“房產(chǎn)新政”語境下的昆明樓市

同2004年火得冒煙的房地產(chǎn)市場相比，2005年上半年的昆明樓市因為“新政調(diào)控”而突然啞然失聲。即使是往年新盤旺開的6、7月，新開樓盤也較往年少了很多，在“房產(chǎn)新政”語境下，昆明開發(fā)商的投資熱情，消費者的置業(yè)熱情都在下降。然而，上周末，贏城洋樓、翠羽丹霞盛大開盤，用令人滿意的答卷顯現(xiàn)昆明樓市回暖跡象；8月初，公園道一號、中林佳湖新城、世紀(jì)城商鋪、中產(chǎn)風(fēng)尚中心等將“破冰”開盤；城建股份的北辰財富中心、賽倫地產(chǎn)的順城、星體公司的新亞洲·體育城都在8月進入推廣期……種種跡象表明，“地產(chǎn)新政”語境下的昆明樓市冰消雪融，即將全面“熱啟動”。

記得2004年，業(yè)內(nèi)人士將這一年定義為“政策年”。那么2005年，我們將它定義為“政策拐點年”，相信沒有人會提出異議。盡管2005年只走過一半，但陸續(xù)出臺的政策足以讓所有地產(chǎn)人窒息。在這場風(fēng)暴中，盡管并未像北京、上海等城市那樣經(jīng)歷著致命性打擊，但昆明樓市無疑也在“陣痛”中掙扎著。

讓我們來關(guān)注繼去年“8.31”土地大限后，2005年的政策拐點：

關(guān)注：2005政策拐點

新舊“國八條”表明中央整頓房地產(chǎn)市場的決心

時間：2005年3月底，2005年4月27日上榜理由：2005“宏觀調(diào)控”年最具殺傷力之行政調(diào)控地產(chǎn)市場手段搜狗檢索關(guān)鍵詞條數(shù)：國八條房地產(chǎn)，sogou搜索13793條

4月27日，國務(wù)院出臺了“4.27”加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的8項措施。此前，3月底國務(wù)院曾經(jīng)出臺了一個沒有公開的“國八點”，其核心是針對地方政府的“問責(zé)制”（國務(wù)院辦公廳出臺了名為“關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知”的文件），而新“國八條”公開發(fā)布，更明確強調(diào)了解決房地產(chǎn)市場存在問題的八條具體措施。此政一出，民眾歡呼雀躍，開發(fā)商和炒房人如坐針氈，房地產(chǎn)遭遇降溫年。

央行兩次加息引發(fā)房地產(chǎn)界強烈震動

時間：首次2004年10月29日，第二次2005年3月17日

上榜理由：中央政府對過熱房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控最具影響力的金融調(diào)控手段

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中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。此消息一經(jīng)發(fā)布，震蕩所有的投資市場，對房地產(chǎn)的沖擊尤甚。而此后不到5個月的時間，2005年3月17日，中國人民銀行再次上調(diào)個人住房貸款利率，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。個人住房貸款利率將不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。兩次加息，表明政府調(diào)控樓市過熱態(tài)勢的決心和態(tài)度。

七部委新政引發(fā)持幣代購的觀望氣氛

時間：2005年5月11日

上榜理由："宏觀調(diào)控年"最具實效和市場導(dǎo)向的調(diào)控政策

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2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其中明確規(guī)定，國家將調(diào)整住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，通過征收最多占成交全款5%的高額稅收達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為。此通知一經(jīng)公布，立刻在房地產(chǎn)投資者，尤其是中高端市場投資者中引發(fā)了地震。樓市“持幣待購”漸成氣候，市場交易量急劇下降。

人民幣升值讓中國房地產(chǎn)問題復(fù)雜化

時間：2005年7月21日晚19∶00

上榜理由：2005年對房地產(chǎn)影響最撲朔迷離的金融政策

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中國人民銀行2005年7月21日晚19∶00在其網(wǎng)站發(fā)布了《中國人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機制改革的公告》，備受矚目的人民幣升值傳聞得到證實：“根據(jù)對匯率合理均衡水平的測算，人民幣對美元即日升值2%�！比嗣駧派�值的升值讓此前撲朔迷離的中國樓市的未來更加復(fù)雜化，讓在全球化背景下的中國金融改革和未來房地產(chǎn)發(fā)展方向和趨勢前景更加不明朗。

影響：觀望成主調(diào)

據(jù)云南省統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)：今年1—6月，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成89.1億元，增長44%，但這個數(shù)據(jù)是在去年同期基數(shù)較低的前提下實現(xiàn)的，投資規(guī)模僅列全國第20位，西部地區(qū)第5位。全省商品房施工面積1904.67萬平方米，新開工面積773.26萬平方米，竣工面積167.4萬平方米，銷售面積211.88萬平方米。就昆明市場而言，1—6月，房地產(chǎn)投資50多億元商品房施工面積1040萬平方米，新開工面積429萬平方米，竣工面積82.9萬平方米，銷售面積102.6萬平方米（注：銷售面積不等同于成交面積）。

在宏觀調(diào)控的政策背景下，昆明樓市同全國大多數(shù)城市一樣，觀望成為樓市的主調(diào)。一個典型的例子是，6月初某樓盤開盤，開盤當(dāng)天放號近千個，但實際成交量僅為100余套，比例為10：1。觀望氛圍濃厚由此可見一斑。同樣的，去年在很多樓盤開盤時出現(xiàn)的連夜排號現(xiàn)象已經(jīng)基本消失，而去年樓盤開盤即清盤的新聞已經(jīng)成為遙遠(yuǎn)的過去。由于對政策的執(zhí)行情況不明朗，很多消費者不知道如何買房和賣房。

隨著房產(chǎn)新政的陸續(xù)出臺，政策的階段性影響逐漸顯現(xiàn)，昆明眾多樓盤都調(diào)整了自己的銷售檔期。去年底今年初，曾有深圳地產(chǎn)界人士預(yù)測今年昆明樓市上市量為近130個，為歷年之最，但隨著政策的一個個出臺，不少中小開發(fā)商由于看不清楚未來形勢而不敢貿(mào)然行動。一個典型的例子是，本報今年4月份舉辦的西部地產(chǎn)文化節(jié)上亮相并即將推廣的部分樓盤，目前仍出于觀望之中。應(yīng)該說，從去年的“8·31”大限到今年的“6·1”大限，政策的一步步緊逼讓昆明樓市處于最嚴(yán)酷的寒冬。

觀察：區(qū)域供盤特點

在昆明，南市區(qū)的尊崇，北市區(qū)的興起，西市區(qū)的蟄伏，新東城的躁動，似乎可以概括昆明地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。但從2005年上半年的情況來看，昆明樓市的主戰(zhàn)場仍然在南、北兩極。

尊崇的南市區(qū)

南市區(qū)在昆明樓市的價值似乎是公認(rèn)的，它給予開發(fā)商太多選擇它的理由：該區(qū)域由于自然環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好，風(fēng)向佳（西南風(fēng)），整體物業(yè)形態(tài)好，因此區(qū)域認(rèn)同率高，加之此次昆交會上，滇越鐵路主題公園、極地海洋公園、大型購物休閑廣場等三大主題公園落戶滇池國家旅游度假區(qū)，使區(qū)域配套更為完善。滇池的天然調(diào)溫功能、西山的萬畝天然森林，滇池度假區(qū)的人工植被，讓社區(qū)形成了得天獨厚的天然小氣候，再加上滇池路雙向８車道改造工程的順利完成和區(qū)域容積率（０．６）限制及空中限高的要求，更將該板塊提升為昆明最理想的居住區(qū)域。而滇池衛(wèi)城、滇池時光、滇池名古屋、香檳小鎮(zhèn)等高尚物業(yè)落戶于此，更增添了南市的尊崇。

興盛的北市區(qū)

北市區(qū)是昆明目前唯一一個片狀開發(fā)的片區(qū)，一個純居住的片區(qū)。自2001年起，隨著昆明主城“副中心”的規(guī)劃出臺，這里就成為了昆明房地產(chǎn)開發(fā)片區(qū)中的主戰(zhàn)場之一，數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)在此展開角逐。今年上半年，這里依然是地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，書香門第、華龍人家、美景星城......江東集團、倫華地產(chǎn)在此續(xù)寫經(jīng)典，而城建股份北辰財富中心的“開啟”，無疑將改寫北市“臥城”歷史。值得一提的是，位于北市區(qū)東北的世博國家公園版塊正在發(fā)現(xiàn)昆明地產(chǎn)的生態(tài)價值，并將它抒寫得淋漓盡致：世博生態(tài)城在經(jīng)歷了五年的精心醞釀，終于“破繭成蝶”，迎來了一期項目的熱銷；公園道一號以“影響中國別墅未來十年發(fā)展”的氣魄宣告“聯(lián)排別墅審判日”的到來。金玉藍(lán)灣2期、晨光大道、中產(chǎn)·風(fēng)尚中心等眾多項目的加盟，注定了今年北市的興盛。

蓄勢待發(fā)的城東南

呈貢新城控制性詳規(guī)方案出爐，將人們的目光匯聚于昆明主城東南部。在昆明房地產(chǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)格局中，南市區(qū)和北市區(qū)一直是較為突出的兩極。隨著呈貢新城的建設(shè)，未來行政中心的轉(zhuǎn)移，可以預(yù)見，這一格局有望得以改變。新規(guī)劃，將城東南區(qū)域的重要位置放在了突出的地位。目前，有著“西南第一大盤”之稱、一次性開發(fā)占地3680畝的世紀(jì)城、星體公司占地2200畝的新亞洲·體育城等幾大項目均在該區(qū)域內(nèi)建設(shè)推進。據(jù)某業(yè)內(nèi)人士透露，許多本土主流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也早已在城東南片區(qū)囤積了土地，雖然，這一片區(qū)的成熟還有待時日，但可以預(yù)見，城東南片區(qū)未來發(fā)展無可限量。

蟄伏的西市區(qū)

雖然“現(xiàn)代新昆明”讓昆明城市建設(shè)的步伐向東、向南推進，但這絲毫沒有影響開發(fā)商對這一片土地的信心。西市區(qū)逐漸走向成熟是它的一大賣點。新的區(qū)域劃分，高新區(qū)納入五華區(qū)，加之昆畹公路的貫通，為西市區(qū)的發(fā)展注入了強勁動力，隨著高新軟件技術(shù)開發(fā)區(qū)的高速發(fā)展以及西苑開發(fā)區(qū)開發(fā)運行的全面提速，為西市區(qū)的樓盤帶來無窮的升值潛力和更加美好的生活愿景。在2005年上半年，西市區(qū)的樓盤可不算少。水逸康橋、麗陽星城、硅谷公寓、美麗新世界、豐寧家園、萊蒙溪谷......西區(qū)成為“地產(chǎn)開發(fā)第三極”的跡象正在彰顯。

目前，西市區(qū)已經(jīng)由當(dāng)初的生地變成了熟地，物業(yè)升值空間是很可觀的。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，這個區(qū)域以及高新區(qū)的廣大區(qū)域在今后三五年將成長為西市區(qū)房地產(chǎn)一個重要的區(qū)域，這里不僅有大量的土地儲備，而且西市區(qū)５０萬左右的居住人口將帶動這個區(qū)域房地產(chǎn)的強勢增長。并且，這里有可口可樂、煙草科技園這樣的知名企業(yè)，隨著高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展和配套設(shè)施的逐步完善，西市區(qū)今后幾年將成為昆明房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域，開發(fā)潛力無窮。

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