12棵橡樹莊園熱賣現(xiàn)場

●“大幅度房價下跌的情況不會到來”
●"昆明開發(fā)商的利潤空間在15-20%之間"
●"新'投胎'的開發(fā)商風險最大"
●"最多三個月昆明樓市將回暖"

6月的昆明樓市遍溢夜市“燒烤”的香味，就像冷風中的消費者圍著紅火的燒烤攤——冷的是三個月來吹向房地產(chǎn)市場的國八條、新八條、七部委新政等政策風，熱的仍然是開發(fā)商和消費者的心。

市場用事實和數(shù)據(jù)提醒人們的關注：6月中旬，香檳小鎮(zhèn)、酈島嘉園、南屏天地旗艦街火熱開盤，盛世·領南掀起排號風暴，麗陽星城周日激情特賣……南屏天地旗艦街尚未開盤，就已銷售過半；酈島嘉園放號千余，開盤當天購房者人山人海；盛世?領南排號的消息剛放出,售樓部就排起了長龍，2000多人爭先下定。

6月26日，“12棵橡樹莊園”的熱賣給6月的昆明樓市做了一個完美的總結。當天，記者驅車趕往“12棵橡樹莊園”售樓現(xiàn)場時，發(fā)現(xiàn)停車位已經(jīng)爆滿，不得不跟隨現(xiàn)場保安人員的指引，在距售樓處500米開外才找到了停車位。開盤活動進行不久，天就下起了瓢潑大雨，購房者熱情絲毫不受影響，早已準備好的遮雨大棚下擠滿了興奮的人群。開盤活動一直持續(xù)到下午，據(jù)了解，當日，“12棵橡樹莊園”成交1126套，成交面積12萬平方米，6000人到達現(xiàn)場。

為何6月昆明樓市恢復喧鬧？

新政出臺以后，不少購房者開始恢復理性心理，可為什么仍然有不少樓盤熱度不減，讓昆明樓市重新喧鬧起來呢？

昆明優(yōu)勢時代顧問有限公司總經(jīng)理彭志華先生分析：“樓盤熱銷，首先說明一點，新政策擠掉的只是一部分投機分子，而讓真正的自住型購房者浮出水面。另外，更重要的是，消費者都明白，有著更好品牌和品質的樓盤具有更明顯的競爭實力，某些性價比高的樓盤熱銷當然有理由�！�

那么開發(fā)商面對冷靜的消費者，有何高招？“不僅消費者觀望，開發(fā)商也在觀望，不少開發(fā)商放慢了開發(fā)速度，重新審視自己的入市時機和銷售模式，將關注點由自己的項目轉移到消費者身上，而競爭才會真正回到品質本身�！迸碇救A說。

昆明風之鈴市場研究有限公司總經(jīng)理石遠先生認為：“樓盤的熱銷證明市場需求空間仍然很大，性價比高的房子，在任何時候都不缺買主。所以，在這樣的情況下，市場更加考驗開發(fā)商的產(chǎn)品質量和開發(fā)商的心態(tài)了，今年一季度昆明商品房成交量下降，不少開發(fā)商拉長了銷售周期，從而對對項目預期也應作出相應調整，以前希望賺5000萬的，也許現(xiàn)在拿到手就3000萬了�！�

大幅度的房價下跌的情況會不會來？

國家的房產(chǎn)新政策意在平抑房價、打擊投機行為，不少徘徊在買不與不買之間的購房意向者仍在等待，猜想著政府是否還會有新動作，昆明的房價是否會下跌呢？其實，昆明的房價年初以來就已放緩了腳步。根據(jù)國家統(tǒng)計局對一季度全國35個大中城市房屋銷售價格調查顯示，昆明一季度房屋銷售價格同比上漲4．6％，比全國平均上漲水平低5．2個百分點，增幅排全國第27位；銷售價格排全國34位，僅比西寧高。

那么，老百姓關注的昆明的房價究竟會不會跌呢？石遠認為：“不會大幅度下跌。市場的波動”

昆明開發(fā)商的利潤空間究竟有多大？

對于被認為是暴利行業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)，昆明的開發(fā)商們總是大喊“冤枉”。在土地價格上漲、建筑原材料如鋼材、水泥價格上漲的情況下，昆明的開發(fā)商認為自己的利潤空間遠低于上海等經(jīng)濟較發(fā)達的城市。甚至有一位開發(fā)商坦率地對記者說：“如果昆明的房子再降價，就只有逼迫開發(fā)商降低樓盤質量了�！�

事實是不是真的如此呢？昆明開發(fā)商的利潤空間究竟有多大？昆明優(yōu)勢時代顧問有限公司總經(jīng)理彭志華先生給記者算了這樣一筆帳：以開發(fā)商拿到的樓面地價為800元/平方米為例（根據(jù)昆明市國土資源局的數(shù)據(jù)，今年第一季度昆明市的居住用地平均價格為779元/平方米——記者注），加上建安成本（建材、水泥等）為平均每平米花費1200元，其他的費用平均每平米花費500元，基本成本費用就達到了2000元/平米，這其中還不包括管理、財務等支出。由此可以看出，為什么昆明市場上低于2300元平米的房子如此稀缺。而且，昆明的開發(fā)商利潤空間的確低于全國平均水平，估計為15-20%左右。

石遠則認為，外界看的是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間，但開發(fā)商看重的是投資回報率和投資回報周期，換句話說，自己掏了多少錢，最后賺了多少，這個過程花了多長時間，對不同的開發(fā)商而言，答案都不一樣。但是，在國家收緊“銀根”的情況下，自有資金不足的、實力相對弱的開發(fā)商再也不可能那么輕松賺錢了。

昆明的房產(chǎn)開發(fā)將是高風險行業(yè)嗎？

處于冷靜期的昆明樓市考驗著眾多開發(fā)商的功力。不少人認為，高投資、高風險的行業(yè)，一般來說都會帶來高回報，那么反過來講，既然昆明的開發(fā)商利潤空間低于全國平均水平，那么昆明的房產(chǎn)開發(fā)是高風險行業(yè)嗎？

彭志華先生的答案是肯定的，“尤其對于那些新‘投胎’的房產(chǎn)開發(fā)商來說，我可以大膽地預測，他們隨時都面臨崩盤的局面。市場競爭這么殘酷，許多實力不夠強的小開發(fā)商只有通過高價爭地、低價售出，來達到快速套現(xiàn)的目的，這樣帶來的結果只有兩個：要么房子建不起來，要么質量大打折扣。這種行為對市場的影響是災難性的�！�

三個月內樓市回暖不是奢望？

目前昆明樓市這種“持幣觀望”的狀況到底會維持多久，觀望之后昆明樓市又會怎樣發(fā)展呢？在采訪中，開發(fā)商普遍認為，這種狀態(tài)最多維持３個月。

也有業(yè)界專業(yè)人士認為這種情況最多不會超過一個月，因為對于昆明房地產(chǎn)市場來說，真正擁有購買意圖的人是占大多數(shù)。據(jù)專業(yè)人士估計，昆明市場上投資性購房的比例僅在２０％左右，遠比上海的５０％要低很多。新政對房地產(chǎn)市場的引導手段主要是通過打擊房地產(chǎn)市場的投機行為來實現(xiàn)的，像期房限轉、征收營業(yè)稅等措施都是針對房地產(chǎn)市場的投機行為，而支撐昆明房價的并非投資或投機性購房。因此，他們認為，在消費者看清“形勢”之后，必然恢復正常的購買行為。

石遠認為：“可以預測，今年下半年市場競爭會更加激烈，產(chǎn)品的性價比會越來越高，這也是市場發(fā)展的大趨勢。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的時候將更加注重產(chǎn)品的附加值，這對消費者來說也是一件好事。建議消費者也不應一味看大勢，而是根據(jù)自己的眼光來選擇適合自己的性價比相對高的樓盤，好產(chǎn)品在任何階段都是稀缺的�！�

本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。