判斷一份購房合同是否有效，要依據(jù)我國的相關(guān)法律規(guī)定。只要在符合法律規(guī)定的前提之下簽訂合同，不管是否經(jīng)過公證，合同都會有效，并且受到法律的保護。在這里，我們所說的符合法律規(guī)定包括：簽訂合同的主體合法、簽訂合同的內(nèi)容合法、簽訂合同的形式合法以及簽訂合同后履行相應(yīng)的法定手續(xù)。針對于在北京購買內(nèi)銷商品房所簽訂的購房合同而言，對其適用的法律、法規(guī)有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市內(nèi)銷商品房管理暫行規(guī)定》等。

一份合法有效的購房合同首先要求簽訂合同的雙方符合法律規(guī)定。購房合同中的銷售方應(yīng)該是房地產(chǎn)項目的開發(fā)企業(yè)，而不是其他組織或個人。在實踐中，有許多房地產(chǎn)項目的銷售方是中介公司或其他組織(如：××村等)，他們的這種銷售行為違反我國房地產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，購房者與其簽訂的購房合同肯定是無效的。

對于購房人而言，投入巨大的資金購房就意味著面臨巨大的風(fēng)險。為切實保護購房者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，我國的房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)銷售行為作出了許多具體的規(guī)定。如《北京市內(nèi)銷商品房管理暫行規(guī)定》中就規(guī)定：商品房內(nèi)銷實行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)銷商品房，須向北京市房地產(chǎn)管理局申請登記，取得《北京市商品房銷售許可證》后，方可銷售。這就是買房時要看銷售方是否有《銷售許可證》的法律依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)商只有經(jīng)過政府主管部門嚴(yán)格審查，滿足相關(guān)條件，才有可能獲得《銷售許可證》，也才可能進行商品房的銷售與購房者簽訂購房合同。在此前提下簽訂的購房合同中，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為合法性予以闡述，并且對合同中其他內(nèi)容條款也要依法約定(比如質(zhì)量保修條款等)。實踐中，為便于監(jiān)督管理，北京市房地局要求商品房的預(yù)售、銷售，買賣雙方應(yīng)簽訂市房地局統(tǒng)一印制的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》或《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》。

在上述兩份格式契約中，已經(jīng)對商品房買賣過程中所需要約定的法定內(nèi)容進行了約定，買賣雙方只要對于一些非法定內(nèi)容進行約定即可。不簽訂格式契約的商品房買賣合同違反了上述規(guī)定，所以這種合同肯定是無效的。再次，商品房預(yù)售合同的生效不是以合同的簽訂為生效條件的，而是要履行相關(guān)手續(xù)后，才能生效。

所謂公證指國家公證機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請、依法證明法律行為，有法律意義的文書和事實的真實性、合法性。《北京市內(nèi)銷商品房管理暫行規(guī)定》第十一條中規(guī)定：買賣雙方簽訂的契約，可以辦理公證。通過此規(guī)定，可以看出，在商品房買賣過程中，對于合同的公證，我們采取的是自愿原則。也就是說，買賣雙方可以對所簽的合同進地公證，也可以不公證，不管公證與否都不影響合同的效力�，F(xiàn)在，在購房人當(dāng)中，流行著這樣一種錯誤的認識：認為只要經(jīng)過公證的購房合同就肯定是有效的，其實不然。在實踐中，就有許多經(jīng)過公證的購房合同被認定為無效合同。

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