上季度昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告發(fā)布：辦公樓新租需求表現(xiàn)亮眼

10月31日，知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布《2022年第三季度昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》：季內(nèi)，甲級(jí)辦公樓增量需求主要來自于律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)以及其他科技互聯(lián)網(wǎng)、地產(chǎn)建筑、金融等主要行業(yè)。新租需求表現(xiàn)亮眼的行業(yè)集中于新媒體和非傳統(tǒng)金融企業(yè)。

甲級(jí)市場(chǎng)季內(nèi)需求短暫回暖

報(bào)告顯示：第三季度，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新租需求緩步釋放，核心商務(wù)區(qū)持續(xù)去化，帶動(dòng)全市凈吸納由負(fù)轉(zhuǎn)正；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，暑期旅游熱給市場(chǎng)帶來短期回暖，8月底消費(fèi)市場(chǎng)再次遇冷；存量項(xiàng)目完成調(diào)改重新入市，帶動(dòng)全市凈吸納量上升。

三季度，昆明未錄得新增供應(yīng)，新媒體頭部企業(yè)落子昆明，布局西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，甲級(jí)市場(chǎng)季內(nèi)需求短暫回暖，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)0.7萬平方米，空置率環(huán)比微降0.5個(gè)百分點(diǎn)至29.0%。但同比來看，昆明市場(chǎng)辦公樓需求仍處低位。前三季度凈吸納量累計(jì)錄得1.4萬平方米，同比下降72%，僅實(shí)現(xiàn)2019年同期去化面積的10%。季內(nèi)，甲級(jí)辦公樓增量需求主要來自于律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所為代表的專業(yè)服務(wù)業(yè)（占24.2%）以及其他科技互聯(lián)網(wǎng)（占22.7%）、地產(chǎn)建筑（占18.4%）、金融（占13.4%）等主要行業(yè)。新租需求表現(xiàn)亮眼的行業(yè)集中于新媒體和非傳統(tǒng)金融企業(yè)。

租金方面，全市空置壓力高企，業(yè)主承壓降價(jià)。全市平均租金維持下行通道，截至季末昆明甲級(jí)辦公樓平均租金錄得78.6元/平方米/月，環(huán)比下跌0.6%。

新媒體新租占比達(dá)12.4%

2021年，云南農(nóng)產(chǎn)品電商銷售增速全國第一。昆明市商務(wù)局在《關(guān)于2022年穩(wěn)增長的若干政策措施》中提出，支持主流直播平臺(tái)設(shè)立相應(yīng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，同時(shí)對(duì)直播業(yè)績突出的直播服務(wù)機(jī)構(gòu)，每戶給予不超過40萬元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。三季度，昆明甲級(jí)樓宇新媒體新租占比達(dá)12.4%。其中，本土新成立公司數(shù)量占比達(dá)61.1%，以從事互聯(lián)網(wǎng)直播的MCN公司為主。隨著官渡片區(qū)的普洱茶直播基地，呈貢花卉直播基地的建設(shè)與成功落地，在大型直播基地的帶動(dòng)下，全市乃至全省優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品資源得以整合推廣。云直播提升品牌知名度，助力“云產(chǎn)品”走向全國。

同時(shí)，截至2022年8月末，昆明市普惠小微貸款戶數(shù)29.1萬戶，貸款余額915.8億元，同比增長30.7%；小微企業(yè)信用貸款余額740.4億元，同比增長27.5%。非傳統(tǒng)金融企業(yè)提供小額信貸、融資擔(dān)保、信用評(píng)估等服務(wù)，從多維度提升金融服務(wù)水平，助企紓困。

三季度非傳統(tǒng)金融新租占全市新增需求10.0%，環(huán)比上漲320.4%。且由于中小微企業(yè)集聚昆明南市子市場(chǎng)，該類非傳統(tǒng)金融新租選址也多集中該子市場(chǎng)，占全市新成交77.0%。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)助力辦公樓需求釋放

2022-2024年，昆明甲級(jí)市場(chǎng)預(yù)計(jì)再次迎來小幅供應(yīng)攀升，全市空置率或?qū)⒈焕�升。昆明立足地方資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)聚集國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)資源要素，生物醫(yī)藥、新能源、高端制造業(yè)等行業(yè)得以快速發(fā)展，注能辦公樓市場(chǎng)，未來供需關(guān)系將逐步趨于平衡，租金走勢(shì)回歸平穩(wěn)。仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理兼華西區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人沈揚(yáng)表示：“昆明市托管西雙版納州磨憨鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)中老鐵路沿線一頭一尾聯(lián)動(dòng)發(fā)展，為云南建設(shè)面向南亞東南亞輻射中心提供有力支撐。未來昆明將充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，融入國內(nèi)國際‘大循環(huán)、雙循環(huán)’，著力培育現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，加快消費(fèi)環(huán)境建設(shè)，書寫開放型經(jīng)濟(jì)新篇章。”

“昆明市托管磨憨口岸以來，春城的開放型經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)從北向南延伸至磨憨，大通道建設(shè)首先帶來物流、貿(mào)易的需求，隨著開放型經(jīng)濟(jì)大平臺(tái)的持續(xù)建設(shè)，昆明現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)鏈的廣度和深度將得到進(jìn)一步發(fā)展�！�

暑期旅游熱助力昆明消費(fèi)回暖

今年全國迎來60年來“最熱暑期”，春城昆明成為游客暑期出行首選地。

官方數(shù)據(jù)顯示，7-8月昆明接待游客高達(dá)5,633萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入697.5億元，較2021年暑期增長51.5%，較2019年暑期增長34.7%，暑期旅游熱助力昆明消費(fèi)回暖。

前三季度，云南省實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額7,948.2億元，同比增長1.5%，比1-8月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。季內(nèi)，南亞風(fēng)情第壹城等完成調(diào)改重新入市，帶動(dòng)全市凈吸納量升至7.5萬平方米。昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)13.5%。

盡管暑期零售市場(chǎng)迎來短期繁榮，但市場(chǎng)活躍度短期內(nèi)無法回升至同期水平。品牌銷售額不及預(yù)期，部分品牌擴(kuò)店計(jì)劃擱置，市場(chǎng)租金延續(xù)下滑趨勢(shì)，全市第三季度優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比下降0.6%，報(bào)362.6元/平方米/月。

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