昆明的商業(yè)地產(chǎn)似乎缺乏批判精神，每天太多的利好消息總讓人淡忘現(xiàn)實的窘迫，忽視了競爭的激烈（城市商業(yè)與城市商業(yè)，商圈與商圈，項目與項目的競爭）。于是，今天，我們試圖帶著置疑的聲音（包括對自己的懷疑）和問題去換取更多的交流空間——倒不是希望自己的言辭可能標(biāo)新立異，而是想提前給昆明的商業(yè)地產(chǎn)預(yù)留周旋的余地——

2005年，對于處于后大盤時代的昆明地產(chǎn)來說，有太多值得關(guān)注的領(lǐng)域。就好像現(xiàn)在，當(dāng)人們的注意力還未擺脫大盤時代的住宅市場時，昆明的商業(yè)地產(chǎn)在城市版圖上已經(jīng)烽煙四起：匯都國際二期、百大A座、京鵬商業(yè)步行街、大商匯、邦盛國際城、順城街、文明街等大型商業(yè)項目的逐漸明朗，無疑引發(fā)著更多業(yè)內(nèi)外人士的討論——是顛覆還是屈從？是對立還是共贏？是保守還是創(chuàng)新？——無論如何，一場涉及到商業(yè)地產(chǎn)融資、開發(fā)、招商、銷售、運營管理范疇的多維度、高層次的競爭已經(jīng)拉開帷幕，并且它體現(xiàn)的集成化、規(guī)�；�、品牌化和專業(yè)化等特征越發(fā)為我們提供了交流、研究的題材。

事實上，就發(fā)展和蛻變的速度而言，昆明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在了城市發(fā)展的前面，商業(yè)地產(chǎn)似乎是高空走鋼絲，除了考驗自己的存在價值，或許還有一些不為人知的苦衷，表演者不能向下看，只能以更快的速度前進，他的意念和那根維持平衡的竹桿均不能有半點閃失。而觀者的喝彩，可能還沒有手心兒攥出的汗多——其實專業(yè)表演者的目的只是為了取悅觀眾，如果你發(fā)現(xiàn)鋼絲的上面還可以套上隱形保護鎖鏈，無論對表演者還是觀眾，它帶來的心理作用顯而易見的……

昆明商業(yè)地產(chǎn)營養(yǎng)不良

商業(yè)價值的本源在于人流與價值溝通，如果沒有暢通的城市路網(wǎng)的支撐，沒有適度超前的運作理念，沒有個性的業(yè)態(tài)規(guī)劃來吸引市場關(guān)注，這個城市的商業(yè)地產(chǎn)的未來和臆想又有什么區(qū)別呢？

一問：昆明商業(yè)地產(chǎn)缺“鈣”嗎？

交通路網(wǎng)是城市的骨架，商業(yè)地產(chǎn)項目外部的交通環(huán)境更是評判項目發(fā)展?jié)摿Α⑸悼臻g的重要標(biāo)志。就目前昆明商業(yè)地產(chǎn)項目分布來看，主要集中在二環(huán)以內(nèi)，而依托物流通暢的商品交易市場主要集中在二環(huán)東路和二環(huán)南路兩個區(qū)。但是現(xiàn)在二環(huán)路以內(nèi)卻是個物流最不方便、交通堵塞最嚴(yán)重的區(qū)域。雖說打造二環(huán)路快速通道的工作正在展開，但城市路網(wǎng)的堵塞畢竟約束了商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展繁榮度。

——這是不是意味著我們的商業(yè)地產(chǎn)需要“補鈣”？

二問：昆明商業(yè)地產(chǎn)缺“鐵”嗎？

2003年，昆明市四城區(qū)共擁有：20499個商業(yè)網(wǎng)點，259萬平米經(jīng)營面積，城市居民人均擁有0.9平米商業(yè)面積，（上海人均商業(yè)面積1平米）；2004年，昆明市每平米商業(yè)面積實現(xiàn)的營業(yè)額低于整個行業(yè)每平米的盈虧平衡點，并低于19.4%的水平；2005年第一季度，昆明市有13個商業(yè)物業(yè)在售，總供應(yīng)量約為115300平米，銷售約33000平米，銷售率約為28%——結(jié)構(gòu)性矛盾（網(wǎng)點分布、業(yè)態(tài)布局、供需狀況）、銷售與經(jīng)營的矛盾、運營觀念和管理水平的矛盾，三大矛盾凸顯，大量存在目前昆明商業(yè)地產(chǎn)整個運作過程中，加上整體宏觀政策與市場利益主體的矛盾，更是給昆明商業(yè)地產(chǎn)帶來了諸多不確定因素。

——這是不是意味著昆明商業(yè)地產(chǎn)需要“補鐵”呢？

三問：昆明商業(yè)地產(chǎn)缺“鋅”嗎？

回顧昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史沿革：從社區(qū)中心商業(yè)到專業(yè)批發(fā)市場，從商業(yè)裙樓到商業(yè)風(fēng)情步行街，再到MALL時代，昆明商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品主張無疑沿襲著中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品進化的步驟。同時在特定的歷史時期、經(jīng)濟環(huán)境下，承載了不同的功能并形成了自己獨有的精神內(nèi)涵。白馬小區(qū)，永豐商貿(mào)城，南屏步行街，匯都國際……一個個時代的產(chǎn)品，為詮釋商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的進化提供了完整的參照系。但產(chǎn)品的進化不代表觀念跟進的速度，無論做產(chǎn)品的人（開發(fā)商），還是經(jīng)營產(chǎn)品（經(jīng)營者）或是為產(chǎn)品埋單的人（投資者），都一次次過高地估計了自己的駕馭能力和判斷能力，將自己框進了三者之間無法平衡的博弈之中。同時昆明商業(yè)地產(chǎn)從單純贏利到多贏角色的轉(zhuǎn)變，大體量的商業(yè)面積使開發(fā)商和經(jīng)營者同時陷入了難以駕馭的困境。

——這是不是意味著昆明商業(yè)地產(chǎn)需要“補鋅”呢？

鳴泛商業(yè)地產(chǎn)時代思路更寬

我們絕不試圖站在整個城市整體發(fā)展的高度去尋找昆明商業(yè)地產(chǎn)的突破口，或是為上面的問題提供解決方案，因為商業(yè)地產(chǎn)有著自身固化發(fā)展規(guī)律的曲線和市場協(xié)調(diào)機制。務(wù)實地說，我們只希望在項目的微觀層面上尋找突破點，也就是開場中我們強調(diào)的“要發(fā)現(xiàn)隱形保護鎖鏈”——其實隱形保護鎖鏈就是項目運作過程中歸納出的一個或幾個必要觀念。所謂認(rèn)識決定高度，這是亙古不變的真理。

麥當(dāng)勞也是商業(yè)地產(chǎn)

什么是商業(yè)地產(chǎn)？解釋很多，常被簡單地理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心（區(qū)），其實，商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個“泛商業(yè)”的概念。簡單定義：用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)該包含：商業(yè)街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業(yè)……完全沒有必要把寫字樓再細(xì)分成商業(yè)地產(chǎn)，公園細(xì)分成旅游地產(chǎn)，而是都統(tǒng)籌到泛商業(yè)地產(chǎn)的概念下。再比如：麥當(dāng)勞，KFC，也是商業(yè)地產(chǎn)，為什么這么說呢？他們永遠(yuǎn)得到的是最便宜的租金，最黃金的地段，這本身就是在賺地產(chǎn)的錢，所以這也應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的范疇。

明晰概念的能量是巨大的，就如“蝴蝶效應(yīng)”一樣。明晰概念對于項目開發(fā)、項目定位、項目招商和營銷推廣的指導(dǎo)意義，都是顯見而又深刻的。雖然這只是一個很簡單的問題，然而我們確實又因為忽略了它而被“傷害”，并且很痛……

事實上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展蛻變遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在中國城市發(fā)展的前面。因為大家已經(jīng)在按照泛商業(yè)地產(chǎn)的方式運作項目，但是始終沒有人旗幟鮮明地提出這一概念。捅破這層紙的好處在于拓寬視野和想法，不要再用傳統(tǒng)的方式來操作商業(yè)地產(chǎn)，對于發(fā)展商來說是一件極大的好事。昆明的“城市商業(yè)思維”過于長久地為傳統(tǒng)的力量所束縛，對商業(yè)地產(chǎn)的理解沒有達到應(yīng)有的高度。這種狀況不突破，必然會制約昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

招商就是價值互動

猶如百變身形，泛商業(yè)地產(chǎn)的概念讓人信心十足相信總有一種業(yè)態(tài)的規(guī)劃適合你。招商一直是商家的老大難，入駐商家與商業(yè)地產(chǎn)項目的協(xié)調(diào)始終處于波動的境地，完美組合還是一種理想，“同床異夢”的價值空洞依然存在。當(dāng)大家不再你說東我說西，而是在同一個價值磁場中，招商就是價值互動。后續(xù)經(jīng)營是對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律性認(rèn)識的突破，是一個不斷完善與積累的過程，也是商家謀求可持續(xù)發(fā)展與地域擴張的經(jīng)驗所在，其中道理不言而喻。

商業(yè)地產(chǎn)的第四生存空間

除了租金，自營，我們還有其他的贏利途徑嗎？

這是一個幾乎所有發(fā)展商和商家都在頭疼的問題，無數(shù)智慧高手都在努力尋找突破。愿望是美好的，現(xiàn)實是殘酷的，這其中，能成為“先進”的，悲觀點說，至今還沒怎么看到，成為“先烈”的倒是太多。其實我們首先要改變的還是認(rèn)識，所謂“認(rèn)識決定高度”，一個顛撲不破的真理。

在歐美發(fā)達國家和地區(qū)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與運營是個長線系統(tǒng)工程，在確定項目前已經(jīng)對運營商選擇、融資渠道等展開多元評估與考證。龐大發(fā)達的商業(yè)運營網(wǎng)絡(luò)，多元化投資渠道給商業(yè)地產(chǎn)項目提供了可靠的保障。以歐洲頗具代表性的兩個MALL，德國WOLBENHAUSON的CENTROMALL和英國KENT的BLUEWATER為例，他們在立項伊始便與專業(yè)投資基金簽署協(xié)議，獲得長線經(jīng)營的資本支持。在招商與經(jīng)營中引進大量國際一流品牌入駐，除了租金收益，還將贊助經(jīng)營這種獲利模式挖掘得淋漓盡致。他們的贊助商包括常規(guī)的生產(chǎn)企業(yè)，如可口可樂、豐田、福特、玩具商LEGO等世界500強企業(yè)。更值得我們探討的是，贊助商竟還包括當(dāng)?shù)毓檬聵I(yè)企業(yè)，如電廠等等。眾商家在MALL與電廠的合作協(xié)議中獲得廉價用電的優(yōu)惠，最終形成商場與商家良性互動的多贏局面。

發(fā)達國家的商業(yè)地產(chǎn)已近乎飽和，鮮見潛力，中國市場對歐美資金與商業(yè)巨賈有著巨大的吸引力。但東西方巨大的體制與國情差異又讓他們試探再三卻止步不前�？梢钥隙ǖ氖�，最終的融合是不可阻擋的，對于本土商業(yè)地產(chǎn)贏利途徑的多元化，除了在自己學(xué)習(xí)和摸索的過程中前進，也將在這種融合中實現(xiàn)大的改觀。

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