呈貢仍在大量規(guī)劃建設(shè)超高寫(xiě)字樓 “鬼城”的教訓(xùn)忘了嗎？

上個(gè)月，去年才成立的昆明網(wǎng)龍建設(shè)拿下了呈貢雨花片區(qū)64畝共5宗土地，其中一宗11.15畝的土地最大容積率高達(dá)20，最大可建面積多達(dá)14.87萬(wàn)平方米。如此高的容積率，又是商業(yè)用地，除了開(kāi)發(fā)超高寫(xiě)字樓等商業(yè)樓宇外，很難有其他用途。

呈貢目前在建的最高建筑是七彩云南第壹城288米主塔（圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

在昆明網(wǎng)龍拿下的這塊超高容積率地塊旁邊，就是去年上海鵬欣和北京世博投資摘得的另一塊超高容積率地塊，該地塊的容積率為19.5，規(guī)劃限低200米，市場(chǎng)推測(cè)將開(kāi)發(fā)300米高的呈貢最高建筑（因?yàn)槔ッ魇?018年公布的《昆明城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》規(guī)定，呈貢的建筑限高為300米）。

9月份昆明網(wǎng)龍摘得的地塊容積率比鵬欣地產(chǎn)去年那塊地還要高，雖然出讓條件中并沒(méi)有限低200米的條件，但從片區(qū)規(guī)劃方向和地塊條件看，最終建筑高度恐怕也要在300米左右。

但上述兩宗地塊將要開(kāi)發(fā)的超高寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并不是呈貢新城唯二的摩天大樓，事實(shí)上，目前呈貢已建在建的超高建筑（200米以上）還有以下這些：

雙鐵韻城，建筑高度200米，已建成。用途：寫(xiě)字樓和公寓。

七彩云南第壹城，建筑高度288米，在建。用途：寫(xiě)字樓、酒店。

華僑城第二總部，建筑高度200米，在建。用途：寫(xiě)字樓。

中鐵開(kāi)投總部大廈，建筑高度226米，在建。用途：寫(xiě)字樓。

鵬瑞利國(guó)際健康城，建筑高度228米，在建。用途：寫(xiě)字樓。

中通世紀(jì)商務(wù)中心，建筑高度201米，在建。用途：寫(xiě)字樓、酒店、公寓。

呈貢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，建筑高度250米，在建。用途：寫(xiě)字樓、酒店、公寓。

康美國(guó)際健康城，建筑限高300米，未建，用途未知。

根據(jù)目前云南房網(wǎng)掌握的資料，目前呈貢已建、在建和規(guī)劃中的200米以上超高建筑至少有10幢，每幢摩天大樓的建筑面積都在10萬(wàn)平方米左右，加起來(lái)至少200萬(wàn)平方米，其中很大一部分的用途都是寫(xiě)字樓，全部建成后呈貢高檔寫(xiě)字樓將嚴(yán)重過(guò)剩。

事實(shí)上由于呈貢撤縣設(shè)區(qū)時(shí)間不長(zhǎng)，遷入的企業(yè)還不多，目前寫(xiě)字樓本來(lái)就處于過(guò)剩狀態(tài)，以呈貢最早建成投用的高檔寫(xiě)字樓上海東盟商務(wù)中心為例，最新租金報(bào)價(jià)還不足40元每平方。置信銀河廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的租金也差不多處在同一水平。這兩個(gè)項(xiàng)目投用時(shí)間都不算長(zhǎng)，硬件不錯(cuò)，又都有地鐵，租金長(zhǎng)期低位徘徊的主要原因就是市場(chǎng)需求不足。

呈貢已經(jīng)建成不少寫(xiě)字樓，但出租率不高

目前呈貢在建和規(guī)劃中的200米以上寫(xiě)字樓項(xiàng)目在昆明各區(qū)縣中數(shù)一數(shù)二，但呈貢目前經(jīng)濟(jì)總量在全市僅排在第6位，根據(jù)2019年全市各區(qū)縣GDP排名，呈貢區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量只有官渡區(qū)的三分之一強(qiáng)，比四區(qū)中最少的西山區(qū)還要少接近400億。

自地鐵和高鐵通車(chē)后，呈貢發(fā)展迅速，人口增加較快，總算是甩掉了前些年的“鬼城”帽子，但不斷新增的超高寫(xiě)字樓項(xiàng)目，卻讓市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)消化不良。盡管上述超高寫(xiě)字樓項(xiàng)目中大部分都是企業(yè)總部項(xiàng)目，呈貢在土地出讓時(shí)要求拿地企業(yè)在一定時(shí)間內(nèi)自持部分寫(xiě)字樓，作為企業(yè)總部，比如上個(gè)月出讓給昆明網(wǎng)龍的地塊，就要求其中一個(gè)地塊企業(yè)總部辦公樓宇自持面積不得少于2.5萬(wàn)平方米，自持年限不得少于10年，可是即便如此，自持部分也僅占開(kāi)發(fā)總量的一小部分，其余大部分仍然要依賴(lài)市場(chǎng)消化。

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