從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，雖然房產(chǎn)新政的實(shí)施確實(shí)給“暗流洶涌”的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了震蕩，一些城市的房地產(chǎn)投資收縮明顯，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，但昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻相對(duì)“波瀾不驚”，新開(kāi)樓盤(pán)依舊受到購(gòu)房者的“熱捧”，價(jià)格相對(duì)實(shí)惠的二手房交易依然“火爆”。市場(chǎng)運(yùn)行所透露出的“跡象”依稀表明：昆明房?jī)r(jià)將以平穩(wěn)運(yùn)行為主，下跌的可能性并不大。

政策面：

穩(wěn)定房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)

其實(shí)，國(guó)家政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的“關(guān)照”并非是從房產(chǎn)新政才開(kāi)始的。早在去年年初全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未呈現(xiàn)出一派“火熱”的時(shí)候，國(guó)家便出臺(tái)了以土地調(diào)控為方向的71號(hào)文件，規(guī)范土地出讓方式，對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)實(shí)行“招拍掛”，這被業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為土地市場(chǎng)的“8·31”大限。其后的10月份，央行結(jié)束房貸低利率政策，5年來(lái)首次提高了房地產(chǎn)貸款利率。步入2005年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控繼續(xù)實(shí)行緊縮策略。3月，央行宣布第二次提高房地產(chǎn)貸款利率。5月，七部委房產(chǎn)新政出臺(tái)。

“加息、征稅、規(guī)范土地市場(chǎng)、國(guó)家各部門(mén)聯(lián)合下文……從橫向的時(shí)間表來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控越來(lái)越全方位化，從縱向的政策面來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)也越來(lái)越規(guī)范化。從始至今，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)并未崩盤(pán)，相反房?jī)r(jià)還一直呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，由此可見(jiàn)，規(guī)范才是調(diào)控的終極目的”，“從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控開(kāi)始到最近房產(chǎn)新政出臺(tái)，國(guó)家的政策指向始終是避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)整體性過(guò)熱而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行，其中的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)而非打壓房?jī)r(jià)。這是目前許多持幣觀望的購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)新政的最大誤解，”在采訪中，許多開(kāi)發(fā)商對(duì)記者這樣表示。

市場(chǎng)面：

昆明不是上海

“上海感冒，全國(guó)吃藥”，有業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)房產(chǎn)新政。雖說(shuō)只是一句戲言，但也從一個(gè)側(cè)面反映出，以不動(dòng)產(chǎn)為特性的房地產(chǎn)行業(yè)，其極強(qiáng)的地域特色決定了昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)步上海市場(chǎng)的“后塵”。

首先，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫”成分并不大。房子不是一般的商品，它具有很大的投資性，有相當(dāng)部分還具有投機(jī)性。對(duì)于成熟的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一定條件下，“無(wú)炒不成市”，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論上來(lái)說(shuō)，一定的“泡沫”對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有好處的。當(dāng)然，如果投機(jī)行為占到20%以上，就是存在“泡沫經(jīng)濟(jì)”了，有面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)差別很大，因此在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)不同反應(yīng)也是情理之中的事情。拿上海來(lái)說(shuō)，從2003年到2005年，近兩年半的時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度都高達(dá)兩位數(shù)以上，2004年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中僅商品房一項(xiàng)的投資性購(gòu)房比例就高達(dá)16.6%，而昆明2004年投資性購(gòu)房的比例還不到4%（昆明市建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)）。

其次，昆明的房?jī)r(jià)水平并不高。上海市職工平均工資為22160元，月平均工資為1847元，城市居民家庭人均年可支配收入14867元，以占50%多銷(xiāo)售比例的100至150平方米／套商品房計(jì)算，上海成套商品房的實(shí)際價(jià)格是家庭年人均可支配收入的35至50倍，這是2004年上海市統(tǒng)計(jì)局公布的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而昆明的房?jī)r(jià)收入比顯然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一比例。

此外，即使放之于西部城市來(lái)看，昆明的房?jī)r(jià)水平也不算高。昆明市房產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)顯示：2004年昆明商品房住宅平均價(jià)格為2711元／平方米，同比增長(zhǎng)10％以上。雖然昆明房?jī)r(jià)近年來(lái)一直保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但這樣的價(jià)格和漲幅遠(yuǎn)不及西部其他中心城市。就拿與昆明鄰近的重慶和成都來(lái)說(shuō)，2003年底至2004年上半年，重慶房?jī)r(jià)漲幅在1000元-1500元之間，成都房?jī)r(jià)也上漲了近1000元，就連西安和貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)上升幅度都比昆明大。

綜合而言，“泡沫”成分不大加之房?jī)r(jià)水平不高，昆明房?jī)r(jià)的“下行”空間十分有限。

開(kāi)發(fā)面：

昆明房?jī)r(jià)仍有支撐點(diǎn)

昆明總體房?jī)r(jià)較之其他二線城市仍然偏低的市場(chǎng)現(xiàn)狀以及昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成格局，決定了昆明房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中有升的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

首先，昆明地價(jià)水平不高。根據(jù)昆明市土地局提供的數(shù)據(jù)，目前昆明居住用地價(jià)格低于全國(guó)主要城市的平均水平，位居35個(gè)城市倒數(shù)第5，位居西部城市的倒數(shù)第4位。昆明市土地局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)就表示：目前昆明的用地價(jià)格與土地的實(shí)際價(jià)值之間還存在著一定的差異。

其次，昆明對(duì)地州市場(chǎng)有著極強(qiáng)的吸引力和輻射力。由于云南的獨(dú)特“單心”經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，昆明是云南省的唯一一個(gè)大型城市，對(duì)地州的購(gòu)房人群有著極強(qiáng)的吸引力和輻射力，整個(gè)2004年，地州購(gòu)房者就占據(jù)了昆明購(gòu)房人群比例的40%，而從階段上來(lái)說(shuō)，地州人群來(lái)昆置業(yè)的能量才剛剛開(kāi)始釋放。

再次，新昆明建設(shè)將催生巨大的市場(chǎng)需求。昆明主城區(qū)將從現(xiàn)在的180平方公里發(fā)展到460平方公里，人口由245萬(wàn)人發(fā)展到450萬(wàn)人，這是現(xiàn)代新昆明的規(guī)劃藍(lán)圖。目前新昆明的建設(shè)進(jìn)入的實(shí)質(zhì)性的實(shí)施階段，而它的啟動(dòng)無(wú)疑將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求。

雖然此前宏觀調(diào)控一直都將房地產(chǎn)作為重點(diǎn)“關(guān)照”的行業(yè)，但房產(chǎn)新政的實(shí)施無(wú)疑才是一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折，特別是有著“中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表”之稱(chēng)的上海在房產(chǎn)新政出臺(tái)以來(lái)的近一個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌，房地產(chǎn)行業(yè)一時(shí)間呈現(xiàn)出了“冰火兩重天”的市場(chǎng)格局。那么，具體到昆明本土市場(chǎng)而言，房產(chǎn)新政是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，下跌的空間究竟有多大，現(xiàn)在該不該買(mǎi)房？這些都成為了目前市場(chǎng)最為關(guān)注的焦點(diǎn)。

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