2025年新年伊始，邦泰三天內(nèi)兩次出手拿地，像邦泰以往的項(xiàng)目一樣，未來兩個(gè)新項(xiàng)目入市肯定會(huì)對(duì)片區(qū)樓市形成較大沖擊，其中呈貢約79畝新項(xiàng)目更為明顯和直接，對(duì)主打剛需的斗南片區(qū)堪稱“貼臉開大”。
邦泰入昆首作邦泰花園城落子在馬金鋪，那時(shí)昆明樓市正紅火，邦泰這么一家小公司在偏僻區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目，一點(diǎn)都不起眼，而且馬金鋪也沒什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，完全是在唱獨(dú)角戲。
但隨著邦泰近兩年大規(guī)模逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，邦泰在昆明的觸角延伸到呈貢和主城核心區(qū)，開發(fā)規(guī)模和影響力急劇擴(kuò)大，每個(gè)新項(xiàng)目都不同程度的引發(fā)片區(qū)市場(chǎng)“地震”。
邦泰新項(xiàng)目殺入，斗南樓市新格局
這次新獲取的呈貢約79畝住宅用地，在斗南片區(qū)引發(fā)的“震級(jí)”有可能更高。
首先是邦泰新項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手斗南三盤的距離太近了，新項(xiàng)目雖然歸屬呈貢老城區(qū)的龍城街道，但其西側(cè)差不多一街之隔就是綠地東海岸，而綠地東海岸和卓越滇池晴翠、海榮滇池瀾庭沿古滇路一字排開，所以從區(qū)域市場(chǎng)角度看，項(xiàng)目應(yīng)劃入斗南片區(qū)。
這和雙塔的邦泰璟和類似，不過雙塔片區(qū)屬于純高端板塊，綠城鳳起蘭庭和龍湖錦粼天曜的應(yīng)對(duì)措施是小面積段產(chǎn)品提前降價(jià)清倉(cāng)，和邦泰比拼比較小眾的大戶型市場(chǎng)，而邦泰璟和入市價(jià)格又高出市場(chǎng)預(yù)計(jì)，所以邦泰進(jìn)入雙塔片區(qū)后，并沒有出現(xiàn)大打出手的情況。
可是邦泰殺入斗南片區(qū)后，幾乎可以肯定會(huì)掀起一場(chǎng)腥風(fēng)血雨。斗南是昆明比較典型的剛需片區(qū)，臨近地鐵4號(hào)線，通勤便利，各項(xiàng)目都有配套學(xué)校，房?jī)r(jià)只要萬元左右，在售的三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本和產(chǎn)品差別很小，雖然彼此盯著搞點(diǎn)優(yōu)惠拉客，小打小鬧，但總體上日子還過得去。
而邦泰新項(xiàng)目的低成本和產(chǎn)品天然就有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如果只看樓面地價(jià)，邦泰約2904元/平米，比其他三盤都要高，但邦泰拿地沒有任何外掛，而且沒有商業(yè)地塊開發(fā)。
斗南片區(qū)百萬方大盤卓越滇池晴翠（圖源項(xiàng)目官微）
對(duì)比看，卓越滇池晴翠有約64畝商業(yè)開發(fā)，外掛一大堆：約20萬方的安置房（占項(xiàng)目總建面的約1/5），每一百平米安置房配建一個(gè)車位，12.5萬方市政道路、6.3萬方公共綠地、不低于5455平米的幼兒園。
滇池瀾庭為商住混合用地，總建面約15.6萬方，其中安置房就有55742平米，另外還有配套400個(gè)車位，2千多平米道路建設(shè)的外掛。
綠地東海岸為接盤原龍斗壹號(hào)項(xiàng)目，接手后不光要負(fù)責(zé)商業(yè)地塊的開發(fā)，新拿下的兩個(gè)回遷安置地塊中，也有數(shù)十萬方需無償移交的回遷房建設(shè)任務(wù)。
綠地東海岸配套的昆三中海岸城學(xué)校
同時(shí)，剛需盤必備的書包房斗南三盤也沒拉下，引進(jìn)新建或與學(xué)校合作都得花錢。
相比之下，邦泰的成本優(yōu)勢(shì)就大了，一方面沒有商業(yè)包袱，無外掛，另一方面由于項(xiàng)目位于得專項(xiàng)借款支持的龍街村片區(qū)城改項(xiàng)目，道路、學(xué)校等配套設(shè)施建設(shè)也都有著落，去年，呈貢已啟動(dòng)了龍街村片區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施多個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)工作。
邦泰手上另一張大牌是產(chǎn)品，僅2.5的容積率大大低于斗南三盤，更致命的是，斗南三盤都是昆明住宅新規(guī)實(shí)施前的上一代產(chǎn)品，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力天然不如邦泰。
海榮滇池瀾庭一期進(jìn)度（圖源項(xiàng)目官微）
如果新項(xiàng)目和之前的邦泰臻境和悅九章一樣，再度祭出低價(jià)大招，那就真的成了“貼臉開大”了，而以邦泰做剛需項(xiàng)目一貫風(fēng)格來，低價(jià)快速走量的可能性極大，屆時(shí)，斗南三盤能不能扛得住還真是個(gè)問題。
目前看，邦泰斗南新項(xiàng)目的短板主要是暫無學(xué)校配套，不過根據(jù)龍街村片區(qū)城改規(guī)劃，項(xiàng)目南側(cè)有一所規(guī)劃24班小學(xué)，應(yīng)被列入專項(xiàng)借款建設(shè)項(xiàng)目，北側(cè)的昆明三中呈貢學(xué)校（原呈貢一中），已在去年底發(fā)布了提升改造招標(biāo)，東側(cè)緊鄰的也是云大附中呈貢中學(xué)，邦泰新項(xiàng)目不缺教育資源，就看以后舍不舍得花錢了。
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