房產(chǎn)新政通過(guò)提高二手房交易成本，限制了房產(chǎn)的流動(dòng)性，降低了其投資價(jià)值，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲是必要的，但是，還得在加強(qiáng)中低價(jià)房供應(yīng)的同時(shí)，鼓勵(lì)和完善二級(jí)市場(chǎng)，讓一部分住房需求釋放到二手房和租賃市場(chǎng)上去。這是新政下面的二手房市場(chǎng)的出路。據(jù)了解，在新政出臺(tái)后，全國(guó)各地二手房活躍程度遠(yuǎn)不及去年和今年上半年。

房產(chǎn)新政實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期已經(jīng)降溫，政策目標(biāo)初步達(dá)到。但負(fù)面影響也是明顯的，原本應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)的二手房交易目前受壓嚴(yán)重，大量需求涌入新房市場(chǎng)，這對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是不利的。

事實(shí)上，二手房市場(chǎng)的情況遠(yuǎn)較新房市場(chǎng)復(fù)雜。在北京等城市，由于二手房交易不暢，過(guò)多的需求進(jìn)入新房市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；而在上海和杭州等華東城市，二手房又成為炒房的主渠道，在房?jī)r(jià)瘋漲中扮演了不光彩的角色。

房產(chǎn)新政通過(guò)提高二手房交易成本，限制了房產(chǎn)的流動(dòng)性，降低了其投資價(jià)值，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲是必要的。但在另外一些房產(chǎn)炒作并不明顯的城市，抑制二手房交易實(shí)際上阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

新政對(duì)各地區(qū)影響冷熱不均。一線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)受沖擊最大，交易量普遍銳減；二線(xiàn)城市情況稍好，但觀望情緒也很濃厚；三線(xiàn)城市則由于房?jī)r(jià)基數(shù)較小，需求尚未充分釋放，尚能維持一定的交易量。

二手房交易大幅緊縮，形勢(shì)令業(yè)者感到不安。二十一世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副總裁張衛(wèi)平憂(yōu)心忡忡地指出，自6月1日新政正式實(shí)施以來(lái)，一線(xiàn)城市的交易量減少了50%以上，不少二手房門(mén)店甚至交易量掛零。這些城市主要分布在華東地區(qū)，包括上海、杭州、南京和寧波。在昆明，同樣不斷聽(tīng)到有人說(shuō)某某中介要關(guān)門(mén)了，某某中介一個(gè)月都簽不了一單。

雖然交易量緊縮，但價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)�！斑@對(duì)需要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一種打擊�！币回灮鸨睦ッ鳂鞘须m然也有樓盤(pán)不好銷(xiāo)，但是近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)。而且據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，昆明商品房?jī)r(jià)格相比去年平均價(jià)格已經(jīng)上漲。

業(yè)內(nèi)一般預(yù)期，二手房交易將在3到6個(gè)月內(nèi)恢復(fù)。有關(guān)專(zhuān)家指出，“按照美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)后，3個(gè)月是重新走穩(wěn)所需要的時(shí)間�！钡�?yàn)檫@一次政策決心空前的大，何時(shí)能夠恢復(fù)還不一定。

“如果交易量遲遲不能回升，不排除大批小中介公司倒閉的可能�！庇嘘P(guān)專(zhuān)家表示。事實(shí)上，在上海、杭州和南京，二手房交易量的驟減已經(jīng)使大量中介退出市場(chǎng)。

在成熟市場(chǎng)，存量房交易是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體，價(jià)格主要通過(guò)二手房市場(chǎng)體現(xiàn)。一旦二手房市場(chǎng)受到抑制，其價(jià)格體現(xiàn)的功能就將被削弱。這將同時(shí)損害政府和投資者，政府無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)乇O(jiān)控，投資者也難以判斷房產(chǎn)的投資價(jià)值。

不可否認(rèn)，幾年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)一直在快速上漲，去年以來(lái)尤其迅速。但我們同時(shí)要看到房?jī)r(jià)上漲背后真正的推動(dòng)力。中國(guó)老百姓對(duì)房子的渴望幾乎到了不惜一切的地步。售樓處充斥著二十幾歲剛畢業(yè)不久的年輕人，上一輩則節(jié)衣縮食支持孩子買(mǎi)房。在房?jī)r(jià)不斷上漲、房租不斷下跌、買(mǎi)房顯然不如租房劃算的情況下，為什么年輕人不選擇租房，而是依然把自己的血汗錢(qián)拱手送給開(kāi)發(fā)商？

一個(gè)并不充分的解釋是，中國(guó)人普遍缺乏安全感，因而對(duì)房子這樣耐久的實(shí)物資產(chǎn)比較向往，他們追求的也許不是財(cái)富，而是擁有房子的安全感。

1998年房改后，中國(guó)房地產(chǎn)以前所未有的速度市場(chǎng)化了。當(dāng)人們只能到市場(chǎng)上買(mǎi)房的時(shí)候,供不應(yīng)求成為了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本動(dòng)力。

要緩解供應(yīng)壓力，或者說(shuō)，要給購(gòu)房饑渴找一個(gè)出口，只能雙管齊下。在加強(qiáng)中低價(jià)房供應(yīng)的同時(shí)，鼓勵(lì)和完善二級(jí)市場(chǎng)，讓一部分住房需求釋放到二手房和租賃市場(chǎng)上去。

值得高興的是，房產(chǎn)新政雖然壓制了二手房交易，住宅租賃卻增加了�！拔覀儼l(fā)現(xiàn)，新政實(shí)施以來(lái)，租賃成交量普遍增加了15%以上�！睆埿l(wèi)平表示，由于大家都在觀望，租賃需求短期出現(xiàn)了上升。

但二手房依然是北京房屋中介的主要收入來(lái)源，租賃業(yè)務(wù)的增加遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)損失。

中國(guó)的住房私有率已經(jīng)達(dá)到80%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，而目前需求絲毫沒(méi)有緩解的跡象。如何引導(dǎo)這種需求，是政府應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題。

向市民提供起碼的生活保障，使他們免去無(wú)房的不安全感；鼓勵(lì)更多的存量房進(jìn)入租賃市場(chǎng)，讓沒(méi)有買(mǎi)房能力的年輕人選擇租房；改變興建經(jīng)濟(jì)適用房這種注定只能惠及少數(shù)人的政策，變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”，讓真正有需要的人受惠；政府甚至可以收購(gòu)部分廉價(jià)房，租給生活困難的人……

在網(wǎng)上看到一個(gè)上海青年，在算了一筆賬后，賣(mài)了自己的房子租房住，如果懂得這樣算賬的人多起來(lái)，房?jī)r(jià)就到了回歸理性的那一天。

只有建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)結(jié)構(gòu)，才有可能建立起一個(gè)完整成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，居民的住房消費(fèi)才能趨于理性，房?jī)r(jià)的漲與跌才不會(huì)像現(xiàn)在這樣牽動(dòng)整個(gè)社會(huì)的目光。

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