觀點(diǎn)網(wǎng) 3月28日，紅星美凱龍發(fā)布了2023年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，總體來(lái)看，業(yè)績(jī)承壓較為明顯。
公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入115.15億元，較上年同期減少18.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-22.16億元，同比下降496.78％。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為23.64億元，同比下降39.07％。加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為-4.37％，同比減少5.44個(gè)百分點(diǎn)。
但從業(yè)務(wù)層面看，紅星美凱龍主營(yíng)業(yè)務(wù)根基仍維持著穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。其自營(yíng)商場(chǎng)租賃及相關(guān)收入雖較上年同期下降11億元至67.81億元，毛利率卻達(dá)70.8%。
據(jù)參會(huì)投資者分享，管理層在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，業(yè)績(jī)變動(dòng)主要受總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)影響，但公司主業(yè)良性發(fā)展，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)充分計(jì)提，公司業(yè)務(wù)也處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的過(guò)程當(dāng)中。
面對(duì)風(fēng)起云涌的市場(chǎng)環(huán)境以及承壓的利潤(rùn)表，紅星美凱龍現(xiàn)在的戰(zhàn)術(shù)是，在提振消費(fèi)的同時(shí)，重視業(yè)態(tài)升級(jí)，以長(zhǎng)期主義提前布局未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
業(yè)績(jī)承壓
此前在1月30日，紅星美凱龍就曾發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，預(yù)計(jì)年度凈利潤(rùn)為負(fù)，為-23.8億元至-19.8億元，同比減少364.5%至417.9%。
扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為-13.9億元至-10億元，同比減少262.2%至325.5%。預(yù)計(jì)年度減值準(zhǔn)備總額約17億元，其中第四季度擬新增計(jì)提相應(yīng)減值準(zhǔn)備約10億元。
盡管公告中刊發(fā)了詳細(xì)的解釋與分析，紅星美凱龍的股價(jià)自1月31日開盤出現(xiàn)下挫，截至收盤報(bào)3.33元/股，跌6.20%。
年報(bào)正式發(fā)出之后，該公司實(shí)際錄得歸母凈利潤(rùn)為-22.16億元，同比下降496.78％。公司實(shí)際虧損額是超出預(yù)告披露區(qū)間的。
財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人楊英武則向投資者表示，導(dǎo)致2023年錄得虧損的原因主要有四個(gè)：營(yíng)收與成本不同步導(dǎo)致毛利率下降、租金及管理費(fèi)收入階段性的下滑、上下游相關(guān)行業(yè)蘇醒情況低于預(yù)期和投資項(xiàng)目終止產(chǎn)生的沉沒成本損失。
對(duì)于營(yíng)收減少18.6%，紅星美凱龍稱主要系受總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)影響，商場(chǎng)出租率階段性下滑，公司為了支持商戶持續(xù)經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)商留商優(yōu)惠增加，且公司其他業(yè)務(wù)板塊項(xiàng)目數(shù)量減少所致。
為應(yīng)對(duì)行業(yè)壓力，促進(jìn)商場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，紅星美凱龍還進(jìn)一步管控運(yùn)營(yíng)成本，營(yíng)業(yè)成本同比下降了15.79%，但并未能扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。
從主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，紅星美凱龍自營(yíng)和租賃及相關(guān)商場(chǎng)收入為67.81億元，同比降低13.8%；委管商場(chǎng)業(yè)務(wù)收入為20.31億元，同比下降14.5%。
紅星美凱龍將主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收的下降歸因?yàn)槌鲎饴氏禄头�(wěn)商留商優(yōu)惠增加。
目前，紅星美凱龍正在調(diào)整戰(zhàn)略方向以及商場(chǎng)品類的布局。對(duì)于新入的品類，該公司在租金及有管理費(fèi)上給予了相對(duì)優(yōu)惠的商務(wù)條款，致使2023年度的租金的首付及管理費(fèi)的收入出現(xiàn)了階段性的下滑。
而租金及管理費(fèi)收入階段性的下滑還導(dǎo)致其全年的投資性物業(yè)估值也出現(xiàn)了相應(yīng)的下調(diào)，下調(diào)的金額約為8.4億元。
也正是這些環(huán)環(huán)相扣的波動(dòng)因素，導(dǎo)致紅星美凱龍上交的2023年成績(jī)單受到了市場(chǎng)對(duì)于業(yè)績(jī)承壓的熱切關(guān)注。
觀點(diǎn)新媒體了解到，雖然利潤(rùn)承壓，但紅星美凱龍?jiān)谫Y產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表方面具有一定的改善和優(yōu)化。
近三年，紅星美凱龍的資本性投入正在逐步下降，2021年的資本性投入將近24億元，2022大幅下降到約10億元，2023年進(jìn)一步減少到3.5億元。資產(chǎn)負(fù)債率也從2021年的57.9％微降至56.4％。
建發(fā)入主之后也為紅星美凱龍帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)銀行資源，公司在各銀行的綜合授信也納入到建發(fā)集團(tuán)的綜合授信當(dāng)中。
額度得到了保障，融資成本得到了下降，紅星美凱龍的債務(wù)結(jié)構(gòu)也在逐步優(yōu)化當(dāng)中。
縱橫深拓
過(guò)去的紅星美凱龍一直重點(diǎn)布局新房家居的賽道，與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展掛鉤。
但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，紅星美凱龍也表示家裝家居市場(chǎng)正從高速增長(zhǎng)進(jìn)入穩(wěn)健增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，逐漸與房地產(chǎn)脫鉤，存量房裝修正成為家居家裝主要需求來(lái)源。
紅星美凱龍?jiān)谕顿Y者說(shuō)明會(huì)上表示，紅星美凱龍目前和建發(fā)在全國(guó)各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都開展了深度的捆綁合作，包括精裝房家裝家居入場(chǎng)和小區(qū)物業(yè)整修，以及存量房的以舊換新的深度協(xié)同。
從建發(fā)的上游房產(chǎn)到紅星美凱龍下游的家具建材、施工包材料包精裝的合作以及以舊換新家政服務(wù)等一系列合作，形成了一條具備較大發(fā)展空間的資源對(duì)接合作鏈條。
為了給質(zhì)量型增長(zhǎng)穩(wěn)定規(guī)模優(yōu)勢(shì)并繼續(xù)補(bǔ)強(qiáng)，紅星美凱龍未來(lái)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃將重點(diǎn)從購(gòu)地自營(yíng)轉(zhuǎn)移到了靈活運(yùn)營(yíng)上。
但過(guò)去的成績(jī)不能完全拋棄，紅星美凱龍宣布將繼續(xù)對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力、品類及品牌、營(yíng)銷、消費(fèi)者服務(wù)及口碑等多方面進(jìn)行升級(jí)，強(qiáng)勢(shì)發(fā)展一號(hào)店、至尊Mall、標(biāo)桿商場(chǎng)三大店態(tài)。
據(jù)悉，紅星美凱龍正在推進(jìn)M+高端設(shè)計(jì)中心在各個(gè)商場(chǎng)的落地。按管理層介紹，M+高端設(shè)計(jì)中心的打造思路是以設(shè)計(jì)師工作室作為重要的流量入口，鏈接年輕人群及高端人群的家裝家居消費(fèi)需求，逐漸建立紅星美凱龍的家裝心智。
執(zhí)行總裁兼大營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理朱家桂表示，紅星美凱龍的出租點(diǎn)還有17個(gè)點(diǎn)左右的空間，而目前公司家裝的面積占比才3個(gè)點(diǎn)左右，預(yù)期今年可以利用家裝設(shè)計(jì)中心完成5個(gè)點(diǎn)左右的面積提升。
朱總指出，家裝設(shè)計(jì)中心的快速進(jìn)入，一方面可以迅速提升出租率，帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，更重要的是它可以帶來(lái)高質(zhì)量的流量，這也是未來(lái)3年紅星美凱龍持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。
同時(shí)，紅星美凱龍的另一個(gè)重點(diǎn)在拓展品類、打造多業(yè)態(tài)融合的大家居一站式消費(fèi)生態(tài)。
首先是保持全品類和差異化優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)體驗(yàn)式沉浸式消費(fèi)。深度打造十大主題館，結(jié)合電器、家裝設(shè)計(jì)、新能源車板塊，穩(wěn)定出租率。
2023年，紅星美凱龍的電器品類全年面積增長(zhǎng)4.5萬(wàn)平方米，占比達(dá)到10.8%；家裝設(shè)計(jì)面積增長(zhǎng)11萬(wàn)平方米，占比達(dá)到3.3%，新熱銷品牌面積占比達(dá)到11.1%，A類+進(jìn)口面積占比穩(wěn)定在49.6%。
紅星美凱龍還在持續(xù)引入餐飲品類作為商場(chǎng)基本配套，打造符合空間的多功能餐飲產(chǎn)品組合。
報(bào)告期內(nèi)，餐飲品類全國(guó)商場(chǎng)覆蓋率自43%提升至54%，百mall商場(chǎng)餐飲覆蓋率自78%提升至100%。
建發(fā)在給予房地產(chǎn)上游需求扶持的同時(shí)，還與紅星美凱龍發(fā)展汽車品類帶來(lái)了業(yè)務(wù)協(xié)同和拓展。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2023年7月，紅星美凱龍與建發(fā)汽車、專注二手車服務(wù)的上�？笋Y汽車服務(wù)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方將就二手車汽車連鎖賣場(chǎng)、二手車供應(yīng)鏈服務(wù)、二手車交易平臺(tái)、車輛檢測(cè)評(píng)估體系和金融保險(xiǎn)等方面展開合作，實(shí)現(xiàn)資源共享、共同發(fā)展。
而在報(bào)告期內(nèi)，紅星美凱龍新能源汽車門店及高端二手車入駐面積超萬(wàn)平方米，新能源多個(gè)頭部品牌完成招商入駐；豪車二手車進(jìn)駐超10家。
但前路漫漫，加之市場(chǎng)環(huán)境起伏不定，等待著的不只是理想的豐滿，更有現(xiàn)實(shí)的骨感。
盡管從長(zhǎng)期來(lái)看，紅星美凱龍“輕資產(chǎn)，重運(yùn)營(yíng)，降杠桿”的布局清晰完整，但在出租率走低、業(yè)績(jī)承壓的情況下，紅星美凱龍同樣需要考慮短期內(nèi)的化困解憂。
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