如今的商業(yè)地產(chǎn)，充斥著一片“返租”之聲，在這股聲勢中，最大的聲音主要來自于有關(guān)“返租”風險的爭論，而爭論的重點無非是圍繞著“返租銷售”和“帶租約銷售”難以區(qū)分展開的。

“返租銷售”被明令禁止

所謂“返租銷售”，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售商鋪時承諾在一定年限內(nèi)以一定的租金返租所售出的商鋪，商鋪經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃后，再以房地產(chǎn)開發(fā)商或管理公司的名義對外出租�！胺底怃N售”是商鋪發(fā)展商較慣常采用的手段，于1997年左右在廣州、深圳等沿海發(fā)達城市開始興起。不過“返租銷售”的好景不長，發(fā)展數(shù)年后就遭到了建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷售管理辦法》的明令禁止，規(guī)定于2001年6月1日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。之所以被封殺的主要原因是當時以這種方式推銷的基本是樓花，尚未確權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)證就發(fā)生租賃關(guān)系，這無疑是等于將開發(fā)風險、經(jīng)營風險統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)移到了投資者、銀行及政府身上，遭到禁止自然就不足為奇。

然而，不采取“返租”方式，如果商場內(nèi)每個商鋪都是由小投資者們獨立經(jīng)營，整體卻沒有一個規(guī)范的經(jīng)營模式，同時又缺乏科學有效的管理，那么整個商場勢必會亂成一團，這樣導致的后果必將是商場經(jīng)營不善，投資經(jīng)營者的利益回報自然更是無法得到保障。

有沒有一種既降低了風險，同時又可以將商場管理權(quán)統(tǒng)一由專業(yè)的商場管理者進行科學管理的銷售模式呢？

“帶租約銷售”走向前臺

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，一些懂得自律、不愿損害小投資者利益砸自己牌子的發(fā)展商們開始提出了“帶租約銷售”的模式。這是一種不同于以上兩種模式的又一組合，也是一種同時符合法律規(guī)范和商場生存法則的科學舉措。

“帶租約出售”是指客戶購樓的同時，即與開發(fā)商簽定租約，將所購房產(chǎn)租給開發(fā)商，租期3、5年不等，有的甚至長達十年。租賃期內(nèi)，業(yè)主可定時從發(fā)展商處得到定額的租金回報，一般為樓價的7%至8%（每年)。租約期內(nèi)由開發(fā)商將統(tǒng)一房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，最大限度地確保商場的興旺。并且，房產(chǎn)必須是通過竣工驗收并且已交付使用的房屋，才可以出租。此外，開發(fā)商還必須與投資者簽定規(guī)范合同，只有這樣的租賃關(guān)系才得到合法的保護。

以往曾出現(xiàn)過大量由于“返租銷售”而導致投資失敗的案例，甚至包括一些大型商業(yè)項目，由于投資過程中操作的不規(guī)范造成爛尾或是管理者在經(jīng)營上被眾多小業(yè)主限制太多，商場無法匯聚人氣，吸引不來客流，導致人稀樓空，而最終受害的卻只能是那些投入了大量的資金卻無法收回成本的小業(yè)主。“帶租約銷售”則從根本上避免了這種風險，現(xiàn)房出售、定額的租金回報，統(tǒng)一的經(jīng)營管理，這些因素分別從不同的角度確保了投資者的投資回報。

“返租銷售”與“帶租約銷售”的差異

兩者在操作形式上，也沒有十分明顯的區(qū)別，如果不是特別熟悉商業(yè)地產(chǎn)的投資者，很容易將兩者混淆，在投資時增加許多不必要的風險，嚴重者，甚至會造成無法挽回的損失。投資者們在進行區(qū)分的時候，有一個非常簡單可行的方法。就是看這個樓盤是不是現(xiàn)樓，如果是現(xiàn)樓，那么這個樓盤的“帶租約銷售”就是真；如果是期樓，那么投資者就必須仔細思量了。

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