業(yè)內人士大為感慨：政府這次主動出擊真是漂亮。諸多分析家的態(tài)度似乎均指向一個共識：此次“爛尾樓”整治是一項存巨利而有小弊的“零風險行動”。

上周，昆明市整治“爛尾樓”的消息在本報一經發(fā)布，立即引起了廣泛關注。很快便有許多讀者及地產投資商和本報聯系，表示雖之前也知道昆明有幾棟比較“出名”的“爛尾樓”，但卻沒想到“蓋了一半的房子那么多”，他們都說將密切關注此事進展，并愿意參與此次昆明市整治“爛尾樓”工程的工作。

事實上，隨著今年“6·1”新政國家土地政策的改變，地產企業(yè)的核心競爭力也在發(fā)生改變，當土地的壟斷被打破，那些積累的相對優(yōu)勢最多也只能延續(xù)兩年；當土地越來越難拿，而存續(xù)的土地又消化殆盡之時，“爛尾樓”的適時出現正好為那些在為“糧票”發(fā)愁的開發(fā)商提供了另一種思路。據了解，此次整治工作才啟動，便有很多精明的開發(fā)商盯上了這２８棟“爛尾樓”，準備從中掘得一桶金。

但想要將“爛尾樓”變成“香餑餑”，還是需要政府、建筑設計、地產策劃三方面共同“發(fā)力”。1、金鷹購物中心2、銀德大廈3、農墾經貿中心4、拓東綜合樓5、文濤樓6、興都娛樂城7、保安培訓中心8、鐵路指揮部樓9、北部客運樓10、新發(fā)大廈11、穿金大廈12、金澤大廈13、403廠培訓樓14、三和大廈15、農機綜合樓16、新華文化廣場17、民族劇場18、綠世界大廈19、慶德酒店,20、華聯公司樓21、泰來酒店22、南亞汽車城23、華鑫娛樂城24、富邦廣場25、國際信托大樓26、吳井路空地27、中華大廈28、青年路空地

政策應先行

要破解爛尾樓“死結”，有至關重要的一環(huán)：政策。近幾年，全國許多城市的“爛尾樓”整治工作都取得了可喜的成效，一個重要的原因便是有“法”可依。爛尾樓的處置較為棘手，錯綜復雜的產權糾紛和盤根錯節(jié)的利益牽扯，沒有特殊政策實屬不易。三亞市曾以炸樓方式處置“爛尾樓”，引起軒然大波，而后來海南的爛尾樓處置取得突破，則是由于國務院給予了特殊政策。在沒有同樣政策的情況下，昆明“爛尾樓”的整治如果不是無從下手，也是空間有限。因此，針對昆明這２８棟“爛尾樓”的具體情況，業(yè)內人士紛紛建議建設局牽頭配合有關部門出臺以下相關政策對“爛尾樓”續(xù)建、改建予以一定政策支持：

調整功能

項目續(xù)建或改造之前，政府應輔助承建單位對該項目特點及周邊項目業(yè)態(tài)進行充分調查，針對昆明房地產市場近況和停、緩建項目所處區(qū)位不同，適當調整項目的使用功能，以適應市場需求；

減免費用

大部分停、緩建工程都存在手續(xù)不完善或債務糾紛問題，依照現行政策，土地使用期限是從國家批出土地的時刻起算的，昆明現在正在改造的爛尾樓大多建于上個世紀90年代，因為延遲開發(fā)多年，依照現行的土地政策規(guī)定計算，在此處購買房產使用年限要比其他房產要少上許多。此類的問題還包括，如果爛尾樓的原始規(guī)劃為寫字樓，使用年限便只有40年，即便重新開發(fā)后，如果開發(fā)商不更新或無法更新土地的使用限制，購房者用來作為住的商品房，則只能享受40年使用期限；但若要變更土地性質，就要在原有土地價格基礎上加收２０％－２５％的變更費用，這樣對于承建單位而言，建設成本就大大增加了。因此政府若能在相關費用征收上給于“爛尾樓”一定政策支持和優(yōu)惠，那么這將形成一個多贏的局面；

簡化手續(xù)

房地產項目建設涉及到土地、規(guī)劃、建設、房管等部門對其的管理，需要經過一個相當繁復的手續(xù)辦理許可過程，“爛尾樓”也不例外�！盃€尾樓”的改建、續(xù)建本身程序就較一般地產項目復雜，若不能變通處理此類工程審批，將會給昆明“爛尾樓”整治工作帶來很大阻力。

“這關乎到昆明的信譽度”“爛尾樓改造難度不小，但它的改造對于開發(fā)商和這個城市的運營商——政府而言又是十分必要的，因為它關乎到昆明整個投資環(huán)境的可信度”。四川奧地建筑設計事務所饒家熙總經理在接受采訪時如是說。

“爛尾樓”復雜的成因和其背后復雜的利益糾紛讓它在很長一段時間成為大家避而不談的一個話題。但長此以往，“城將不城”——項目開發(fā)商會因為它造成無休止的資源浪費和資金損失；昆明這座旅游城市也會因它蒙羞；云南整個投資環(huán)境也會因為它的存在可信度降低，東南亞、南亞大通道的達成也會從此受阻。因此，無論“爛尾樓”治理難度有多大，開發(fā)商和政府都必須勇敢地直面它，這樣才能為“城市傷疤”找到真正愈合的機會。

饒總向記者介紹，昆明此批２８棟“爛尾樓”大多是’９９世博會遺留下的產物，當時由于昆明旅游市場火爆，許多開發(fā)商在對市場需求未有正確判斷之時，便盲目建造了許多以酒店為主要業(yè)態(tài)的項目，之后市場需求的轉變和政府政策的調整，其原本項目定位已不能滿足市場需求，但工程已完成一大半，開發(fā)商進退兩難，只好暫時將項目擱置。

因此，從建筑設計方面要對“爛尾樓”進行整治，必須要遵循以下步驟：

首先，對項目要進行嚴格、周密的市場調查，這樣才能在當下的市場環(huán)境中，準確地進行項目定位，這是“爛尾樓”能否“盤活”最為關鍵的一步；

其次，考察項目在建筑結構方面是否與產品定位相符、產品建筑質量是否符合現在國家相關的規(guī)范體系，若有偏差應及時予以調整；

最后，根據產品本身定位方向，在技術方面對建筑空間、結構進行適當調整，使項目在外形和內部構造上真正能與“爛尾樓”說再見。

“我很看好這批爛尾樓”

作為金石創(chuàng)業(yè)的房地產領域的王牌操盤手，洪濤在此次采訪中也對這２８棟“爛尾樓”表現出了濃厚的興趣。他表示，昆明這些當年因資金斷源而“半途而廢”的項目，盡管戶型、自身配套不盡如人意，但只需投入少量資金“梳裝打扮”，即可新姿示人，因此前景看好。

話雖如此，但還需要地產策劃高手們“身體力行”，這２８個“停、緩建”項目才能“起死回生”。經過對昆明市內爛尾樓盤的逐一梳理，洪濤對癥下藥，提出以下幾點建議：

口岸優(yōu)勢。北京路、人民路、滇池路等城市重要街道是昆明爛尾樓較為集中的地方。這些地段的開發(fā)日臻成熟，要找到一塊閑置地，拿到新的批文已非易事。因此，當初因資金鏈斷裂導致停工的“爛尾樓”項目，完全可根據項目所處地塊土地的升值空間來填補資金缺口；

政策優(yōu)勢。ＧＭＳ會議讓政府和開發(fā)商終于下定決心整治昆明這２８個“爛尾樓”項目。由于此次是政府行為，原本許多由于債務糾紛受到阻礙的續(xù)建項目和空地，都能通過法院拍賣合法獲得“解凍”，而多方債務遺留下的糾紛問題將由法院代開發(fā)商予以解決。此外，“爛尾樓”整治對開發(fā)商和政府而言都是好事，因此承接“爛尾樓”改造的開發(fā)商還能在項目容積率、項目規(guī)劃上爭取到政府一定的政策支持。

本土優(yōu)勢。此次整治的２８個“停、緩建”項目大都所需盤活資金較少，因此本土有實力的品牌開發(fā)商完全可依靠自身良好的信用額度，取得本土金融機構的資金支持，做到零資金啟動，這樣又為該項目在今后提供了更為廣闊的升值空間。

據記者了解，目前２８個“停、緩建”項目已有１５個項目開始重新啟動，此次由建設局牽頭的“爛尾樓”整治活動讓昆明市民似乎看到了“爛尾樓”的一線生機。對那些在規(guī)定期限內無力續(xù)建，又嚴重影響市容的“爛尾樓”，政府有關負責人表示，不排除炸樓的可能。

看來，政府部門大力整治“爛尾樓”的決心不但使開發(fā)商放棄了能拖就拖的僥幸心理，而且營造了昆明引資共建的良好環(huán)境。我們有理由相信，在政府牽頭，地產開發(fā)商、建筑設計專家的共同作用下，昆明“爛尾樓”的春天將指日可待。

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