明主城四區(qū)和呈貢新區(qū)共有76個項目到手105個預售證，較去年同期（2013.1-2013.6）為62個項目發(fā)放的84張預售證相比增加了14個項目21張預售證。上半年的獲批預售面積達9000411.66平米，較去年同期6271072.24平米增加了729339.42平米，同比漲幅為30.32%。

105張預售證共帶來了900萬方的新增供應(yīng)量，倘若以單套戶型面積100平米來粗略計算估算，900萬方可形成90000套左右的房源供應(yīng)量，而今年上半年昆明成交的商品房源總套數(shù)為61659套，供大于求的結(jié)構(gòu)特征明顯，開發(fā)商們也明顯感覺到了去化壓力。

2014年上半年市場應(yīng)增供應(yīng)面積為9000411.66平米，而市場消化的商品房面積則為5349158.55，供求比為1.7。其中，除了3月份出現(xiàn)了市場供不應(yīng)求的情況以外，其余5個月均呈現(xiàn)出供過于求的局面。

數(shù)據(jù)顯示：

2010年商品房新增入市面積941.19萬㎡，成交面積為605.57萬㎡，當年剩余房源面積至少為335.62萬㎡。

2011年商品房新增入市面積715.54萬㎡，成交面積為663.70萬㎡，當年剩余房源面積至少為51.84萬㎡。

2013年商品房新增入市面積1738.21萬㎡，成交面積1023.85萬㎡，當年至少剩余房源面積714.36萬㎡。

2014年上半年商品房新增入市面積為900.04萬㎡，成交面積為534.92萬㎡，上半年剩余房源面積至少為365.12萬㎡。

從以上四年半的供應(yīng)面積和成交面積的數(shù)據(jù)中不難看出，昆明房地產(chǎn)市場長期以來就處于供過于去的局面。刨除其他因素，若單以成交面積和獲批預售面積來粗略估算，自2010年至2014年上半年，昆明市場中剩余的待售房源面積就高達1977.51萬平米。

若按照2014年上半年最高月成交量120.31萬㎡計算，剩余的近2000萬㎡的房源面積至少可以供昆明市場消耗一年零六個月。而如果按照2014年上半年月平均成交面積89.15萬㎡計算，四年半剩余的房源庫存量就足夠銷售一年零十個月。

基于四年半以來遺留的大量存貨，昆明樓市總體供大于求的局面難以在短時間內(nèi)得到改善，而對于新入市的商品房房源，開發(fā)商們也更愿意在傳統(tǒng)的銷售旺季進行投放或是集中在每月的中下旬發(fā)力，月初多以熱場活動為主。

報告中，云南房網(wǎng)將2014年上半年新增商品房房源粗略分為商務(wù)、商業(yè)、商住、純住宅和綜合體五個物業(yè)類別。與往年一樣，住宅尤其是高層住宅仍是今年上半年市場的主導。

其中，純住宅獲得預售證43個，新增待售面積3595696.19平米；緊隨其后的商住類別的物業(yè)，共有37張預售證到手，新增待售面積為3374220.95平米；同時，上半年昆明的寫字樓市場至少預售方面表現(xiàn)出了強勁的動力，寫字樓物業(yè)共有14個預售證，新增入市面積為1357287平米。排名第四位的是商業(yè)，該物業(yè)共拿到了9張預售證，獲批預售面積為523474.51平米。綜合體排名最末，共拿到兩張預售證，新增待售面積為149733.18平米。

隨著樓市熱度的整體回落，未來，昆明的住宅市場仍將是剛需的天下，同時，改善型需求也較為強勁，業(yè)內(nèi)人士也提出上半年的昆明樓市逐步回歸到居住功能。

從區(qū)域供給來看，南市區(qū)意料之中成為了2014年上半年的供貨主力。

其中，南市區(qū)共有31張預售證到手，預售面積306.53萬㎡，占上半年新增總供應(yīng)面積的34.06%；排名第二的是呈貢，共拿到11張預售證，預售面積達140.57萬㎡，占上半年新增供應(yīng)面積的15.62%；西市區(qū)21張預售證116.8萬㎡預售面積排名第三，占上半年新增供應(yīng)面積的12.98%。

中心區(qū)和北市區(qū)供應(yīng)量相當。中心區(qū)稍稍領(lǐng)先，共拿到18張預售證，預售面積達96.49萬方，其中一環(huán)內(nèi)板塊新增1.86萬㎡預售面積，二環(huán)內(nèi)板塊新增94.63萬㎡預售面積。北市區(qū)緊咬中心區(qū)，10張預售證帶來85.44萬㎡的待售面積，占上半年新增供應(yīng)面積的9.49%。

而東市區(qū)和空港片區(qū)分別拿到7張預售證同，其中東市區(qū)新增預售面積為77.64萬㎡，占上半年總供應(yīng)面積的8.63%；空港片區(qū)排名最末，新增76.58萬㎡預售面積，占上半年總供應(yīng)量的8.51%。

綜合來看，近幾年來，昆明樓市的庫存量正逐年攀升，每年大量的新增供應(yīng)面積以及剩余可售面積讓供求矛盾逐漸擴大。在此背景下，開發(fā)商們也直呼去化壓力大，因而，降價、打折、優(yōu)惠等措施似乎不約而同地成為了眾多開發(fā)商在面對去化壓力時的選擇。而對于2014年的下半年的走勢，專家們眾說紛紜，有說會繼續(xù)下行的，有說整體微張的，更有甚者拋出“隨緣吧”三字。至于昆明樓市下半年的走勢，只能說“能見度”仍然不高。（于曉婷/云南房網(wǎng)資訊中心）