2016年被稱為昆明樓市的回暖之年，從新建商品房的成交面積見長、庫存壓力減小便可佐證。新建商品房態(tài)勢見好的另一方面，是二手房市場的持續(xù)走低，不僅售房成交均價連續(xù)下跌，就連連漲三年的租房均價也止步于2016年，開始呈現(xiàn)下行之勢。另一方面，昆明二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)在2016年7月份正式上線試運行，可以說是昆明二手房市場的一個重要節(jié)點，對于二手房市場的規(guī)范和監(jiān)控都更加嚴格。
據(jù)云南房網(wǎng)和榮城地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年昆明二手房成交均價為7937元/平米，相較于2015年（7975元/平米）每平米減少了約38元，環(huán)比2015年下降了0.48%；2016年昆明二手房租房均價為20.55元/平米，相較于2015年（21.12元/平米）每平米減少了0.57元，環(huán)比2015年下降了2.7%。2016年，昆明二手房市場整體是高開低走的趨勢，租房和售房成交價罕見的雙雙下跌，其中售房成交均價是連續(xù)三年呈現(xiàn)下跌趨勢，目前是2013年以來的最低成交均價；而租房成交均價則是在連漲三年之后開始下跌，回到21元/平米以下。
二手房成交均價7937元/平米 連續(xù)三年下跌
2016年1-12月份昆明二手房成交均價
2016年昆明二手房市場呈現(xiàn)高開低走的趨勢，整體來看也大部分是在下跌，其中1月份成交均價8040.55元/平米，是全年最高值；12月份成交均價7818.15元/平米，是全年最低值。最高值與最低值之間相差222.4元/平米。全年來看，整體成交均價始終徘徊在7900—8000元/平米之間，其中僅有1月份和5月份突破8字頭房價，另有9月、11月和12月三個月份則跌至7900元/平米以下。
從全年價格走勢來看，2016年昆明二手房成交價格雖有漲落起伏，但整體大趨勢仍然是以下跌為主。其中1月份為開年之月，二手房買房需求強烈，成交均價達到8040.55元/平米。2月3月為春節(jié)前后，二手房成交均價連續(xù)兩月下跌，跌至7字頭。4月開始，房價有所回升，開始逐步會漲，到5月份是回到8字頭，均價8016元/平米。6月開始，房價再度跌至7字頭，下半年房價便始終徘徊在7900元/平米左右。其中8月份和10月份分別相較于前一個月略有回升，但整體還是呈現(xiàn)下降趨勢，到9月份是首次跌至7900元/平米一下。2016年的最后兩個月，二手房房價以連跌兩月結(jié)束，到12月份跌至全年最低7818.15元/平米。
2012年-2016年昆明二手房成交均價統(tǒng)計
回看2012年至2016年以來昆明二手房五年成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)，除了2013年房價有大幅上升之外，整體也以下跌為主。2012年二手房成交均價為7769元/平米；2013年二手房成交均價為8050元/平米，同比上漲3.6%；2014年二手房成交均價為8027元，同比下降0.3%；2015年二手房成交均價為7975元/平米，同比下降0.6%；2016年二手房成交均價7937元/平米，同比下降0.48%。昆明二手房成交均價已經(jīng)連續(xù)三年下跌，但2016年相比2015年來說，下降幅度已經(jīng)略微縮小，也證明2016年昆明樓市確實有所回暖。
從片區(qū)來看，昆明二手房市場主力依然是南市區(qū)和北市區(qū)。作為昆明城市南延北拓的兩個重要片區(qū)，南北市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進度要遠遠快于東、西市區(qū)，自然也是二手房市場的成交主力。其中南市區(qū)作為昆明傳統(tǒng)的富人區(qū)，以改善型住房為主，二手房成交價格也理所當然的堅挺，在整體下行的趨勢中，南市三區(qū)依然保持在8字頭房價，其中南一區(qū)以8545.17元/平米躍居片區(qū)第一，南二區(qū)以8428.35元/平米緊隨其后。北市區(qū)二手房成交價格僅次于南市區(qū)，北市四區(qū)二手房價也保持在8字頭，其中北三區(qū)以8382.1元/平米的房價位列片區(qū)第三。東市區(qū)、西市區(qū)與東南市區(qū)三區(qū)價格有高有低，最低價為西一區(qū)，均價7294.44元/平米，與最高價南一區(qū)（8545.17元/平米）相差1250.73元/平米。
2016年昆明二手房各片區(qū)成交均價統(tǒng)計
在榮城地產(chǎn)統(tǒng)計的18個片區(qū)中，二手房成交均價保持在8字頭以上的有10個區(qū)，分別是北一區(qū)、北二區(qū)、北三區(qū)、北四區(qū)、東二區(qū)、東三區(qū)、南一區(qū)、南二區(qū)、南三區(qū)、西三區(qū)。二手房成交均價在7400—8000元/平米之間的有5個區(qū)，分別是東一區(qū)、東四區(qū)、西四區(qū)、東南一區(qū)、東南二區(qū)。二手房成交均價在7400元/平米以下的有三個區(qū)，分別是西一區(qū)、西二區(qū)、東南三區(qū)。
租房成交均價四年來首下降 均價20.55元/平米
2016年1-12月份昆明二手房租金均價
數(shù)據(jù)顯示，2016年昆明二手房租房均價系2012年以來首次下降，為20.55元/平米，全年12月中雖價格有漲有落，但與往年相比整體呈現(xiàn)下降趨勢。其中租金最高的月份是11月份，為20.78元/平米，最低為4月份，為20.36元/平米。
從全年數(shù)據(jù)來看，昆明2016年二手房租金均價與往年相比大大下降，不僅全年均價低于21元/平米，且全年12個月未有一月突破21元/平米。租金均價開年第一月為20.7元/平米，2月份開始下跌至20.55元/平米，3月份有短暫回升之后，4月份便開始大幅降價，降至全年最低20.36元/平米。從5月份開始，租金均價回升，6月、7月、8月基本保持在20.51元/平米和20.52元/平米。9月份有開始下降至與5月份持平，隨后的10月和11月均在上漲，至11月漲至全年最高20.78元/平米。2016年的最后一個月12月，二手房租房價格再度回落。由此可見，與售房相比，二手房租金均價走勢更有規(guī)律可循，基本隨著租房黃金時間段而漲落。
2012年-2015年昆明二手房租金均價統(tǒng)計
從近五年的昆明二手房租金均價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2012年租金均價為19元/平米，2013年租金均價為20.95元/平米，環(huán)比上漲10.3%，2014年租金均價為21.05元/平米，環(huán)比上漲0.4%，2015年租金均價為21.12元/平米，環(huán)比上漲0.5%；2016年租金均價為20.55元/平米，環(huán)比下降2.7%。2016年是昆明二手房租金均價在連續(xù)上漲三年之后首次下降，且下降幅度較大。
2016年昆明二手房各片區(qū)租金均價統(tǒng)計
綜合2016年榮城地產(chǎn)統(tǒng)計的18個片區(qū)租金情況，與二手房售房成交均價不同的是，租房區(qū)的主力是東市區(qū)和西市區(qū)，這與東西市區(qū)老房子多，距離主城更近有一定關系。2016年昆明租金較高的兩個區(qū)域是西四區(qū)和東二區(qū)，分別是23.35元/平米和23.03元/平米，雙雙突破23元/平米。租金居于20元/平米-23元/平米之間的片區(qū)有11個，分別是北市4個區(qū)、南市4個區(qū)、東一區(qū)、東三區(qū)、東四區(qū)、西三區(qū)。租金低于20元/平米的片區(qū)有5個，分別是西一區(qū)和東南3個區(qū)，其中最低價為西一區(qū)17.29元/平米，與最高價西四區(qū)（23.35元/平米）相差6.06元/平米。
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