昨日晚間，克而瑞發(fā)布昆明2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年報(bào)。用報(bào)告中的一句話總結(jié)昆明今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是“買賣雙方疲軟，各物業(yè)供銷量?jī)r(jià)均齊齊下滑�！�
橫盤期當(dāng)前，住宅市場(chǎng)上半年供、銷持續(xù)低位運(yùn)行，均創(chuàng)下了近五年來的最低水平。不過價(jià)格倒是相對(duì)堅(jiān)挺，均價(jià)去到14021元/平，與去年下半年相比，每平僅微降15元；商辦市場(chǎng)，辦公供應(yīng)急劇收縮，受到主力項(xiàng)目支撐，爆發(fā)一波小高潮；公寓和商業(yè)市場(chǎng)，則表現(xiàn)疲軟，商業(yè)庫存已高達(dá)117.5個(gè)月，需要近10年才能全部賣完。
昆明主城近年住宅供銷變化走勢(shì)（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
先看住宅市場(chǎng)。
2022年上半年，昆明商品住宅供銷面積平均下滑近5成，至歷史冰點(diǎn)水平。其中，住宅上半年供應(yīng)206萬方，環(huán)比去年下半年的336萬方供應(yīng)量，下滑近4成；與去年同期的435萬方相比，跌勢(shì)更為明顯，降幅達(dá)5成；
隨著供應(yīng)一同減少的，還有成交面積。昆明今年上半年累計(jì)銷售218萬方住宅，較去年下半年下滑約27%，同比下滑約43%。
不過，從上述數(shù)據(jù)中，還是可以看到兩個(gè)信號(hào)。一是進(jìn)入到今年以后，雖然微弱，但出現(xiàn)了供小于求的現(xiàn)象，說明住宅市場(chǎng)庫存去化的速度在提升；二是住宅銷售均價(jià)從去年底時(shí)的14036元/平，到如今的14021元/平，整體趨平，似乎已經(jīng)有止跌跡象。
2021.7-2022.6商品住宅供銷量?jī)r(jià)及庫存月度走勢(shì)（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
細(xì)看住宅上半年每個(gè)月的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)。
上半年以來，1月以價(jià)換量，新房成交價(jià)格降至12510元/平低點(diǎn)，成交量也達(dá)到47.14萬方；進(jìn)入到2月以后新房均價(jià)提升至1.47萬/平后便進(jìn)入盤整期，雖然隨后每個(gè)月均價(jià)都有200元左右的回落，但供應(yīng)和成交仍然在低位運(yùn)行，市場(chǎng)對(duì)于降價(jià)的策略反應(yīng)平淡；直至6月才迎來一波小高潮，供應(yīng)量較5月增加27萬方，翻了一倍多，成交量提升了2萬方，均價(jià)亦同樣較5月上漲546元/平。
時(shí)至5月，央行發(fā)布新一期LPR利率。5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，隨后昆明房貸利率松綁，首套房貸利率最低可下調(diào)至4.25% 省內(nèi)客戶二套房首付低至3成。對(duì)樓市成交刺激作用明顯。
值得注意的是，截止6月結(jié)束，昆明主城住宅庫存已然攀升至954.24萬方，按照過去一年的銷售情況推算，去化周期達(dá)22.2個(gè)月。這也說明了房?jī)r(jià)依然缺乏上漲動(dòng)力，下半年或者延續(xù)至明年初，昆明住宅均價(jià)或許會(huì)一直維持在1.4萬/平的水平線上徘徊。
昆明主城各區(qū)住宅成交情況（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
上半年中，住宅成交仍以高層為主。主城銷售面積最大的三個(gè)區(qū)域?yàn)楣俣蓞^(qū)、五華區(qū)和呈貢區(qū)，分別完成54.79萬方、37.9萬方和31.37萬方的住宅銷售。
而就供應(yīng)來說。官渡區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目密集，因此在上半年供應(yīng)了57萬方住宅，西山區(qū)緊隨其后供應(yīng)了52.11萬方住宅，盤龍區(qū)供應(yīng)了39.62萬方住宅。
結(jié)合各區(qū)住宅供銷量對(duì)比可以看到，除了官渡區(qū)“高進(jìn)高出”的高流動(dòng)性外，西山區(qū)和盤龍區(qū)的供應(yīng)都明顯小于銷售，未來將會(huì)帶來一定的庫存去化壓力。
2022年上半年各區(qū)住宅存量分布圖（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
在各區(qū)存量分布圖中，這個(gè)數(shù)字更為形象。截止6月，住宅去存前三區(qū)域就是官渡（251.71萬方）、盤龍（199.93萬方）和西山（184.7萬方）。
但在主城五區(qū)同樣的“庫存壓力”之下，卻各有各的煩惱。按照住宅存量物業(yè)類型來看，目前主城高層住宅壓力較大的區(qū)域?yàn)楣俣�、盤龍和西山；洋房庫存壓力較大的區(qū)域?yàn)槌守�、官渡和西山；而別墅庫存壓力最大的則是官渡、西山和呈貢。
昆明辦公市場(chǎng)供銷量?jī)r(jià)變化（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
其次，看主城所有商品房物業(yè)類型中唯一爆發(fā)小高潮的辦公市場(chǎng)。
今年上半年，辦公成交約14.19萬方，高于2021和2020年的同期水平；并且成交均價(jià)為11501元/平，環(huán)比上漲49%，同比上漲23%，同時(shí)供應(yīng)急劇收縮至0.2萬方，這對(duì)于當(dāng)前高挺的庫存量來說，有一定幫助。
不過，辦公市場(chǎng)的此次“逆襲”具有一定偶然性。據(jù)悉，今年上半年主要是受到了中建龍熙壹號(hào)的單個(gè)項(xiàng)目帶動(dòng)，該項(xiàng)為三峽大廈代建工程，后期會(huì)有政府回購。所以辦公市場(chǎng)根源上的高庫存問題仍然嚴(yán)峻。
截止6月，昆明辦公市場(chǎng)總存量為283.39萬方，按照當(dāng)前的銷售速度，需要98.1個(gè)月（約8年）才能消化完。
昆明公寓市場(chǎng)供銷量?jī)r(jià)變化（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
公寓市場(chǎng)。上半年供應(yīng)26.26萬方，成交36.85萬方，基本與去年同期變化一致。不過均價(jià)僅為7167元/平，可以看出仍然在做以價(jià)換量的思路。市場(chǎng)上此前還有不少6字頭、5字頭甚至4字頭的公寓促銷信息。與之形成鮮明對(duì)比的，是仍然高達(dá)34.6個(gè)月（約2.9年）的公寓去化周期。
昆明商業(yè)市場(chǎng)供銷量?jī)r(jià)變化（數(shù)據(jù)來源克而瑞）
最后是看昆明商品房市場(chǎng)中去化壓力最大的——商業(yè)部分。
今年上半年，昆明商業(yè)呈供小于求的供銷狀態(tài)。累積供應(yīng)9.7萬方，銷售24.81萬方，環(huán)比小幅下降24%，卻比去年同期小幅上升18%，成交均價(jià)11216元/平環(huán)比去年下半年，每平漲了約807元，漲幅約8%。
商業(yè)市場(chǎng)此次價(jià)格上漲，與辦公市場(chǎng)類似，是受到高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)作用引起的。今年上半年龍湖天璞、錦麟天序等改善項(xiàng)目供貨，帶動(dòng)平均價(jià)格上揚(yáng)。
但回歸到現(xiàn)實(shí)層面。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，盡管從2020年下半年開始，保持供小于求的狀態(tài)么在進(jìn)行著去化加速，但目前昆明商業(yè)市場(chǎng)總存量依然高達(dá)562.63萬方，按照當(dāng)前的銷售速度，全部消化完還需要117.5個(gè)月，也就是9.79年。
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