說(shuō)一個(gè)出人預(yù)料的事實(shí)，2023年竟然是近年來(lái)昆明大平層上市樓盤(pán)最多的一年。
去年昆明4個(gè)新大平層項(xiàng)目集中入市，分別是：
6月，大華翠湖映首開(kāi)，龍湖錦粼天曜取證順?shù)N，11月，保利天珺開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)4億，緊接著，建投春城華府12月首開(kāi)。
昆明12個(gè)主要的在售大平層項(xiàng)目
如上圖，云南房網(wǎng)盤(pán)點(diǎn)了昆明12個(gè)主要的在售大平層項(xiàng)目，如果把不活躍項(xiàng)目也列入，總數(shù)要接近20個(gè)，可見(jiàn)去年也是大平層市場(chǎng)風(fēng)起云涌競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈的一年。
昆明大平層市場(chǎng)的熱度還在升溫
眾所周知，最近幾年昆明大平層項(xiàng)目集中涌現(xiàn)，成為高端改善市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，2021年大平層新盤(pán)為3個(gè)，都是純新盤(pán)，2022年的新項(xiàng)目雖然有4個(gè)，但純新盤(pán)也只有2個(gè)，其他為老項(xiàng)目的后續(xù)地塊，而到了去年，4個(gè)大平層純新盤(pán)集中面世。
如果換個(gè)角度看，去年全年昆明新房供應(yīng)量銳減，純新盤(pán)不超過(guò)10個(gè)，而其中近半數(shù)都是高端大平層，這一高占比更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了以往。
保利天珺開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)走出獨(dú)立行情
大平層走紅的趨勢(shì)，從成交情況看也是如此，不論是以年終熱賣(mài)的保利天珺為代表的新盤(pán)，還是成名已久的山海灣8號(hào)、金茂府等，都在低迷樓市中走出了獨(dú)立行情。
這是典型的需求驅(qū)動(dòng)，也是市場(chǎng)用腳投票的結(jié)果。
從2021年下半年開(kāi)始的樓市調(diào)控，昆明樓市供應(yīng)量和成交量大幅下滑，樓市分化越發(fā)突出，一方面是昆明作為500萬(wàn)人口量級(jí)的特大城市，剛需基數(shù)龐大，另一方面則是改善換房需求旺盛，很多有改善需求的人群趁房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)始集中換房，提升居住品質(zhì)。
2023年昆明銷(xiāo)售TOP10中，大平層獨(dú)占三席（克而瑞數(shù)據(jù)）
表現(xiàn)在去年銷(xiāo)售成交TOP10樓盤(pán)中，要么是剛需學(xué)位房，要么是改善盤(pán)，其中大平層項(xiàng)目就獨(dú)占了三席。
如果考慮到去年4個(gè)大平層新盤(pán)差不多都是在下半年入市，像開(kāi)盤(pán)成績(jī)優(yōu)異的保利天珺和地段不錯(cuò)的建投春城華府更是年底才開(kāi)售，銷(xiāo)售成績(jī)暫時(shí)還沒(méi)在年度榜單中體現(xiàn)，那么我們完全可以得出結(jié)論：昆明大平層市場(chǎng)的熱度還在升溫。
成長(zhǎng)中的昆明大平層市場(chǎng)
熱度空前的昆明大平層市場(chǎng)，反映出還有大量的高端改善需求有待釋放，更重要的，是大幅推動(dòng)了昆明居住品質(zhì)的提升。
就改善居住而言，昆明購(gòu)房者經(jīng)歷了從筒子樓到板樓，再到高品質(zhì)板樓的快速變遷，而大平層則是這種變遷的主要推手。
所謂高品質(zhì)要怎么定義？大平層的成長(zhǎng)性如何體現(xiàn)？通過(guò)梳理總結(jié)這些在售項(xiàng)目即可找到答案。
昆明大平層項(xiàng)目站位核心地段
一是核心地段價(jià)值，昆明12個(gè)大平層項(xiàng)目中，除了山海灣8號(hào)（會(huì)展三個(gè)半島）、龍湖攬境（度假區(qū)）、朝朝暮暮（南市區(qū)）比較特殊，其他項(xiàng)目的地段都在一環(huán)或二環(huán)沿線，這種不約而同選擇其實(shí)正是大平層滿足高端改善需求的特點(diǎn)所決定的：改善居住品質(zhì)的同時(shí)，還要生活通勤便利，全家人都能妥善照顧到。
就如去年底入市的保利天珺，關(guān)上國(guó)貿(mào)板塊醇熟的配套和毗鄰寶海公園的城央生態(tài)資源，是項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)的重要因素。
二是產(chǎn)品品質(zhì)感提升，大平層有別于普通高層的地方，其實(shí)不僅在于面積的大小，本質(zhì)上是品質(zhì)感的差異。
保利天珺顏值立面體現(xiàn)品質(zhì)感
因此我們看到，昆明主流大平層項(xiàng)目普遍擁有超高顏值的外立面，一梯一戶、電梯獨(dú)立入戶或至少也是一梯兩戶，戶型多采用LDK一體化設(shè)計(jì)，功能空間完善而舒適。
但是要做出好產(chǎn)品，根子上離不開(kāi)項(xiàng)目地塊優(yōu)越的規(guī)劃條件，由于前些年面世昆明的大平層多數(shù)為城改項(xiàng)目，普遍是高容高密地塊，最高甚至到了5.53，同時(shí)項(xiàng)目中往往還有回遷安置樓棟，定位高端的項(xiàng)目，品質(zhì)感被拉低。
不過(guò)我們也發(fā)現(xiàn)，去年的4個(gè)大平層新盤(pán)終于改變了局面，容積率最高的春城華府也只有3.5，最低的大華翠湖映如果撇開(kāi)高容積率的商業(yè)地塊，住宅地塊低到了2.88，而保利天珺作為純住宅樓盤(pán)，整盤(pán)3.1的容積率則是所有大平層項(xiàng)目中最優(yōu)越的。
容積率每降低0.1，意味著樓間距增加5米、日照增加20米、被鄰居吵到的機(jī)會(huì)減少20%、社區(qū)路面拓寬0.2米，社區(qū)新增植被100棵等等……和其他高層住宅不同的居住體驗(yàn)感和品質(zhì)感就這么凸顯出來(lái)了。
規(guī)劃優(yōu)化后帶來(lái)品質(zhì)感提升，昆明大平層的成長(zhǎng)性也值得被期待。
三是重視項(xiàng)目公區(qū)打造，大平層之所以被視作高端改善代表，一個(gè)很重要的原因是每個(gè)項(xiàng)目的公區(qū)都投入很大。
保利天珺的泛會(huì)所體系
以大平層必備的業(yè)主會(huì)所為例，普遍規(guī)模不小，檔次不低，既是項(xiàng)目的對(duì)外展示界面，又實(shí)實(shí)在在給業(yè)主帶來(lái)了圈層社交、休閑娛樂(lè)空間，極大滿足身份感和尊崇感。如保利天珺不僅規(guī)劃了了集中式會(huì)所，還在架空層設(shè)有7大泛會(huì)所，恒溫泳池、健身房、棋牌室、乒乓球室、瑜伽室、格調(diào)會(huì)客廳、微影茶話區(qū)、4點(diǎn)半學(xué)堂等全齡設(shè)施一應(yīng)俱全，功能性與圈層屬性都進(jìn)化到了頂級(jí)水平。
保利天珺為什么異軍突起為大平層頂流？
前幾天，克而瑞發(fā)布了2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜，保利發(fā)展以3863.4億元的操盤(pán)金額位居行業(yè)絕對(duì)龍頭。
樓市經(jīng)歷深度調(diào)整后，以實(shí)力雄厚作風(fēng)穩(wěn)健的房企主導(dǎo)的行業(yè)新格局確立。其中萬(wàn)億央企保利集團(tuán)旗下的保利發(fā)展即為典型代表。
保利天珺作為保利發(fā)展旗下“天字系”新作，在多個(gè)城市都有布局，屬于全國(guó)高知名度的高端標(biāo)桿項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)13年的淬煉，不斷精研并趨于成熟，確立了高端品牌以及相匹配的品質(zhì)。
保利發(fā)展“天字系”來(lái)到昆明后，保利天珺能夠以年度現(xiàn)象級(jí)的表現(xiàn)異軍突起，有不少可圈可點(diǎn)之處。
如前所述，保利發(fā)展之所以將保利天珺這個(gè)TOP級(jí)項(xiàng)目引入昆明，最重要的原因是核心地段的價(jià)值。
通常城市大平層項(xiàng)目的選址邏輯，決定性的因素是城市核心板塊。
保利天珺選址關(guān)上國(guó)貿(mào)板塊
保利天珺的位置，正是遵循這一邏輯的上佳選址。拆除后的關(guān)上老國(guó)貿(mào)原址，城央繁華與煙火氣并存，路網(wǎng)成熟、地鐵交通便利，作為城市核心區(qū)稀缺的生態(tài)資源，寶海公園近在項(xiàng)目路對(duì)面。
而關(guān)上片區(qū)本身屬于昆明最早的改善盤(pán)聚集地，已有近20年沒(méi)有高端項(xiàng)目落地，改善需求亟待釋放，更為保利天珺落子于此平添了幾分理由。
項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后的熱銷(xiāo)，證明了保利選址并下注高端產(chǎn)品系的選擇正確。
不過(guò)僅憑這些還不夠，保利天珺實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)品力以及對(duì)高端生活方式的打造，成為了促成購(gòu)房決策的終極砝碼。
體現(xiàn)在項(xiàng)目公區(qū)上，保利天珺在9月份率先開(kāi)放的美學(xué)生活館先聲奪人，由于這里以后將作為業(yè)主會(huì)所使用，于是到訪客戶都提前體驗(yàn)了保利天珺的居住生活體驗(yàn)。
保利天珺的專(zhuān)屬生活場(chǎng)景
保利天珺以世界知名的頂奢酒店——瑰麗酒店為靈感，從復(fù)古奢華的酒店式社區(qū)門(mén)頭涉及，到入口處綠植水景的自然景觀，從美院大師涉及的白馬覓翠雕塑，到天珺綠高級(jí)石材，低調(diào)內(nèi)斂的專(zhuān)屬尊崇感撲面而來(lái)。
保利天珺的會(huì)所實(shí)際上是一個(gè)更大的體系，除了集中式會(huì)所，還將利用架空層，打造7大泛會(huì)所，集齊有氧運(yùn)動(dòng)、會(huì)友棋弈、創(chuàng)想課堂等空間，覆蓋社交、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等生活場(chǎng)景，充分滿足全齡段人群需求。
保利天珺6000㎡的社區(qū)園林規(guī)劃
保利天珺旁邊的寶海公園屬于難得的天賦資源，而項(xiàng)目?jī)?nèi)約6000㎡的園林景觀與之內(nèi)外呼應(yīng)，賦予了項(xiàng)目不一般的生態(tài)底色。
保利天珺示范區(qū)園林
項(xiàng)目采用“一軸兩心”社區(qū)規(guī)劃布局，巧妙地將“山林石花川云風(fēng)雨星月森”元素搬進(jìn)園林，設(shè)計(jì)出“珺岫六境，雅奢四宴”的環(huán)繞式花園，景觀層次參差多樣，油然而生歸家禮序儀式感，帶來(lái)大尺度大視野的舒適居住體驗(yàn)。
如果說(shuō)公區(qū)成功營(yíng)造了天字系豪宅的外部生活場(chǎng)景，那么項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)則為進(jìn)階大平層完美閉環(huán)。
項(xiàng)目有約129㎡、約143㎡、約186㎡三個(gè)戶型，雖然面積不是很大，但都具備以下幾個(gè)特點(diǎn)，豪宅屬性與氣質(zhì)拿捏到位：
標(biāo)配一梯一戶：一梯一戶設(shè)計(jì)，端戶電梯獨(dú)立入戶，獨(dú)立玄關(guān)，私享歸家禮遇；
全系大面寬：所有戶型均為南向三至四面寬，全系寬廳設(shè)計(jì)，最大化采光；
全系LDK設(shè)計(jì)：客、餐、廚一體化設(shè)計(jì)，功能設(shè)計(jì)更全面，生活更便捷；
270°景觀視野：端戶標(biāo)配270°景觀陽(yáng)臺(tái)，美景與好心情盡收眼底；
高贈(zèng)送高得房率：優(yōu)化設(shè)計(jì)，全系贈(zèng)送率達(dá)13%-16%，得房率達(dá)86%-92%；
以建面約143㎡戶型為例，堪稱(chēng)大平層產(chǎn)品中的精品。
保利天珺143㎡戶型
亮點(diǎn)一：143㎡就做到獨(dú)立電梯入戶相當(dāng)罕見(jiàn)，大平層豪宅的第一感滿分；
亮點(diǎn)二：面寬達(dá)7米的LDK客、餐、廚一體化空間，270°采光面無(wú)承重柱遮擋，空間感完全不遜于200㎡以上戶型；
亮點(diǎn)三：四開(kāi)間朝南，動(dòng)線合理不重疊，大面寬戶型的優(yōu)點(diǎn)是通透性好，但容易造成動(dòng)線混亂、面積浪費(fèi)的問(wèn)題，該戶型通過(guò)精心布局規(guī)避了弱點(diǎn)，動(dòng)靜分區(qū)的設(shè)計(jì)讓人印象深刻。
綜合來(lái)看，除了地段、配套和品牌信任度，在產(chǎn)品力表現(xiàn)上保利天珺也做到了全面無(wú)短板，在昆明競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)的大平層市場(chǎng)中，表面上看是異軍突起，實(shí)則有其深層的原因，說(shuō)到底，保利發(fā)展獨(dú)一檔的品牌力和產(chǎn)品力仍是購(gòu)房信心的最強(qiáng)底牌。
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