時序更迭，又一年翻頁。過去的這一年，年中開發(fā)商的艱難度日并未讓昆明樓市陷入萬劫，年底飆升的成交量創(chuàng)下了歷史最高值，此般數(shù)據(jù)又給人以絲絲暖意。雖然“冷”成為了2014年的主基調(diào)，但我們猜中了開頭卻未猜到這結(jié)局，在開發(fā)商降價跑量的努力下，部分購房需求在年底得以釋放，再加上限購取消、限貸放松、央行降息等多重政策助益，成交量自11月份起穩(wěn)步攀升，并于年底達(dá)到峰值。樓市回暖效應(yīng)也傳導(dǎo)至商品房供應(yīng)方面，根據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年昆明共發(fā)放252張預(yù)售證，涉及137個新建項(xiàng)目，新增供應(yīng)量1840萬方，如同年的成交量一樣，同樣創(chuàng)下了歷史新高。
2014年1月-12月昆明預(yù)售證發(fā)放情況
新增供應(yīng)量1840萬方創(chuàng)歷史新高
云南房網(wǎng)根據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布的預(yù)售證發(fā)放情況不完全統(tǒng)計(jì)，2014年昆明主城、呈貢及郊縣累計(jì)發(fā)放252張預(yù)售證，涉及137個項(xiàng)目，較2014年103個項(xiàng)目216張預(yù)售證增加了34個項(xiàng)目36張預(yù)售證。2014年獲得預(yù)售證的137個項(xiàng)目累計(jì)為昆明提供了18396853.33平米的可售面積，比2013年的17382119.78平米增加增加了1014733.55平米，同比微幅上漲8.54%。
根據(jù)資料顯示，2013年昆明新增的1840萬方供應(yīng)量是歷史上第三次突破1000萬方，這一數(shù)據(jù)也刷新了自2005年以來的預(yù)售記錄，成為10年來的最好成績。
回顧2014年的預(yù)售證發(fā)放情況，除了7月份新增可售面積跌破百萬方以外，其余11個月的新增供應(yīng)量均在百萬方以上，4月、9月和12月份的預(yù)售面積更是突破了200萬方。其中9月份達(dá)到了供應(yīng)峰值217.59萬方，當(dāng)月昆明共發(fā)放34張預(yù)售證，涉及29個項(xiàng)目，新增入市面積創(chuàng)下年內(nèi)之最。12月份212.83萬方的新增供應(yīng)量僅次于9月份，是年內(nèi)第二高值，而4月份以208.9萬方的供應(yīng)量進(jìn)入年內(nèi)月度供應(yīng)三強(qiáng)。
云南房網(wǎng)注意到，2014年的供應(yīng)低谷并未如此前一般出現(xiàn)在春節(jié)當(dāng)月，而是現(xiàn)于7月份，為83.2萬方，但這一數(shù)值仍是是2013年供應(yīng)最低值16.04萬方的5倍還多。
2014年一季度至四季度昆明新增商品房供應(yīng)情況
如圖所示，跟2013年一季度相仿，2014年一季度獲批預(yù)售面積處于一年中的最低位，其中二月份和三月份的供應(yīng)面積分別居全年的倒數(shù)第二和第三位。而這也在情理之中，通常開年都是預(yù)售證供應(yīng)的淡季。
二季度，申請入市的項(xiàng)目逐漸增多，4、5、6三個月累計(jì)有530.68萬方的新增商品房面積入市，成為全年的供應(yīng)高峰。其中4月份和6月份的供應(yīng)量均保持高位，分別為208.9萬方和190.17萬方。這一季度商品房供應(yīng)呈現(xiàn)“V型”走勢，兩頭高，而中間的5月份回落。從供應(yīng)量來看，“紅五月”成色不足，“銀四”倒算是名至實(shí)歸。
進(jìn)入三季度，昆明并沒有如往年一樣申報(bào)預(yù)售證的項(xiàng)目出現(xiàn)大幅增長。相反，7月份新增供應(yīng)量僅為83.2萬方，成為年內(nèi)供應(yīng)量唯一跌破百萬方的月份。8月份供應(yīng)量依然無多大起色，僅為128.59萬方。倒是“金九”不負(fù)眾望，217.59萬方的新增供應(yīng)量成為年內(nèi)供應(yīng)最高值，但比起2013年供應(yīng)峰值326.7萬方比起來仍是遜色不少。
最后一個季度，除了10月份供應(yīng)量較少以外，其余兩個月也都保持在高位，分別為180.37萬方和212.83萬方，三個月內(nèi)昆明共發(fā)放77張預(yù)售證，新增供應(yīng)量508.07萬方，僅次于二季度。其中12月份再度發(fā)起了預(yù)售證申領(lǐng)高潮，當(dāng)月共有27個項(xiàng)目獲得了預(yù)售資格，拿到29張預(yù)售證，預(yù)售面積居年內(nèi)第二，為212.83萬方。
預(yù)售Top10企業(yè)出爐俊發(fā)龍頭地位易主子元集團(tuán)
2014年預(yù)售Top10企業(yè)榜單
如圖，2014年商品房新增供應(yīng)量排名前十的企業(yè)浮出水面，它們分別是子元集團(tuán)、實(shí)力集團(tuán)、諾仕達(dá)集團(tuán)、春都城建、俊發(fā)地產(chǎn)、長豐地產(chǎn)、海倫堡地產(chǎn)、正林實(shí)業(yè)、中源實(shí)業(yè)和云南城投。
值得注意的是，2013年俊發(fā)地產(chǎn)無論是企業(yè)本身還是項(xiàng)目都是昆明新增商品房的供應(yīng)NO.1，而2014年這一龍頭地位依然易主于子元集團(tuán)。其中子元集團(tuán)攜長水航城和潤城兩項(xiàng)目入市，共申領(lǐng)了14張預(yù)售證，預(yù)售面積達(dá)123.47萬方。排名較2013年上升了兩位，供應(yīng)量也增加了56.75萬方。
排名第二的是實(shí)力集團(tuán)，其于2014年累計(jì)有6張預(yù)售證到手，涉及實(shí)力壹方城、東盟森林、實(shí)力玖如堂三個項(xiàng)目，預(yù)售面積為54.3萬方。相較于2013年，實(shí)力集團(tuán)2014年的表現(xiàn)倒是十分亮眼，旗下新項(xiàng)目實(shí)力玖如堂入市，其余兩個項(xiàng)目也持續(xù)銷售。諾仕達(dá)也不甘示弱，共獲得5張預(yù)售證，預(yù)售面積為54.28萬方，僅次于實(shí)力，斬獲了三甲席位。春都城建雖是新面孔，僅有1張預(yù)售證到手，但預(yù)售面積卻在54.23萬方，排名第四位。于2013年居龍頭地位的俊發(fā)新增供應(yīng)量下降了四位，僅為五強(qiáng)最后名額，13張預(yù)售證共帶來48.07萬方的預(yù)售面積。長豐地產(chǎn)拿到1張預(yù)售證，預(yù)售面積46.21萬方，居第六位。排名第七的是海倫堡，旗下共有海倫國際和海倫先生2個項(xiàng)目申領(lǐng)預(yù)售證4張，新增供應(yīng)量45.52萬方。正林實(shí)業(yè)旗下馬街摩爾城項(xiàng)目領(lǐng)得6張預(yù)售證，預(yù)售面積41.55萬方，新增供應(yīng)量居第八位。中原實(shí)業(yè)排名第九，8張預(yù)售證共帶來41.23萬方新增可售面積。十強(qiáng)的最后名額是云南城投，其2014年共領(lǐng)得2張預(yù)售證，新增供應(yīng)面積40.6萬方。
而2013年曾上榜的集成廣福、神州天宇、萬科地產(chǎn)、中豪集團(tuán)、昆百大珠寶、佳達(dá)利集團(tuán)和萬達(dá)集團(tuán)2014年均無緣十強(qiáng)。
2014年預(yù)售Top10項(xiàng)目榜單
新增供應(yīng)量排名前十的項(xiàng)目也呼之欲出。三強(qiáng)分別是長水航城，領(lǐng)12張預(yù)售證，供應(yīng)面積103.09萬方；七彩云南第壹城，領(lǐng)5張預(yù)售證，供應(yīng)面積54.28萬方；惠景園，領(lǐng)1張預(yù)售證，供應(yīng)面積54.23萬方。
另外，新亞洲體育城星辰園、海倫國際、馬街摩爾城、圣世一品、大都、融城昆明湖和別樣幸福城均進(jìn)入了十強(qiáng)榜單，十強(qiáng)門檻為33.16萬方。
住宅為主導(dǎo)供應(yīng)量破千萬方
與往年一般無二，2014年昆明房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)的物業(yè)類型包含了住宅、商鋪、寫字樓、公寓等物業(yè)，其中住宅供應(yīng)量仍撐起了市場半邊天，突破了千萬方，約為1089.48萬方，相比2013年供應(yīng)的1013.86萬方住宅增加了75.62萬方，同比漲幅為7.46%。
供應(yīng)量排名第二的物業(yè)是車位，約為278.06萬方，較2013年新增的273.73萬方車位增加了4.32萬方，同比微幅上漲1.58%。商鋪2014年新增供應(yīng)量約為222.8萬方，較2013年的147.27萬方增加了75.53萬方，同比大漲51.29%。同比大漲的還有寫字樓物業(yè)，寫字樓2014年新增供應(yīng)面積大約為191.01萬方，較2013年的113.68萬方增加了77.33萬方，同比大漲68.02%。而公寓物業(yè)相較2013年卻下降了不少，2014年昆明公寓新增供應(yīng)量為44.33萬方，同比減少了55.31萬方，減幅為55.51%。其余物業(yè)占13.99萬方。
供求比約為1.46年庫存至少可消化一年
從2014年呈貢成交數(shù)據(jù)還未從主城剝離的上半年可以看出，除了3月份供不應(yīng)求以外，其余5個月均保持著供過于求的局面，以6月份為甚，當(dāng)月供求比高達(dá)3。2014年全年新增供應(yīng)量為1839.67萬方，成交面積保守估計(jì)為1344.47萬方，以此計(jì)算供求比約為1.4，可見2014年整個昆明市場依然處于供過于求的局面，但相比2013年1.7的供求比已然大幅收窄。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：
2009年昆明新增供應(yīng)面積726.5萬方，備案成交面積725.98萬方，新增庫存面積至少為0.52萬方；
2010年昆明新增供應(yīng)量941.19萬方，備案成交面積605.57萬方，新增庫存面積至少為335.62萬方；
2011年昆明新增供應(yīng)量715.54萬方，備案成交面積663.70萬方，新增庫存面積至少為51.84萬方；
2012年昆明新增供應(yīng)量1204.56萬方，備案成交面積為693.99萬方，，新增庫存面積至少為510.57萬方；
2013年昆明新增供應(yīng)量為1738.21萬方，備案成交面積1023.85萬方，新增庫存面積至少為714.36萬方；
2014年昆明新增供應(yīng)量1839.69萬方，備案成交面積保守估計(jì)為1344.47萬方，新增庫存面積至少為495.22萬方。
若單純從新增供應(yīng)量和備案成交面積來看的話，2009年至今6年，昆明剩余的庫存面積就達(dá)到了2108.13萬方，若按照2014年最高月成交量170.39萬方計(jì)算，昆明6年來剩余的庫存面積至少還夠市場消化12個月，也就是一年。若按照2014年月平均銷售面積112.04萬方計(jì)算，那么6年的庫存面積還夠市場消耗一年零六個月。足見未來昆明樓市的房源依然充足，去庫存或仍是未來一段時間內(nèi)的樓市主旋律。另外，2014年的樓市整體轉(zhuǎn)冷，市場表現(xiàn)疲軟，好在昆明部分開發(fā)商調(diào)整了銷售策略，配合價格優(yōu)惠，市場已于年底出現(xiàn)回暖趨勢，無論是昆明的商品房成交面積還是供應(yīng)量均刷新了歷史記錄，成績依舊給力。（注：因房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)布的延遲性，年報(bào)數(shù)據(jù)與各月月報(bào)存在微小差異）
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