近日，網(wǎng)上一則消息引起了社會(huì)各界的極大反響。摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在今年6月17日的發(fā)言中提出：“中國(guó)各大城市應(yīng)該把保持房屋的每平方米均價(jià)占居民家庭年收入的1O％甚至更低水平作為目標(biāo)�！�

當(dāng)這一參數(shù)面市后，各方人士對(duì)此提出了異議。他們普遍認(rèn)為：不同的地產(chǎn)市場(chǎng)都有其不同的特征。各地市場(chǎng)發(fā)育程度不一，因此，評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)也應(yīng)該因地區(qū)而異。任何發(fā)達(dá)地區(qū)或者發(fā)展中地區(qū)，甚至是同一地區(qū)的不同區(qū)域，影響房?jī)r(jià)的因素都不一樣，用這樣“一刀切”的論斷來(lái)判斷房?jī)r(jià)，或僅用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式或者所謂的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷有著地域差異的房?jī)r(jià)是不成立的。昆明祥佑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理劉宏認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定，并且能夠充分反映真實(shí)的市場(chǎng)供求情況。他認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)發(fā)育最成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)是深圳，那里市場(chǎng)化程度較高，房?jī)r(jià)比較合理。而昆明的市場(chǎng)化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如深圳，因此，用深圳或者其他發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量昆明市場(chǎng)是不合理的。今后，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷深人，房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)說(shuō)了算。

究竟昆明的房?jī)r(jià)是否合理，是否出現(xiàn)了虛漲，房?jī)r(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)，這些都成了當(dāng)下人們最為關(guān)注的問(wèn)題。

一、房?jī)r(jià)構(gòu)成的五要素

專家認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)有以下幾個(gè)要素：一是住宅開(kāi)發(fā)成本，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用；二是期間費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用；三是稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等；四是依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性、事業(yè)性收費(fèi)；五是利潤(rùn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前住宅建設(shè)的建設(shè)成本很透明，多層在每平方米55O元至65O元之間，高層則高出近一倍；2005年第一季度，昆明市城市總體地價(jià)為866元/平方米，其中居住用地平均價(jià)格（樓面地價(jià)，下同）水平為779元/平方米；水泵房、配電室等配套設(shè)施費(fèi)每平方米300元至400元；園林、綠化等物業(yè)設(shè)施費(fèi)每平方米最少1OO元。如此推算，一般房屋售價(jià)（在不包括地產(chǎn)商利潤(rùn)的情況下）至少也要在1700元/平方米左右。另外，產(chǎn)品研發(fā)、人員培訓(xùn)、項(xiàng)目包裝及廣告投放等費(fèi)用也是影響房?jī)r(jià)的因素，而隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，這些費(fèi)用還在上漲。

據(jù)一份市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，昆明老百姓心目中理想的房?jī)r(jià)在1000元/平方米上下，毫無(wú)疑問(wèn)這是有悖市場(chǎng)發(fā)展的。雖然大家要求房子物美價(jià)廉的心態(tài)可以理解，但在談到房?jī)r(jià)時(shí)，我們每一個(gè)人都必須客觀地去認(rèn)識(shí)。

二、昆明房?jī)r(jià)比較合理

在了解了房?jī)r(jià)的構(gòu)成后，讓我們看看昆明的房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)虛高現(xiàn)象。大朝房地產(chǎn)公司總經(jīng)理裴文俊認(rèn)為，昆明的房?jī)r(jià)以及持續(xù)幾年的上漲是有依據(jù)的。隨著昆明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，昆明城市的知名度在全國(guó)甚至全世界慢慢打開(kāi)，自然引起房?jī)r(jià)的上漲；從昆明地產(chǎn)發(fā)展十多年的過(guò)程來(lái)看，房?jī)r(jià)隨著土地價(jià)格、建筑材料等原材料價(jià)格的上升而上漲，但漲幅并沒(méi)有超出正常的界限；從開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)看，雖然表面上房?jī)r(jià)在往上漲，但實(shí)質(zhì)上隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)并沒(méi)有人們想象的那么多，融資成本、員工培訓(xùn)成本、項(xiàng)目研發(fā)等費(fèi)用的增加都使得地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)并沒(méi)有增加。當(dāng)時(shí)間跨越2OO4年時(shí)，昆明樓市出現(xiàn)了搶購(gòu)潮。一定范圍內(nèi)的投資、投機(jī)現(xiàn)象一方面活躍了市場(chǎng)，另一方面則給市場(chǎng)發(fā)出了錯(cuò)誤信息，造成表面供需旺盛的假象�！百I漲不買跌”的心理導(dǎo)致人人爭(zhēng)相購(gòu)房。幸運(yùn)的是，在昆明，購(gòu)房者大多選擇小戶型進(jìn)行投資，從量上來(lái)看，投資者所占比例不大，遠(yuǎn)沒(méi)有主導(dǎo)市場(chǎng)的能力。因而，昆明房?jī)r(jià)并沒(méi)有受到惡意炒家的操作，一定量的投資或投機(jī)符合現(xiàn)階段發(fā)展的需要，房?jī)r(jià)整體上比較合理。

三、未來(lái)房?jī)r(jià)仍有上漲趨勢(shì)

正如同上述分析的那樣，即使是同一個(gè)城市不同區(qū)域的房?jī)r(jià)都存在差異，因此，房?jī)r(jià)不存在大一統(tǒng)。云南天銘實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理伍達(dá)天認(rèn)為，未來(lái)昆明市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)將呈上漲趨勢(shì)，他的這一論斷是基于政府早前提出的“1O33O”政策，即市區(qū)內(nèi)的地塊只有同時(shí)滿足占地在1O畝以上、容積率為3.0、建筑密度為3O％才能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，按這樣的經(jīng)濟(jì)參數(shù)推算，今后市區(qū)內(nèi)的樓盤成本價(jià)幾乎接近5000元/平方米。同時(shí)，隨著市區(qū)內(nèi)土地資源越來(lái)越少，房?jī)r(jià)上漲在所難免；北市區(qū)由于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重，房?jī)r(jià)一直以來(lái)都處于中下水平，但房?jī)r(jià)總體上很平穩(wěn)；而南市區(qū)和東市區(qū)則受惠于政府的規(guī)劃，隨著新城建設(shè)的步伐加快，那里的供盤量會(huì)成倍增長(zhǎng)，因此，房?jī)r(jià)在短時(shí)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)低開(kāi)高走的局面，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，該片區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有所調(diào)整；西市區(qū)的供求關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也比較穩(wěn)定，不會(huì)有大的起伏。

此外，除了不同片區(qū)房?jī)r(jià)有差異外，大朝房地產(chǎn)公司總經(jīng)理裴文俊認(rèn)為，不同物業(yè)類型，其房?jī)r(jià)構(gòu)成以及房?jī)r(jià)走勢(shì)也不能一概而論。他說(shuō)：“不同的物業(yè)類型，使用功能不同，這就從本質(zhì)上決定了其價(jià)值各異。拿投資型物業(yè)來(lái)說(shuō)，它包括寫字樓、商鋪、小戶型公寓等，這類物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)還跟購(gòu)買人的心態(tài)有關(guān)。眾所周知，投資講求回報(bào)，購(gòu)買投資型物業(yè)的消費(fèi)者看重的是樓盤未來(lái)的升值空間以及可帶來(lái)的資金回報(bào)率，因而該類物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)必然與該片區(qū)市場(chǎng)的發(fā)育程度成正比，市場(chǎng)越成熟，其價(jià)格越高，頗有上不封頂?shù)募軇?shì)。而以自住為目的的普通住宅則不同，人們購(gòu)買它目的是為了生活起居方便，他們對(duì)此類物業(yè)未來(lái)的升值空間并沒(méi)有一個(gè)量化的期望值�！�

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