經(jīng)濟適用住房（以下簡稱“經(jīng)適房”）和集資建房眼下在二手房市場確實不能買賣了。昨日，當此消息見諸報端后，昆明市房管局和市房產(chǎn)交易中心的電話幾乎要被大量不知內(nèi)情的市民打爆�！胺扛姆窟€可不可以上市交易？”“我和買家都簽合同了，憑什么不收我們的辦理件？”“是不是連二手房都停止交易了？”……

對此市房管局有關(guān)人士透露，該局正在草擬《昆明市經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和上市交易管理暫行辦法》，并將于近期出臺實施。屆時，經(jīng)適房（含單位集資合作建房）的上市交易將再行辦理。

現(xiàn)象：經(jīng)適房交易暫時“冷凍”

昨天上午10點，昆明市房產(chǎn)交易中心一如既往地人潮涌動，不過絕大多數(shù)交易者所進行的都是商品房的買賣。在稅務辦理點前排隊的張女士說，她之前也曾轉(zhuǎn)賣過房子，目前又剛在清水灣新買了一套，但都是商品房；對于經(jīng)濟適用房暫停交易，她認為和自己關(guān)系不大。“以我的條件，根本買不到新的經(jīng)濟適用房；而二手經(jīng)濟適用房的價格已不再‘經(jīng)濟’，我也從來沒考慮過�！敝行亩䴓谴髲d辦手續(xù)的絕大多數(shù)市民都表示，他們的生活與經(jīng)濟適用房無關(guān)。

與大廳內(nèi)的熱鬧相比，上懸“已購公房登記收件”牌子的柜臺前顯得比較冷清，偶爾會有一兩名咨詢者。柜臺工作人員說，暫停經(jīng)濟適用房交易前，每天在該柜臺登記的交易數(shù)量在60件左右；而目前交易量為50件左右。

市民劉先生則打進本報熱線說：“我看好一套房齡已超5年的經(jīng)濟適用房，但在辦理交易過戶手續(xù)時，卻被告知房子不能買賣了�！痹诎遵R西區(qū)某中介，一位工作人員證實，已掛了很長時間的二手經(jīng)濟適用房都不能交易，現(xiàn)正忙著通知客戶�！坝兄薪樵趦芍芮埃鸵呀拥酵ㄖＶ菇灰琢�。目前在市場上流通的二手房主要為商品房和房改房。”

原委：叫停違規(guī)套利行為

其實，省外許多城市最近都停止了經(jīng)濟適用房的交易行為，究竟是什么原因“冷凍”了它的交易資格呢？

原來，少數(shù)經(jīng)適房購房戶及部分中介機構(gòu)，正利用經(jīng)適房上市交易而違規(guī)贏利，收取高額代辦費和轉(zhuǎn)讓費，嚴重違反《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）精神。

該文件明確規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易；購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應按屆時同地段普通商品住房與濟適用住房差價的一定比例，向政府交納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)�！�

昆明市雖然于2006年制定出臺了《昆明市經(jīng)濟適用房管理實施辦法》，要求向社會公布經(jīng)適房的建設地點、建設規(guī)模，套型、面積、銷售價格，接受社會監(jiān)督；但為了使其中的某些條款與國務院24號文保持一致（如年內(nèi)新建的經(jīng)適房面積單套建筑面積從原來的80平方米以內(nèi)，調(diào)整為60平方米左右；享受過福利分房或購買過經(jīng)適房的家庭將不得申購；5年后上市交易要交相應的款項等），昆明市經(jīng)濟適用住房建設和管理工作領(lǐng)導小組決定，從即日起暫停辦理經(jīng)適房（含單位集資合作建房）的上市交易，待新的政策出臺后再行辦理。

動向：近期將出臺新交易規(guī)則

不過，人們等待新的經(jīng)適房上市交易規(guī)則的時間不會太長。昨天從市房管局獲悉，該局正在草擬《昆明市經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和上市交易管理暫行辦法》，并將于近期出臺實施，以適應市場新形勢。這個辦法旨在對個人已取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房的首次上市交易和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理作出規(guī)定。

有知情人士向記者透露了新交易辦法的部分內(nèi)容：

公開發(fā)售或者單位銷售的經(jīng)適房，或許會在附記中標明“經(jīng)濟適用房，準予上市交易日期”字樣；并要求已購經(jīng)適房在首次取得房屋所有權(quán)證5年后方可交易，時限計算則可能會以房屋所有權(quán)證填發(fā)日期作為起始時間。

國務院明確規(guī)定，經(jīng)適房5年后上市交易應按一定比例向政府交納土地收益等價款。為此，新辦法無疑將把巨大的市場價差和利潤擠壓掉，讓經(jīng)適房真正成為保障中低收入人群居住的保障用房，而不是作為上市牟利的手段。因此，準予上市的經(jīng)濟適用住房，市房產(chǎn)行政主管部門將考慮優(yōu)先回購。

影響：對昆明二手房市影響有限

“經(jīng)適房暫停交易？這跟我們有什么關(guān)系呀，我們從來只做商品房交易�！弊蛱煜挛纾遵R小區(qū)一房屋中介工作人員說，他們早就知道公房交易存在諸多限制，從未準備做經(jīng)適房交易；加之長期以來也沒有市民要求買賣公房，因此中介一直與此項業(yè)務無緣。不過，這名工作人員也抱怨說，盡管暫停經(jīng)適房對其影響不大，但受房價過高影響，“近1個月連一單生意都沒做成”。

在記者采訪的十余家房屋中介機構(gòu)中，相對于高房價對業(yè)績的沖擊，暫停經(jīng)適房的影響實在微乎其微，只有人民西路一家中介表示，暫停經(jīng)適房交易讓其兩單生意“泡湯了”。這家中介的張經(jīng)理說，月初曾在西山區(qū)做了兩單經(jīng)適房的業(yè)務，“連公證都做了”，但12日到昆明市房產(chǎn)交易中心過戶時，被告知此項交易已暫停，于是中介只得退還交易雙方的訂金、中介費及各種手續(xù)。

云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與政策研究中心副主任周大研說，昆明市的經(jīng)適房起步于上世紀末期，近10年來的總建筑面積并不大，在昆明市總住房面積中所占的比例估計不超過10%。此外，購買經(jīng)適房的業(yè)主大多數(shù)是住房困難戶，不會拿辛辛苦苦買來的房子做交易，這從媒體上極少出現(xiàn)出售經(jīng)適房的廣告就能看出�！耙虼�，暫停經(jīng)適房交易不會對昆明二手房交易產(chǎn)生重大影響，其對二手房價格的影響也就十分微小了。”

背景：5年內(nèi)建3.1萬套經(jīng)適房

據(jù)初步估計，昆明市經(jīng)適房房源在二手房房源中的比例大概在5%-10%左右。

2000年-2006年，昆明市共下達給單位利用存量土地建設經(jīng)適房的指標為463萬平方米。今年，市委、市政府決定建設80萬平方米，1.1萬套經(jīng)適房，并面向社會公開出售。具體建設地點分別為：官渡區(qū)子君村和北市區(qū)茨壩辦事處蒜村。兩個地塊共745畝，可建設103萬平方米，約1.6萬套。最新獲得的消息是，兩地塊的經(jīng)適房在今年年底必須開工建設，明年建成并交付使用。

其中，子君村612畝土地，可建84萬平方米，由昆明市土投公司開發(fā)建設，目前已完成回填土工程，正在進行地質(zhì)勘探、規(guī)劃設計、路網(wǎng)招標等工作。蒜村132.59畝土地可建約19萬平方米經(jīng)適房，目前已進入招投標程序。

根據(jù)昆明主城區(qū)住房建設規(guī)劃，2006年-2010年，全市將組織建設經(jīng)適房3.1萬套，建筑面積250萬平方米，5年的總量僅相當于昆明市今年前三季度房屋交易量的一半。

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