你看或不看小區(qū)廣告就在那里你問或不問廣告收入從無蹤影
由于業(yè)委會發(fā)展不理想記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)昆明不少業(yè)主對自身權(quán)益知之甚微
日前，昆明人的朋友圈熱傳著這樣一條微信：“你家小區(qū)物業(yè)欠你一筆錢，這么多年還不知道？”文中講的是一法院公布的2015年十大經(jīng)典案例，其中一個(gè)案例講的就是物業(yè)公司在電梯等公共區(qū)域發(fā)布廣告，而廣告收益最終應(yīng)該歸誰的問題。近日，記者走訪了濱江俊園、翡翠灣、金江小區(qū)、陽光A版、滇池衛(wèi)城、世紀(jì)城、潤城、理想小鎮(zhèn)、萬科金域國際、和諧世紀(jì)10個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)這些小區(qū)的電梯里或一樓電梯口都有專門的廣告區(qū)域。
但當(dāng)記者詢問小區(qū)住戶是否知曉廣告費(fèi)該歸誰、用去哪兒的時(shí)候，所有住戶都表示不清楚也不關(guān)注。不但是電梯廣告費(fèi)，就連這些業(yè)主每年繳納的1000-2500元不等的物管費(fèi)用到底用在了什么地方，由于沒有公示，大部分業(yè)主也是云里霧里，而最能保障業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會為何物也只有少部分人知道。
但另一方面，很多業(yè)主對于物管放入外來車輛進(jìn)小區(qū)停放并收費(fèi)、租借公共區(qū)域建筑物給商戶、不及時(shí)修繕被極端天氣凍壞的太陽能熱水器等問題都有諸多怨言。卻由于沒有業(yè)主委員會、或是業(yè)主委員會“不管事”等原因拿物管毫無辦法。
當(dāng)記者繼續(xù)深入采訪，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)怪圈：業(yè)主權(quán)益被侵犯——業(yè)主委員會建設(shè)不完善或直接沒有，導(dǎo)致投訴渠道窄——法律維權(quán)成本高，業(yè)主不愿耗費(fèi)精力——繼續(xù)被侵權(quán)。
調(diào)查業(yè)委會的存在感很難“刷”出來
在記者發(fā)放的50份問卷調(diào)查中，32人表示自己曾有過物權(quán)被侵犯的感受或經(jīng)歷。但苦于找不到合適的維權(quán)路子，大部分業(yè)主只能算了。業(yè)內(nèi)人士分析，昆明的業(yè)主委員會發(fā)展根本沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，“一方面業(yè)主委員會的普及率不高，基層政府部門并沒有發(fā)揮相關(guān)的引導(dǎo)作用，這就造成了維權(quán)難問題。另外一方面，已有的業(yè)主委員會也由于參與度不高等問題，出現(xiàn)了‘裝飾化’的傾向，不能夠?yàn)闃I(yè)主解決一些實(shí)實(shí)在在的訴求。”
現(xiàn)象
電梯廣告天天見廣告收入從未見
在小區(qū)里投遞廣告的，多是小區(qū)周邊的餐飲企業(yè)、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。對于他們而言，在小區(qū)投放廣告，受眾精準(zhǔn)而且成本不高。那么第一個(gè)關(guān)鍵問題來了，張貼、擺放這些設(shè)置在公共區(qū)域的廣告是否取得了業(yè)主的同意？
答案并不理想。
“我也是剛搬進(jìn)來3個(gè)月的新業(yè)主，一住進(jìn)來電梯里就有這些廣告了，我們也還沒有成立業(yè)主委員會，所以這些廣告的張貼不知道到底有沒有得到業(yè)主的同意，或者說得到了多少業(yè)主的同意�！�萬科金域國際業(yè)主祁先生說。
“我們小區(qū)的廣告更新頻率還挺快的，基本每個(gè)月看見的廣告都不一樣。但我從沒在公告欄里看見換廣告啊之類的公告，挺被動(dòng)的�！苯鸾^(qū)業(yè)主王倩說。在記者的走訪中，這些小區(qū)的業(yè)主表示，從沒有看見過與電梯廣告相關(guān)的公告。
那么，對于這些廣告業(yè)主都有什么看法？
“其實(shí)挺方便的，這些廣告大概一到兩個(gè)月會更新一次，每次都會宣傳一下附近商家的優(yōu)惠活動(dòng)、新開餐館什么的，我要是有時(shí)間都會去試試�！奔易�世紀(jì)城的杜小姐說。而在市中心的陽光A版，電梯廣告也同樣布滿電梯，但對這些繽紛的硬廣告，住戶張黎有不同的看法：“一進(jìn)電梯就感覺亂麻麻的，本來里面租戶就比較復(fù)雜，這樣一布置更是感覺來到了一個(gè)‘高樓城中村’。其實(shí)做成清清爽爽的幾面鏡子就很漂亮�！彼硎�，“物管還是應(yīng)該從保障業(yè)主居住環(huán)境、居住質(zhì)量出發(fā)，確實(shí)，居民會有對餐飲、教育培訓(xùn)、旅游等便民信息的需求，但物管可以在一個(gè)人流集中的地方設(shè)置一個(gè)廣告欄，這樣能凈化居住環(huán)境，也能為需要的住戶提供便利�！�
去向
廣告費(fèi)去哪兒了？
就不告訴你，就不告訴你……
“50cm*50cm以內(nèi)的廣告每個(gè)月的費(fèi)用是50塊錢，但除此之外，每個(gè)廣告位每個(gè)月你們還要提供50塊錢的代金券�！�
“代金券給誰？”
“物管�！�
上周五，記者以要在北市區(qū)住宅小區(qū)做廣告的餐飲老板身份，致電昆明愛邦廣告有限公司，該公司工作人員這樣回復(fù)。記者算了一筆賬，按照一個(gè)住宅小區(qū)有20棟住宅樓，每棟樓2部電梯，每部電梯2-4個(gè)廣告位，一年下來，電梯轎廂廣告費(fèi)用在4.8萬-9.6萬間（不含代金券）。
為什么要按現(xiàn)金和代金券來分開收費(fèi)？這兩部分廣告費(fèi)又到哪里去了？眼下，昆明有的小區(qū)會不定期給業(yè)主發(fā)放電影票和餐飲代金券。但在記者采訪的這10家小區(qū)，業(yè)主都表示還沒享受到這樣的“福利”。
“在北市區(qū)，目前除了俊發(fā)旗下的小區(qū)和欣都龍城以外，其他小區(qū)都可以在電梯轎廂內(nèi)投放廣告。而之所以俊發(fā)和欣都龍城電梯廣告無法投放，是因?yàn)橐獌r(jià)較高，一直沒談妥�！痹摴ぷ魅藛T介紹。
記者走訪和諧世紀(jì)、翡翠灣等多個(gè)小區(qū)，這些小區(qū)電梯轎箱內(nèi)都有廣告投放，然而當(dāng)記者向這些小區(qū)的物管詢問廣告收入去向時(shí)，大部分物管工作人員表示不清楚。部分小區(qū)的物管表示，廣告費(fèi)用已經(jīng)劃入公共維修基金，將用于公共設(shè)施維護(hù)管理。
長期從事廣告行業(yè)的咸先生透露，小區(qū)電梯內(nèi)投放廣告早已不是新鮮事，之前其所在公司也有這方面的業(yè)務(wù)，后來因?yàn)閺V告位的租金太高而放棄。“一般由廣告公司向小區(qū)物管或者開發(fā)商以年為單位承包廣告權(quán)，然后再向外租給企業(yè)和商戶，部分小區(qū)物管還會在這個(gè)過程中向廣告公司抽成，這樣一算電梯廣告收入十分可觀。但這筆費(fèi)用到底去哪兒就不清楚了�！�
小區(qū)里的廣告費(fèi)到底去哪兒了？該怎么使用、如何管理？“昆明現(xiàn)在各小區(qū)對電梯廣告費(fèi)的使用各不相同，目前，我們沒有接收到一宗業(yè)主關(guān)于關(guān)于電梯廣告的投訴，所以也就談不上去規(guī)范或者解決這個(gè)問題。只能說等問題投訴出現(xiàn)之后，如果業(yè)主找上我們協(xié)會，我們才會協(xié)調(diào)物業(yè)公司解決問題�！崩ッ魑飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會唐曉林秘書長表示。
隨評
業(yè)主維權(quán)與“搭便車效應(yīng)”
小區(qū)業(yè)主與物管公司之間的維權(quán)博弈，是一個(gè)看似簡單但實(shí)際非常復(fù)雜的問題，其復(fù)雜程度要大大高于人們對其的表面觀感。即使把視野縮小到“如何保證業(yè)主委員會發(fā)揮有效功能”這一個(gè)問題上，我們就不得不面對社會管理學(xué)中一個(gè)至今無法徹底解決的難題——“搭便車效應(yīng)”！
1965年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼柯·奧爾遜發(fā)表了《集體行動(dòng)的邏輯：公共利益和團(tuán)體理論》一書，提出“搭便車”理論。所謂“搭便車”，是指在集體行動(dòng)里，組織中一部分人既不提供公共產(chǎn)品也不分擔(dān)集體供給公共產(chǎn)品的成本，卻免費(fèi)從其他人或組織的努力中受益的現(xiàn)象。回到業(yè)委會的問題上我們可以發(fā)現(xiàn)，作為一項(xiàng)代理式維權(quán)的組織方式，業(yè)委會固然可以減少個(gè)體業(yè)主的維權(quán)成本，但其代理式維權(quán)的本質(zhì)，又決定其主要運(yùn)作成本只可能由一小部分業(yè)委會核心成員來承擔(dān)，而其余大部分業(yè)主將在不用付出精力、時(shí)間的基礎(chǔ)上坐享維權(quán)成果。在這一背景下，想要求核心成員心態(tài)始終不變、始終任勞任怨，只怕就過于理想化了。看清這一點(diǎn)，業(yè)主委員會的普遍“裝飾化”也就不是一件奇怪的事情。
令人遺憾的是，雖然有大批學(xué)者致力于對“搭便車效應(yīng)”的研究，但時(shí)至今日仍然沒有找到徹底消除這一效應(yīng)的有效途徑。當(dāng)然，目前也有一些辦法可以在一定程度上減少“搭便車效應(yīng)”對集體行動(dòng)的影響。例如奧爾遜提出，應(yīng)對“搭便車效應(yīng)”，組織內(nèi)部必須建立選擇性激勵(lì)，組織內(nèi)部在權(quán)力、利益、貢獻(xiàn)和分配上都不能搞平均主義。因此，要消除業(yè)委會的“裝飾化”傾向，不但要在廣大業(yè)主心中樹立起業(yè)委會核心成員“合理取酬”的思想自覺，全社會也應(yīng)當(dāng)為業(yè)委會核心成員“合理取酬”提供必要的政策和法律支持。有了利益激勵(lì)，業(yè)委會的核心成員才更有可能堅(jiān)持下去，業(yè)委會的業(yè)務(wù)才更有可能有效運(yùn)轉(zhuǎn)下去，業(yè)主的維權(quán)之旅也才更有可能實(shí)打?qū)嵉剡M(jìn)行下去。（大海）
律師說法
電梯廣告收入應(yīng)歸業(yè)主
云南凌云律師事務(wù)所執(zhí)行主任李春光介紹，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。也就是說，電梯屬于小區(qū)公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，在電梯間經(jīng)營廣告，必須經(jīng)業(yè)主委員會同意，沒有特殊情況，收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
但現(xiàn)實(shí)情況是，由于缺乏相關(guān)職能部門的指導(dǎo)，昆明各小區(qū)里的業(yè)主委員會成立、運(yùn)行情況并不好。諸多新建小區(qū)都沒有業(yè)主委員會，即便有業(yè)主委員會的小區(qū)，也沒有很好地發(fā)揮應(yīng)有作用。這直接導(dǎo)致一些該讓業(yè)主決定的事情現(xiàn)在卻由物管“拍板”，沒有業(yè)主委員會，物管也就不怕“下崗”，服務(wù)質(zhì)量也就沒有保障。
最新進(jìn)展
成立業(yè)主大會向街道申請即可
之前，成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的指導(dǎo)部門是區(qū)一級的住建部門。不過令人欣慰的是，政府部門已經(jīng)看見了目前業(yè)主維權(quán)存在的難處。唐曉林介紹，從今年2月1日起施行的《昆明市物業(yè)管理辦法》中明確提出，增加街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府為成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的指導(dǎo)部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將在收到書面申請60天內(nèi)，指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
“總的來說，成立業(yè)主委員會肯定是一個(gè)大趨勢，我們眼下已經(jīng)開始加強(qiáng)對各個(gè)街道辦相關(guān)人員的培訓(xùn)，下一步肯定會對各個(gè)小區(qū)的業(yè)委會有一個(gè)積極的指導(dǎo)作用，更好地保護(hù)業(yè)主權(quán)益�！碧茣粤终f。
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