環(huán)線是中國大多數(shù)城市的特點(diǎn)，俗稱為“攤大餅”。
但不管環(huán)線再多，每座城市的一環(huán)內(nèi)，始終是資源最集中的區(qū)域，無論是總量還是分布密度都遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。
城市發(fā)展遵循從中心向周圍擴(kuò)張的路徑，使得教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共資源，在城市建成之初就已落地鎖定，就拿昆明來說，有人曾做過統(tǒng)計(jì)：
一環(huán)的面積僅約15平方公里，在全市建成區(qū)面積中的占比僅為3%。
但27%的小學(xué)名校、22%的中學(xué)名校、52%的三甲醫(yī)院、43%的大型購物中心、23%的已建在建地鐵站，都在一環(huán)內(nèi)。
昆明一環(huán)內(nèi)真的什么都不缺？
看上去，昆明一環(huán)內(nèi)似乎啥都不缺了，但有人一定會(huì)質(zhì)疑：你怎么不算公園啊？一環(huán)內(nèi)才有幾個(gè)公園？
上一張昆明一環(huán)內(nèi)的公園分布圖，來感受一下：
圖中一環(huán)內(nèi)的公園包括了近年來新修的一些小游園、口袋公園等，盡量搜羅下來，總數(shù)大概不超過20個(gè)。
再看面積，一環(huán)內(nèi)公園面積最大的是圓通山（367.5畝），其次是翠湖公園（324畝），這也是一環(huán)內(nèi)僅有的兩個(gè)面積超過百畝的公園，第三大的彌勒寺公園約為81畝，其他的基本只有10多20畝了。
大致估算下，一環(huán)內(nèi)公園總面積最多不超過一千畝，這是什么概念呢？只相當(dāng)于3/4個(gè)五甲塘濕地公園，或者1/4個(gè)環(huán)草海濕地公園。
如果算人均面積則更少，一環(huán)內(nèi)居住人口暫無官方數(shù)據(jù)，只能推算，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，盤龍五華西山官渡四區(qū)加起來人口約460萬人，其中生活在一環(huán)內(nèi)的，少說也有一兩百萬。
放寬一點(diǎn)，按100萬人口、1000畝公園計(jì)算，一環(huán)內(nèi)人均享有的公園綠地面積只有：
0.66平方米。
可做對(duì)比的是，官方數(shù)據(jù)顯示，昆明2023年新增和提升改造500個(gè)公園（游園），目前全市公園、游園數(shù)量已超過1000個(gè)，人均公園綠地面積達(dá)到：
12.32平方米。
公園數(shù)量僅占全市不到2%，人均面積僅為全市平均水平的5.3%。所以更準(zhǔn)確的說法是，一環(huán)內(nèi)不是缺公園，而且是極端的缺公園。
原因很簡單，相比其他公共配套，建設(shè)公園需要更多的土地，由于一環(huán)核心區(qū)早已定型，可建設(shè)用地基本來自舊城拆遷改造，這些土地注定稀少零散，寸土寸金，價(jià)值極高。與此相反，新城區(qū)向外拓展空間很大，有大把可用于公園綠地建設(shè)的土地。
因此，昆明一環(huán)內(nèi)的公園數(shù)量與規(guī)模已定型，基本不可能再新增。
一環(huán)板塊的地段價(jià)值需要重新評(píng)估
一環(huán)內(nèi)什么配套都不缺，唯有公園綠地是例外。這一現(xiàn)實(shí)狀況對(duì)地段和房產(chǎn)價(jià)值的影響有多大？
客觀來說，公園其實(shí)屬于“奢侈”的配套因素，和日常生活衣食住行的關(guān)聯(lián)度要小于教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等配套。
對(duì)于普通剛需或剛改，有公園錦上添花，沒有也無傷大雅；可對(duì)于高改和豪宅，缺少公園綠地就是硬傷。
越是高端，對(duì)樓盤周邊環(huán)境生態(tài)的要求也越高，反之，離公園越近，對(duì)樓盤的身價(jià)影響越大。
大名鼎鼎的例子如海德公園、湯臣一品，在昆明，從早期的翠湖、世博、度假區(qū)等富人區(qū)，到新晉的草海片區(qū)，均驗(yàn)證了這個(gè)規(guī)律，而像巫家壩中央公園，則是典型的反面案例。
回到一環(huán)內(nèi)板塊，眾所周知，由于前幾年開始昆明就嚴(yán)控二環(huán)內(nèi)新增建設(shè)用地，所以能在一環(huán)內(nèi)拿地開發(fā)的項(xiàng)目很少，無一例外都打造豪宅項(xiàng)目。其原因一是土地成本高，二是地段核心配套齊全優(yōu)質(zhì)。如前幾年交付的俊發(fā)逸天峰，就曾一度是昆明房價(jià)天花板的存在。
翠湖公園
市中心資源高度集中的共性，導(dǎo)致一環(huán)內(nèi)豪宅的配套條件都差不多，而能拉開差距的，恰恰是市中心最稀缺的、也是豪宅不可缺少的公園綠地。
所以不少翠湖一兩公里之外的樓盤紛紛冠上翠湖之名，不是沒有原因的。
這也從側(cè)面證明，能滿足“一環(huán)內(nèi)+公園”的地段，才是頂級(jí)的城市貴脈，孕育真豪宅的最佳土壤。
一環(huán)內(nèi)豪宅，當(dāng)然要筑于貴脈之上
談?wù)摵勒?dāng)然離不開當(dāng)前的市場。
受大環(huán)境影響，昆明樓市總體還在筑底階段，同時(shí)市場分化也在加劇，一個(gè)突出的現(xiàn)象就是，剛需市場萎靡不振，而改善市場相對(duì)穩(wěn)定，其中高改再改類型的豪宅市場則是表現(xiàn)最好的。
就全國來說也是同樣的趨勢，易居研究院報(bào)告顯示，今年前7月，北京、上海和深圳三個(gè)城市高端住宅交易套數(shù)達(dá)4418套，為近五年最高點(diǎn)。而以蘇州、武漢、南京、成都為代表的強(qiáng)二線城市，高端住宅市場也在快速回暖。
市場下行，高端市場反而遇熱，反映出置業(yè)邏輯的變化，擁有優(yōu)質(zhì)地段和配套資源的豪宅，無疑是恒定價(jià)值的代表，以最近幾周昆明成交單價(jià)最高的項(xiàng)目為例：
這些高端盤可分為三個(gè)大類：
一是生態(tài)資源型，滇池邊很多，后續(xù)也還可能有新增，不算絕對(duì)稀缺城市資源型，如滇池邊的華夏四季、龍湖山海原著、山海灣8號(hào)等；
二是豪裝型，超高裝標(biāo)堆砌，但并不是難以復(fù)制，如雙塔片區(qū)的幾個(gè)高端盤、北京路的萬科、美的項(xiàng)目，以及老螺螄灣的金茂府等；
三是城市資源+生態(tài)資源型，如一環(huán)內(nèi)的，藝城春城玖號(hào)，占據(jù)一環(huán)核心區(qū)域，且擁有稀缺的生態(tài)資源彌勒寺公園。
可以看出，昆明豪宅市場的大趨勢是——向資源靠攏，真正的豪宅，是對(duì)絕對(duì)稀缺資源的極致占有。
作為昆明售價(jià)前十排行榜上的�？�，藝城·春城玖號(hào)對(duì)此的詮釋最為典型。
城央貴土之上的藝城·春城玖號(hào)
藝城·春城玖號(hào)的實(shí)景合成圖上，最顯眼的莫過于樓下的彌勒寺公園，原為省委2號(hào)院，昆明人又稱其為“省委公園”，占地81畝，是昆明一環(huán)內(nèi)僅次于翠湖、圓通山的第三大公園。
彌勒寺公園
一環(huán)內(nèi)樓盤和公園本就稀少，二者兼具的藝城·春城玖號(hào)就成了唯一的“孤品”。
如果僅止于此，這樣的地段價(jià)值只不過到了稀缺層面，其實(shí)豪宅項(xiàng)目的地段稀缺性本就是理所當(dāng)然的。
但如果再加上兩個(gè)因素，藝城·春城玖號(hào)的一環(huán)貴脈屬性就真正無可置疑了。
藝城·春城玖號(hào)位于金碧路與西昌路路口，昆明人都知道，這里原是省委大院所在地，云南省委搬遷到廣福路之后，老省委2號(hào)院衍化成了現(xiàn)在的彌勒寺公園，但同時(shí)其他多個(gè)省委大院和機(jī)關(guān)居住區(qū)都還保留在原地，如下圖所示：
藝城·春城玖號(hào)友鄰分布示意
春城玖號(hào)身處曾經(jīng)的政務(wù)要地，周邊的這些“友鄰”，天生自帶“純粹、優(yōu)質(zhì)”的圈層屬性，由于項(xiàng)目客戶的地緣屬性很強(qiáng)，吸引更多同等社會(huì)地位、同等文化涵養(yǎng)、同樣生活追求、同類型價(jià)值觀的人士于此聚合，實(shí)現(xiàn)友鄰皆傳奇的精英聚集氛圍，深化塔尖烙印，從而引導(dǎo)價(jià)值資源的再造。
金馬碧雞坊是代言昆明歷史文化的城市名片
除了地段和圈層帶來的貴胄氣質(zhì)，春城玖號(hào)一側(cè)的金碧路，則是一條人文底蘊(yùn)濃厚、商業(yè)文明發(fā)達(dá)的道路，這條東西向主干道，歷史上曾為昆明老城繁華的城南大道，現(xiàn)在一路串起金馬坊、南強(qiáng)歷史文化街區(qū)、得勝橋等人文勝景，以及順城、百盛等現(xiàn)代商業(yè)，是這座城市最具人文氣息的城市中軸。
此外，項(xiàng)目其他配套也是一環(huán)內(nèi)的頂配，出門100米即是地鐵5號(hào)線彌勒寺站，教育配套方面可就讀書林二小，項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)，昆華醫(yī)院、云大醫(yī)院兩大三甲醫(yī)院，順城、百盛等商業(yè)中心，以及篆新農(nóng)貿(mào)市場，煙火氣十足。
貴胄氣質(zhì)+人文貴脈，諸多不可復(fù)現(xiàn)的因素疊加，“城央貴土上的傳世藏品”才不僅僅是一句口號(hào)。
即將推出的城央“無限系”豪宅，為什么不能錯(cuò)過？
前段時(shí)間，藝城·春城玖號(hào)一、二棟已經(jīng)完成交付，八成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證已交到了業(yè)主手上，小區(qū)園林景觀也已呈現(xiàn)。
重點(diǎn)要說的，是項(xiàng)目即將全新推出的五棟——城央“無限系”豪宅。
昆明一環(huán)最缺的是公園，而藝城·春城玖號(hào)立于彌勒寺公園公園之側(cè)，“含綠量”瞬間拉滿。昆明一環(huán)新房稀缺，而藝城·春城玖號(hào)樓王適時(shí)推出，以最后的孤品演繹傳世價(jià)值。
作為春城玖號(hào)新推的樓王棟，目前五棟的主體及外立面已建成，正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房。之所以稱其為樓王，一是緊貼且直面彌勒寺公園，景觀、視野最佳，二是打造相伴一生的恒久之宅，戶型、裝標(biāo)全面升級(jí)。
五棟的戶型面積段覆蓋約106-166㎡，綜合得房率超過了88%，贈(zèng)送后得房率甚至超過96%。超高得房率實(shí)現(xiàn)的，不僅是空間利用的最大化，也給予真正的全齡居住體系創(chuàng)造了條件。
以五棟東南端頭僅有34席的約166㎡戶型為例，奢闊的南北通透雙陽臺(tái)，四房配置，能滿足家庭不同階段的需求。超過35㎡的客廳加上雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，通透性拉滿，逼格拉滿，這，可以說是真正的坐擁貴脈、占據(jù)城央、直面公園、高階鄰里、無缺戶型的代表，真正意義上的城央“無限系”豪宅，相伴一生乃至可傳承后輩的恒久之宅。
這就是為什么勸你不要錯(cuò)過春城玖號(hào)的原因。
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