在宏觀調(diào)控收緊銀根、嚴(yán)格限制外資進(jìn)入固定資產(chǎn)資本市場的同時(shí)，外資進(jìn)入中國地產(chǎn)的步伐卻似乎并未停止，從“買樓”到“建樓”，從住宅到商業(yè)，外資在中國地產(chǎn)市場仍持續(xù)深耕著。

11月7日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布修訂版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，并將于12月1日正式實(shí)施。根據(jù)新版目錄，土地成片開發(fā)；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營；房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)入限制外商投資產(chǎn)業(yè)范圍。

雖然政府部門多次出臺(tái)措施嚴(yán)厲限制外資投資房地產(chǎn)，但是外資進(jìn)入中國地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐卻似乎并未停止。資本對(duì)利益的追逐和市場反應(yīng)的靈活性使得政策的效力不斷被消弭，外資在中國地產(chǎn)市場仍持續(xù)深耕著，而且曲線吞噬商業(yè)地產(chǎn)的步伐更加迅速。

“收購”受阻

將北京公館項(xiàng)目出賣給之后，華遠(yuǎn)借殼上市獲得通過，“老任”心里多多少少有些被賤賣的感覺。但是，在2005年年末，“老任”還在為誰能夠收購北京公館而犯愁。雖然“老任”自己對(duì)北京公館喜愛有加，但是，在2005年30000元/平方米還是讓許多人望而卻步，長時(shí)間以來，沒有賣出一套。

就在“老任”愁眉不展的時(shí)候，一家境外基金十分看好北京公館，欲將該項(xiàng)目以酒店式公寓形態(tài)整體收購。為此，“老任”忍痛割愛，將大戶型公寓改成小型公寓，并投下巨資重新處理了大堂。說來也是“老任”時(shí)運(yùn)不濟(jì)，就在兩家正準(zhǔn)備交易的時(shí)候，國家出臺(tái)了“限外令”。面對(duì)“限外令”，在商場能夠游刃有余的“老任”也只能一聲長嘆。

自2006年限外政策頒布并不斷收緊以來，北京已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目在“對(duì)外”整售中遇到波折，如本刊曾連續(xù)報(bào)道其歸屬懸案的西單MALL項(xiàng)目，終因“限外令”政策拋下愛爾蘭基金，轉(zhuǎn)投內(nèi)地房企。

“限外令”確實(shí)阻礙了海外基金購買商業(yè)物業(yè)的順暢性，但與此同時(shí)，隨著國際金融市場對(duì)“人民幣升值”預(yù)期的高漲，以及國內(nèi)開發(fā)企業(yè)實(shí)力的增加，境外資本的進(jìn)入目的已經(jīng)從原來的短期收益性回報(bào)（買賣物業(yè)）更多地轉(zhuǎn)化為長期投資（前期介入并持有）。

主動(dòng)進(jìn)攻

如果說海外基金投資形式的轉(zhuǎn)變是迫于中國政府出臺(tái)的一系列“限外令”的話，那么海外資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的觀念的轉(zhuǎn)變則“歸功于”國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展。

據(jù)第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司投資部高級(jí)經(jīng)理紀(jì)剛介紹，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不同步，是近3～5年才開始的，原因在于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期較長、占用資金量較大、對(duì)專業(yè)化要求更高，因此即便是通過住宅開發(fā)獲得了較豐厚收益的國內(nèi)開發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)起步階段，也不能做到盡善盡美，即市場上可供外資通過長期持有獲利的商用物業(yè)不多，所以我們看到的現(xiàn)象是，2006以前，外資進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的途徑比較單一，即購買物業(yè)再轉(zhuǎn)售。

隨著國內(nèi)開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，以及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)給國內(nèi)商業(yè)帶來的利好環(huán)境，海外資本開始尋求積極主動(dòng)的投資模式進(jìn)軍商業(yè)。據(jù)專家人士透露，目前海外基金與國內(nèi)一半以上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有所接洽或已經(jīng)合作，并且合作的方式已經(jīng)提前至公司重組階段。

據(jù)記者了解，陽光股份第一大股東新加坡政府投資有限公司就是其中一個(gè)。其旗下作為全球最大的地產(chǎn)公司之一的GIC不動(dòng)產(chǎn)投資有限公司（GICRealEstatePteLtd），近年來已在國內(nèi)多個(gè)一、二線城市購買了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，此番更是成為陽光地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)的主要資金動(dòng)力源。

除此之外，深耕新加坡及香港地區(qū)房地產(chǎn)及投資市場的香港上市公司力寶系，日前也宣布了其內(nèi)地投資的未來戰(zhàn)略：未來3年，集團(tuán)將投資100億元于內(nèi)地市場；未來10年，集團(tuán)70%的收入將源于內(nèi)地。

而在過去一年內(nèi)，僅在上海市場就已斥資近4億美元收購兩幢辦公樓的北歐金融集團(tuán)旗下房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)SEBImmobilien-InvestmentGmbH（下稱“SEB”），最新動(dòng)作則是，與上海復(fù)地（2337.HK，下稱“復(fù)地”）將共同出資2億美元投資中國房地產(chǎn)項(xiàng)目。

幕后推手

在海外巨大資金的支持下，一些原本只專注于住宅開發(fā)的公司正在向商業(yè)地產(chǎn)邁進(jìn)。

11月初陽光股份宣布加速轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，而其第一大股東新加坡政府投資有限公司成了轉(zhuǎn)型的背后推手；在住宅領(lǐng)域取得驕人戰(zhàn)績的浙江綠城即將與凱德聯(lián)手打造商業(yè)項(xiàng)目；試圖回歸A股市場的富力集團(tuán)成功融進(jìn)海外資金進(jìn)軍商業(yè)；而早就在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)嘗到外資甜頭的上海復(fù)地更進(jìn)一步加大了商業(yè)開發(fā)步伐……

記者獲悉，已經(jīng)與復(fù)地合作的恒隆集團(tuán)計(jì)劃在中國投資18個(gè)“恒隆廣場”項(xiàng)目，并希望在2009年底之前購入18個(gè)項(xiàng)目所需的土地，由此將推動(dòng)復(fù)地集團(tuán)加快拿地的步伐。

對(duì)此，中信嘉華銀行副總裁廖群也對(duì)媒體表示：“外資已基本達(dá)成共識(shí)，到目前為止，人民幣已升值8%，他們認(rèn)為，與其他國家相比，中國的房地產(chǎn)仍比較便宜，且具有投資價(jià)值。此外，在全球市場，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，外資普遍認(rèn)為這種發(fā)展仍將繼續(xù)�！�

在這些大型上市房企大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，一些中小開發(fā)商也開始尋求海外融資之路。紀(jì)剛分析指出，在中國經(jīng)濟(jì)順差較大的宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下，海外熱錢涌入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資本市場是必然趨勢，而對(duì)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，越是大型上市房企融資越順暢、便捷。

“越來越多人明白，持有物業(yè)將帶來更長久、更穩(wěn)定、更大的收益，然而對(duì)于小開發(fā)商來說，資金無疑是其不能擴(kuò)展商業(yè)開發(fā)的致命缺陷，因此，在海外基金轉(zhuǎn)投房企的大好時(shí)機(jī)下，會(huì)有更多中小或民營企業(yè)尋求與海外資本的合作，短期目標(biāo)開發(fā)商用物業(yè)，長期目標(biāo)則成為上市公司。”紀(jì)剛表示。

逐步增多的上市公司和商業(yè)地產(chǎn)市場利益的巨大誘惑確實(shí)進(jìn)一步刺激著海外資本的進(jìn)入。據(jù)荷蘭ING最新的投資氣氛季度調(diào)查報(bào)告結(jié)果，在開展調(diào)研的13個(gè)市場中，有意投資房地產(chǎn)的受訪對(duì)象最感興趣的市場為中國內(nèi)地，其次為澳大利亞和越南。

由此可見，隨著境外資本的進(jìn)一步涌入，我國地產(chǎn)開發(fā)商的腰包將越來越鼓，上市企業(yè)將越來越多，而在宏觀調(diào)控政策“嚴(yán)打”住宅市場的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)無疑將進(jìn)入快速增長期。也許再過幾年，現(xiàn)在看來名不見經(jīng)傳的一些小開發(fā)商企業(yè)就會(huì)成為新的商業(yè)航母。

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