上半年昆明27項目推盤近萬套 開盤頻繁成常態(tài)

2016年上半年，昆明樓市依然擺脫不了“低迷”兩個字。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，昆明主城五區(qū)共有27個項目35次開盤，推售9348套物業(yè)，同比去年上半年，開盤項目數(shù)量持平，但推售物業(yè)大幅上漲了47.56%。不過，這個數(shù)據(jù)得益于大量車位入市的支撐，除去車位，其余物業(yè)總數(shù)與去年同期也基本持平。此外，很明顯的一個現(xiàn)象，部分項目始終保持頻繁的開盤節(jié)奏，有的項目每個月都對外宣傳“某某產(chǎn)品即將開盤”，有的項目更是介紹說“每周都有新品開盤”。頻繁開盤，已經(jīng)成為了一種類似于“饑餓營銷”的營銷模式，讓購房者從心理上覺得“還沒入手呢，又賣完了”。

27項目35次開盤推售物業(yè)9348套物業(yè) 同比去年大幅上漲47.56%

2016年與2015年上半年1-6月份所推房源數(shù)量對比圖（單位：套）

由于部分樓盤開盤推售的房源數(shù)量不可統(tǒng)計，所以據(jù)可統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年上半年，昆明共有27個項目，35次開盤推售物業(yè)。推售的物業(yè)類型包含了高層住宅、小高層住宅、洋房、別墅、車位、公寓、商鋪，共9348套物業(yè)。加上不可統(tǒng)計的部分項目，保守估計今年上半年開盤推售的物業(yè)數(shù)量在10000套左右。

對比4年來的數(shù)據(jù)，2013年上半年，昆明主城五區(qū)共60個項目81次開盤，推售21468套物業(yè)；2014年上半年共32項目38次開盤推售物業(yè)7805套；2015年上半年共28項目32次開盤，推售物業(yè)6335套。就可統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，從2014年樓市下行以來，今年上半年開盤推售的物業(yè)數(shù)量是最多的，同比2014年上漲了19.77%；同比2015年上漲了47.56%。不過，跟巔峰時期的2013年上半年相比，入市物業(yè)不足2013年的一半。

2013年至2016年上半年每年開盤推售物業(yè)數(shù)量（單位：套）

單從數(shù)據(jù)上來看，今年上半年的開盤情況似乎不錯，比前兩年都好。但實際上，今年上半年，僅藍光天嬌城一個項目開盤就推出了2400個車位，除去車位，其余物業(yè)也不過才6948套，與去年相差約600套。看來今年的昆明樓市依然擺脫不了“低迷”兩個字。

高層住宅占比超60% 萬宏國際、藍光天嬌城、萬科云子獨大

從物業(yè)類型來看，今年上半年開盤推售的物業(yè)當中，高層住宅5802套，占比62.07%；小高層434套，占比4.64%；洋房44套，占比0.47%；別墅74套，占比0.79%；車位2400個，占比25.67%；公寓594套，占比6.35%。從圖表中可以看出，高層住宅產(chǎn)品依然是今年上半年市場的主角。整個上半年共推售房源9348套，但高層住宅就有5802套，占比超60%。

2016年上半年開盤推售各類物業(yè)所占比例

在高層住宅產(chǎn)品當中，萬宏國際、藍光天嬌城、萬科云子3項目開盤推出的高層住宅最多，分別為680套、554套、612套。3個項目共推出1846套高層住宅產(chǎn)品，占高層住宅物業(yè)總數(shù)的31.8%。據(jù)了解，藍光天嬌城是2015年銷售面積最高的項目，銷量一直不錯；萬科云子今年首次開盤推出了612套住宅，據(jù)介紹，開盤當日3小時就售出450套，銷量比較可觀。

單價“兩極分化” 銷售率逐漸被隱藏

今年開盤的項目，同一類產(chǎn)品當中（以高層住宅為主），不同項目會出現(xiàn)較大的價格差異。比如綠城春江明月、昆明恒大名都、恒大云報華府、萬科云子的均價均超過了9000，價格一直都比較堅挺。單價雖高，但這些項目反而是市場上比較活躍的，購房者能夠接受這個價格的項目。相反地，綠地香樹花城、聯(lián)想科技城則一直保持“6”字頭的均價，單價幾乎跟呈貢部分賣得好的項目齊平。綠地香樹花城、聯(lián)想科技城所處的泛亞科技新區(qū)，一直是昆明的價格“凹地”，看來自從2014年大量項目降價以來，一直跳不出“低價營銷”的圈子。

恒大云報華府實景

銷售率方面，以往開盤，部分數(shù)據(jù)統(tǒng)計機構(gòu)會公布開盤日的銷售率，這是對一個項目銷售情況好壞最直觀的表現(xiàn)。不過今年上半年，這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計機構(gòu)慢慢的不再關(guān)注這一塊，大部分項目開盤日的銷售率已經(jīng)成了“謎”，開盤日火熱與否，銷售量高或低，全憑開發(fā)商“說了算”。

開盤成了“饑餓營銷”的銷售手段

今年上半年，昆明主城五區(qū)共27個項目35次開盤，其中，昆明恒大名都、海倫國際、藍光天嬌城、恒大云報華府、綠地香樹花城、俊發(fā)城等項目，均是2次或是2次以上開盤銷售，推盤的步驟比較頻繁。其中，昆明恒大名都、恒大云報華府時常打出“某某新品即將開盤”的廣告，每個月都有開盤的消息在市場上流竄；藍光天嬌城更夸張，置業(yè)顧問直接介紹說：“我們每個周都在開盤”。

開盤，是樓盤取得預(yù)售證之后舉行的活動，宣告該項目可以正式對外銷售。不過，從去年以來，有的項目遲遲不能開盤，有的項目卻是頻繁開盤，一年都會開好幾次。其實，頻繁開盤更像是一種銷售手段，無形中，會造成一種“我們的項目太好賣了，前期剛剛開盤推出的房源又賣完了”的效果。這種銷售手段，有些類似小米手機的饑餓營銷。不過，且不管這種銷售手段的效果如何，就目前市場上頻繁開盤的項目來看，這些項目大部分都是比較活躍，購房者比較喜歡的項目。

附件：2016年上半年開盤項目

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