6月的昆明樓市遍溢夜市“燒烤”的香味，就像冷風(fēng)中的消費(fèi)者圍著紅火的燒烤攤——冷的是三個(gè)月來吹向房地產(chǎn)市場的國八條、新八條、七部委新政等政策風(fēng)，熱的仍然是開發(fā)商和消費(fèi)者的心。

市場用事實(shí)和數(shù)據(jù)提醒人們的關(guān)注：6月中旬，香檳小鎮(zhèn)、酈島嘉園、南屏天地旗艦街火熱開盤，盛世·領(lǐng)南掀起排號(hào)風(fēng)暴，麗陽星城周日激情特賣……南屏天地旗艦街尚未開盤，就已銷售過半；酈島嘉園放號(hào)千余，開盤當(dāng)天購房者人山人海；盛世?領(lǐng)南排號(hào)的消息剛放出,售樓部就排起了長龍，2000多人爭先下定。

6月26日，“12棵橡樹莊園”的熱賣給6月的昆明樓市做了一個(gè)完美的總結(jié)。當(dāng)天，記者驅(qū)車趕往“12棵橡樹莊園”售樓現(xiàn)場時(shí)，發(fā)現(xiàn)停車位已經(jīng)爆滿，不得不跟隨現(xiàn)場保安人員的指引，在距售樓處500米開外才找到了停車位。開盤活動(dòng)進(jìn)行不久，天就下起了瓢潑大雨，購房者熱情絲毫不受影響，早已準(zhǔn)備好的遮雨大棚下擠滿了興奮的人群。開盤活動(dòng)一直持續(xù)到下午，據(jù)了解，當(dāng)日，“12棵橡樹莊園”成交1126套，成交面積12萬平方米，6000人到達(dá)現(xiàn)場。

“新政策”讓自住購房者浮出水面

新政出臺(tái)以后，不少購房者開始恢復(fù)理性心理，可為什么仍然有不少樓盤熱度不減，讓昆明樓市重新喧鬧起來呢？

優(yōu)勢(shì)時(shí)代投資顧問有限公司總經(jīng)理彭志華先生分析：“樓盤熱銷，首先說明一點(diǎn)，新政策擠掉的只是一部分投機(jī)分子，而讓真正的自住型購房者浮出水面。另外，更重要的是，消費(fèi)者都明白，有著更好品牌和品質(zhì)的樓盤具有更明顯的競爭實(shí)力，某些性價(jià)比高的樓盤熱銷當(dāng)然有理由�！�

那么開發(fā)商面對(duì)冷靜的消費(fèi)者，有何高招？“不僅消費(fèi)者觀望，開發(fā)商也在觀望，不少開發(fā)商放慢了開發(fā)速度，重新審視自己的入市時(shí)機(jī)和銷售模式，將關(guān)注點(diǎn)由自己的項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，而競爭才會(huì)真正回到品質(zhì)本身�！迸碇救A說。

昆明風(fēng)之鈴市場研究有限公司總經(jīng)理石遠(yuǎn)先生認(rèn)為：“樓盤的熱銷證明市場需求空間仍然很大，性價(jià)比高的房子，在任何時(shí)候都不缺買主。所以，在這樣的情況下，市場更加考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量和開發(fā)商的心態(tài)了，今年一季度昆明商品房成交量下降，不少開發(fā)商拉長了銷售周期，從而對(duì)對(duì)項(xiàng)目預(yù)期也應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整，以前希望賺5000萬的，也許現(xiàn)在拿到手就3000萬了�！�

開發(fā)商利潤空間猜想：15-20%？

國家的房產(chǎn)新政策意在平抑房價(jià)、打擊投機(jī)行為，不少徘徊在買不與不買之間的購房意向者仍在等待，猜想著政府是否還會(huì)有新動(dòng)作，昆明的房價(jià)是否會(huì)下跌呢？其實(shí)，昆明的房價(jià)年初以來就已放緩了腳步。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)一季度全國35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格調(diào)查顯示，昆明一季度房屋銷售價(jià)格同比上漲4．6％，比全國平均上漲水平低5．2個(gè)百分點(diǎn)，增幅排全國第27位；銷售價(jià)格排全國34位，僅比西寧高。

那么，老百姓關(guān)注的昆明的房價(jià)究竟會(huì)不會(huì)跌呢？石遠(yuǎn)認(rèn)為：“不會(huì)大幅度下跌。市場的波動(dòng)”

新“投胎”的開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)更大

對(duì)于被認(rèn)為是暴利行業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)，昆明的開發(fā)商們總是大喊“冤枉”。在土地價(jià)格上漲、建筑原材料如鋼材、水泥價(jià)格上漲的情況下，昆明的開發(fā)商認(rèn)為自己的利潤空間遠(yuǎn)低于上海等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市。甚至有一位開發(fā)商坦率地對(duì)記者說：“如果昆明的房子再降價(jià)，就只有逼迫開發(fā)商降低樓盤質(zhì)量了�！�

事實(shí)是不是真的如此呢？昆明開發(fā)商的利潤空間究竟有多大？昆明優(yōu)勢(shì)時(shí)代顧問有限公司總經(jīng)理彭志華先生給記者算了這樣一筆帳：以開發(fā)商拿到的樓面地價(jià)為800元/平方米為例（根據(jù)昆明市國土資源局的數(shù)據(jù)，今年第一季度昆明市的居住用地平均價(jià)格為779元/平方米——記者注），加上建安成本（建材、水泥等）為平均每平米花費(fèi)1200元，其他的費(fèi)用平均每平米花費(fèi)500元，基本成本費(fèi)用就達(dá)到了2000元/平米，這其中還不包括管理、財(cái)務(wù)等支出。由此可以看出，為什么昆明市場上低于2300元平米的房子如此稀缺。而且，昆明的開發(fā)商利潤空間的確低于全國平均水平，估計(jì)為15-20%左右。

石遠(yuǎn)則認(rèn)為，外界看的是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間，但開發(fā)商看重的是投資回報(bào)率和投資回報(bào)周期，換句話說，自己掏了多少錢，最后賺了多少，這個(gè)過程花了多長時(shí)間，對(duì)不同的開發(fā)商而言，答案都不一樣。但是，在國家收緊“銀根”的情況下，自有資金不足的、實(shí)力相對(duì)弱的開發(fā)商再也不可能那么輕松賺錢了。

開發(fā)商期待“陽光五月”

處于冷靜期的昆明樓市考驗(yàn)著眾多開發(fā)商的功力。不少人認(rèn)為，高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一般來說都會(huì)帶來高回報(bào)，那么反過來講，既然昆明的開發(fā)商利潤空間低于全國平均水平，那么昆明的房產(chǎn)開發(fā)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)嗎？

彭志華先生的答案是肯定的，“尤其對(duì)于那些新‘投胎’的房產(chǎn)開發(fā)商來說，我可以大膽地預(yù)測，他們隨時(shí)都面臨崩盤的局面。市場競爭這么殘酷，許多實(shí)力不夠強(qiáng)的小開發(fā)商只有通過高價(jià)爭地、低價(jià)售出，來達(dá)到快速套現(xiàn)的目的，這樣帶來的結(jié)果只有兩個(gè)：要么房子建不起來，要么質(zhì)量大打折扣。這種行為對(duì)市場的影響是災(zāi)難性的�！�

樓市回暖不是奢望？

目前昆明樓市這種“持幣觀望”的狀況到底會(huì)維持多久，觀望之后昆明樓市又會(huì)怎樣發(fā)展呢？在采訪中，開發(fā)商普遍認(rèn)為，這種狀態(tài)最多維持３個(gè)月。

也有業(yè)界專業(yè)人士認(rèn)為這種情況最多不會(huì)超過一個(gè)月，因?yàn)閷?duì)于昆明房地產(chǎn)市場來說，真正擁有購買意圖的人是占大多數(shù)。據(jù)專業(yè)人士估計(jì)，昆明市場上投資性購房的比例僅在２０％左右，遠(yuǎn)比上海的５０％要低很多。新政對(duì)房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)手段主要是通過打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為來實(shí)現(xiàn)的，像期房限轉(zhuǎn)、征收營業(yè)稅等措施都是針對(duì)房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，而支撐昆明房價(jià)的并非投資或投機(jī)性購房。因此，他們認(rèn)為，在消費(fèi)者看清“形勢(shì)”之后，必然恢復(fù)正常的購買行為。

石遠(yuǎn)認(rèn)為：“可以預(yù)測，今年下半年市場競爭會(huì)更加激烈，產(chǎn)品的性價(jià)比會(huì)越來越高，這也是市場發(fā)展的大趨勢(shì)。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的時(shí)候?qū)⒏幼⒅禺a(chǎn)品的附加值，這對(duì)消費(fèi)者來說也是一件好事。建議消費(fèi)者也不應(yīng)一味看大勢(shì)，而是根據(jù)自己的眼光來選擇適合自己的性價(jià)比相對(duì)高的樓盤，好產(chǎn)品在任何階段都是稀缺的�！�

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