土地使用權(quán)年限不夠可否獲補(bǔ)償？解讀土地使用權(quán)年限縮水現(xiàn)象

正在審議的新物權(quán)法中，土地使用權(quán)年限縮水現(xiàn)象，土地使用權(quán)可超過70年等焦點問題已經(jīng)進(jìn)入了立法者考察的視野之中。
現(xiàn)象：土地使用權(quán)年限縮水
市民王先生去年在北市區(qū)某商品房小區(qū)購買了一套住房，在拿到房產(chǎn)證時，王先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的土地使用年限只有67年�！皣�家明明規(guī)定商品房的土地使用權(quán)為７０年，可我買的房子土地使用權(quán)卻只有67年？還有三年到哪兒去了？”于是王先生向律師咨詢：購買的商品房土地使用年限縮水能否向開發(fā)商主張相應(yīng)的補(bǔ)償？
解讀：土地使用權(quán)年限縮水原因
依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》“國有土地出讓的最高年限按用途分為：居住用地為70年……”而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)年限是從國家將土地出讓給開發(fā)商起開始計算，70年為住宅土地使用權(quán)一次出讓的最長期限。造成土地使用權(quán)年限縮水主要有以下幾點原因：其一，自開發(fā)商從政府那里獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、銷售及至辦理房產(chǎn)證的過程，一般至少要半年時間，有的甚至?xí)�拖上三、四年；其二，有的開發(fā)商因開發(fā)資金不到位，相關(guān)證件未辦齊等因素，導(dǎo)致開發(fā)周期延遲；其三，銷售周期過長、市場定位不準(zhǔn)確等因素，導(dǎo)致已建成房屋滯銷或閑置，購房者購買前，房屋已閑置一段時間。因此，購房者實際購買到的房屋的土地使用權(quán)期限，只能是70年減去開發(fā)商在開發(fā)、銷售期間年限的‘剩余年限’。
理論：消費者存在隱性損失
從理論上講，消費者的購房款中已包括了土地出讓金或使用費，則相應(yīng)的，消費者所購買的房屋土地使用權(quán)應(yīng)是完整的70年；同時，由于購房款中包含了土地出讓金或使用費，則房產(chǎn)的實際使用期限應(yīng)該反映在房價上，也就是說，同一處房產(chǎn)，其剩余年限越長，使用價值就越大，價格也就越高；反之，其剩余年限越短，使用價值相對較小，價格也就相應(yīng)較低。因此，如果按這一理論來進(jìn)行推斷，就現(xiàn)實中存在的土地使用權(quán)年限縮水的問題，消費者存在隱性的購房損失。現(xiàn)實：消費者很難得到補(bǔ)償
根據(jù)國家法律規(guī)定，居住用地一次出讓的最高年限為70年。70年年限是從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，而項目的開發(fā)、銷售一般需要１至３年，因此業(yè)主領(lǐng)到房屋時不可能擁有70年的使用權(quán)，這是客觀存在的事實。因此也可以說，消費者拿到手的土地使用權(quán)證，其期限與國家規(guī)定的70年有縮水，這不是個別購房者所面臨的問題，而是一個普遍存在的問題。那么如何解決上述兩者之間的矛盾，在消費者與開發(fā)商之間找到一個雙方都能接受的平衡點？目前法律對此的規(guī)定尚屬空白。而據(jù)了解，就此問題，目前行業(yè)內(nèi)也沒有一個具體價格折算標(biāo)準(zhǔn)，土地使用年限與房價之間的關(guān)系并不明晰。因此，消費者就土地使用權(quán)縮水而向開發(fā)商主張進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，可以說沒有法律依據(jù)，很難得到支持。
解決：亟待國家立法完善
針對上述問題，在呼吁國家進(jìn)行相關(guān)立法規(guī)范的同時，有關(guān)專家也提出了一些建議。有專家認(rèn)為，商品房使用期限“縮水”現(xiàn)象，反映了現(xiàn)行土地轉(zhuǎn)讓政策的某些缺憾�！耙勒宅F(xiàn)行政策，土地使用期限是從國家批出土地的時刻起算的，70年的界定保證了政府出讓土地權(quán)益的始終�？墒�，為什么不能將起算日期調(diào)整至土地真正為購房者所用的時侯，從而保護(hù)購房者的權(quán)益？”；有的則建議逐步取消商品房土地使用權(quán)70年的期限，因為當(dāng)初定出這個期限，并沒有相關(guān)的科學(xué)依據(jù)；有的認(rèn)為應(yīng)該由房屋買賣雙方通過協(xié)商后以合同的方式來解決問題。但其前提是“信息對稱”，即購房者自身要了解相關(guān)的情況和政策法規(guī)，而發(fā)展商也要履行“告知”義務(wù)，即要主動將剩余年限的真實情況告訴購房者，滿足對方的“知情權(quán)”。在此基礎(chǔ)上訂立的合同，買賣合同約定了房屋交付使用的時間和土地使用權(quán)起止時間，就不存在不公平的問題，更不存在補(bǔ)償年限的問題；有的建議實行土地使用費分?jǐn)傊�，即以年度為計費單位，開發(fā)商和購房者按各自實際占用的使用年限分?jǐn)傔@筆費用。
據(jù)悉，在目前新物權(quán)法的制定過程中，有關(guān)方面對此問題已給予了高度重視，具體政策的制定且讓我們拭目以待。
保護(hù)土地是關(guān)系中華民族生存與發(fā)展,關(guān)系廣大人民群眾根本利益的大事。土地利用方式必須由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變,由大手大腳用地向厲行節(jié)約用地轉(zhuǎn)變,由寬松優(yōu)惠供地向從緊從嚴(yán)供地轉(zhuǎn)變,由約束性不強(qiáng)的管理向依法依規(guī)嚴(yán)格管理轉(zhuǎn)變。
——國務(wù)院副總理曾培炎
我在英國看到一張房地產(chǎn)契約的產(chǎn)權(quán)期限是999年。999年，一個文化得以傳承的年限。相比之下，中國房地產(chǎn)50—70年使用年限將留下一個巨大的問號——我們的城市文化只允許生存70年？之后怎么辦？
——著名學(xué)者朱學(xué)勤
有時候中國的問題比較復(fù)雜，一個《物權(quán)法》不可能解決多種層次的土地利益問題。70年過后，作為住宅用地，國家一般是不收回的；房屋產(chǎn)權(quán)人還要續(xù)期，還要再買，這是肯定的——除非是出現(xiàn)特殊情況，比如基于城市規(guī)劃以及社會公眾利益的需要，則不能續(xù)期。反之，延續(xù)土地使用權(quán)期限，對房屋產(chǎn)權(quán)人和國家來說，是自然而然的事。
——《物權(quán)法》草案撰寫人梅夏英
國家對土地的大體原則沒有變，土地還是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，無非是使用權(quán)的年限上可能會延長或作相應(yīng)處理。從大的方面來講，它沒有和傳統(tǒng)法律走得很遠(yuǎn)，仍然禁止土地私人擁有：我給你帶期限的使用權(quán)，不是給你所有權(quán)，所以不能轉(zhuǎn)讓。
——上海社科院王叔良研究員

云南華緯律師事務(wù)所：武俠夏瓊英

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