前段時間，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)布了2022年第三季度存量住宅用地信息報(bào)告。根據(jù)這份報(bào)告，截至2022年9月，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)共有存量住宅用地43宗，總面積約4641畝。
昆明各區(qū)存量住宅用地情況（截至2022年9月）
所謂存量住宅用地，是指已經(jīng)出讓，但還沒有動工開發(fā)，或者已動工但尚未竣工的土地，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)存量住宅用地中未動工面積約2044畝，已動工未竣工面積約2597畝。在已動工但未竣工的住宅開發(fā)用地中，尚未銷售的房屋的土地面積占比很高，有2294畝。
這也就是說，在整個空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，已經(jīng)出讓但還沒有開始銷售房屋的土地面積有4338畝，占存量住宅用地的93.5%，意味著近些年空港片區(qū)出讓的住宅用地中，僅有不足10%的土地已動工并開始銷售房屋，其余9成以上將在未來投入市場。
這么多存量尚未銷售的住宅用地能開發(fā)多少住宅呢？空港片區(qū)的容積率相對主城核心區(qū)比較低，如果按2.8的容積率計(jì)算，4338畝土地理論上可開發(fā)800萬平米住宅，差不多是前幾年昆明一年的住宅銷量。
空港經(jīng)濟(jì)區(qū)為什么存量住宅用地這么多？這是因?yàn)榻鼛啄昕崭燮瑓^(qū)一直是昆明供地大戶，而且每次供應(yīng)都是大宗土地，所以存量用地就很多，共有43宗。
我們來看一下空港經(jīng)濟(jì)區(qū)這43宗土地具體都是什么情況：
大板橋一帶存量情況
在大板橋一帶總共有8宗存量土地，分別是云南滇中保障房建設(shè)有限公司的5宗土地，以及昆明東璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的3宗土地。
東璽地產(chǎn)是東原地產(chǎn)全資控股的子公司，這3宗存量土地即東原啟城項(xiàng)目。根據(jù)公告披露的信息，東原啟城這3宗地的建設(shè)狀態(tài)都是已動工未竣工，總規(guī)模約275畝，未銷售土地面積約160畝。
杉松園一帶存量情況
杉松園片區(qū)共有14宗存量住宅用地，分別為云南滇府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的9宗、昆明博創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的2宗、公租房項(xiàng)目的2宗和長水航城的1宗。
云南滇府房地產(chǎn)是滇中城投旗下的子公司，2019年1月滇中城投在杉松園拿下13宗共計(jì)876畝土地，地塊編號為DTCKG2018-012-A1~A13。后來滇中城投在這876畝土地上引入首創(chuàng)集團(tuán)合作開發(fā)，即后來的首創(chuàng)·譽(yù)華洲項(xiàng)目。
滇中城投當(dāng)時拿下的13宗土地中，編號DTCKG2018-012-A1~A9的9宗地為城鎮(zhèn)住宅用地，面積約593.9畝。目前A4、A5、A7的建設(shè)狀態(tài)為已動工未竣工，其他地塊則均是未動工，已動工部分面積約277畝，已動工未銷售房屋土地面積約232畝。
博創(chuàng)地產(chǎn)是金地和平安不動產(chǎn)聯(lián)合成立的公司，博創(chuàng)的2宗地即金地·云溪九境項(xiàng)目，目前這2宗地是已動工未竣工的狀態(tài)，這2宗地規(guī)模約471畝，未銷售面積同樣是471畝。
當(dāng)然金地云溪九境其實(shí)已經(jīng)在今年7月拿證開售，估計(jì)是三季度空港經(jīng)濟(jì)區(qū)統(tǒng)計(jì)存量住宅用地情況的時候，云溪九境的銷售信息還未備案。
長水航城的KCK2011-20地塊屬于韶華里，建設(shè)狀態(tài)是已動工未竣工，這宗地規(guī)模約104畝，未銷售面積約53畝。
長水航城錦葵苑一帶存量情況
長水航城錦葵苑一帶有3宗存量住宅用地，都處于未動工的狀態(tài)，分別歸屬于長水航城開發(fā)建設(shè)有限公司和云南龍宇地產(chǎn)。
長水航城的2宗地是長水航城后續(xù)住宅地塊，目前還未開發(fā)，不過已經(jīng)在2020年發(fā)布過行政審批公示。
龍宇地產(chǎn)是潤城的開發(fā)商，這宗地在2011年就已經(jīng)拿下，但現(xiàn)在還是未動工狀態(tài)，據(jù)當(dāng)時龍宇地產(chǎn)介紹，該地塊作為新機(jī)場的配套建設(shè)，住宅部分為機(jī)場職工住宅，不對外銷售。
空港產(chǎn)業(yè)園理工大津橋?qū)W院一帶存量情況
空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)理工大津橋?qū)W院北側(cè)一帶有4宗存量住宅用地，都?xì)w屬于昆明空港投資開發(fā)集團(tuán)有限公司。
昆明空港投資開發(fā)集團(tuán)有限公司成立于2008年，是滇中新區(qū)管委會出資并直接管理的投融資主體和經(jīng)營實(shí)體，開發(fā)過空港佳苑、花漾城、鉑港·現(xiàn)代廣場等項(xiàng)目。
這4宗存量住宅用地即花漾城項(xiàng)目，其中北側(cè)兩宗已動工未竣工，南側(cè)兩宗則尚未動工，4宗地總規(guī)模約972畝。
小哨新城招商依云國際一帶存量情況
小哨新城招商依云國際一帶共有16宗存量住宅用地，分別歸屬于云南盛商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、云南滇中城投恒居置業(yè)開發(fā)有限公司和滇中嘉源投資發(fā)展有限公司。
云南盛商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是招商蛇口旗下子公司，招商蛇口這9宗存量住宅用地屬于招商·依云國際項(xiàng)目。
2019年10月9日，招商蛇口在小哨競得26宗共計(jì)1690畝土地，26宗土地中住宅用地有9宗，面積約818畝。
目前這9宗地中有5宗處于未動工狀態(tài)，另外4宗已動工未竣工，已動工部分面積約366畝，其中未售面積約274畝。
云南滇中城投恒居置業(yè)是滇中城投全資控股的子公司，恒居置業(yè)這5宗地于2020年12月16日以底價競得，但拿地之后一直沒有啟動建設(shè)，直到現(xiàn)在也是未動工狀態(tài)。
去年7月，恒居置業(yè)曾有意引入戰(zhàn)略合作伙伴，但引入戰(zhàn)投一事后來并無結(jié)果。到今年7月恒居置業(yè)又發(fā)布過這5宗地的設(shè)計(jì)和造價咨詢服務(wù)招標(biāo)公告，并且已經(jīng)有設(shè)計(jì)單位中標(biāo)，看來是有意親自下場開發(fā)。
滇中嘉源投資發(fā)展有限公司是滇中產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)全資控股的子公司，嘉源投資這2宗地于2020年9月30日底價出讓，當(dāng)時與這兩塊住宅用地一起打包出讓的還有兩塊商業(yè)用地，土地出讓文件中提到土地競得者需在2個月內(nèi)動工建設(shè)，而目前這兩塊地的狀況還是未動工。
金地九溪云境已經(jīng)在建在售
當(dāng)然上述信息由于統(tǒng)計(jì)滯后，和空港區(qū)最新開發(fā)狀況有所不同，有些地塊實(shí)際上已經(jīng)動工并開始銷售，但總體來說，空港片區(qū)尚未進(jìn)入開發(fā)銷售狀態(tài)的住宅用地怎么也要在4000畝以上。
空港片區(qū)這么多存量住宅用地，可供應(yīng)住宅多達(dá)七八百萬平方米，意味著即使空港區(qū)暫時不再出讓住宅用地，存量用地也要很多年才能消化得了，同時也意味著，空港片區(qū)將長期成為昆明房價洼地。
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