新希望不愧是一家擅長擠奶的公司

一頭擠了快20年的現(xiàn)金奶牛還能不能提高產(chǎn)量？新希望的回答是：

能。

2003年，新希望集團(tuán)和昆明市簽約，在廣福路開發(fā)大型超大型多元主題商業(yè)中心，這就是如今占地超過800畝，建筑面積上百萬平方米的大商匯。2006年，大商匯投入運(yùn)營，從此火爆了快20年。

昆明大商匯2006年投入運(yùn)營，至今已有16年，是昆明首席家居建材商圈

大商匯是一頭現(xiàn)金奶牛

對于新希望來說，昆明大商匯簡直是一棵搖錢樹，也是一頭現(xiàn)金奶牛，因為大商匯雖然規(guī)模很大，但只有一部分被售出，大部分是新希望自持。

以大商匯的興盛程度和租金水平，新希望這些年收益頗豐，雖然具體數(shù)字沒有公布，但看看大商匯的商鋪?zhàn)饨鹁椭�道，絕對不是個小數(shù)字。

以大商匯B區(qū)非臨街的一間多層店面來說，總面積大約有100多平米，年租金大概有40萬。其他商鋪的面積有大有小，但租金都不低，而大商匯的商鋪總數(shù)差不多有上千個。

大商匯的租金這么高，出租率還不低。去過大商匯的人都知道，里面很少有空鋪，開店率幾乎接近100%。但在去年，有人卻發(fā)現(xiàn)，大商匯B區(qū)靠近廣福路一側(cè)的大量商鋪關(guān)門搬遷了。

問及關(guān)門的原因，商家說其實(shí)不是他們自己要搬，而是大商匯打算改造這個區(qū)域，所以讓他們搬出來。幾個月前云南房網(wǎng)到現(xiàn)場看了下，大商匯已經(jīng)把搬遷區(qū)圍擋起來，據(jù)說很快就要開始拆除這一批商鋪。

老樹新花

大商匯的生意這么好，租金這么高，新希望為什么要讓商戶搬走并拆除商鋪呢？其實(shí)，2017年昆明市自然資源和規(guī)劃局公布的大商匯升級改造項目相關(guān)地塊的控詳規(guī)調(diào)整，就已經(jīng)透露了原因。

大商匯即將升級開發(fā)的兩個地塊都臨近廣福路

按照規(guī)劃，大商匯靠近廣福路一側(cè)有3個地塊，其中A1地塊是居住用地，已經(jīng)建成新希望·觀瀾匯小區(qū)；A3地塊一直是塊空地沒有開發(fā)；中間的A2地塊約有70畝，原來是商業(yè)兼居住用地，2017年絕大部分就已被調(diào)整為商業(yè)商務(wù)用地，只有0.7畝用于修建一座幼兒園，前文提到被搬遷的商戶主要就在A2地塊。

雖然大商匯A2地塊最早被規(guī)劃為商業(yè)兼居住混合用地，但新希望10多年前在此地塊上只建設(shè)了一些臨街臨時商業(yè)用房和兩三層的商鋪，并未開發(fā)住宅，遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)劃允許的容積率，看來早就為后期調(diào)整規(guī)劃留有伏筆。

前不久，新希望公布了大商匯升級改造的具體方案，首先公開的是A3地塊規(guī)劃，計劃建設(shè)大商匯·GCC建材家居總部大廈，包括1棟高25層的酒店、1棟總高39層的超高層寫字樓，以及地上4層的集中商業(yè)。整個項目被命名為大商匯·GCC建材家居總部大廈，總建筑面積8萬多平米。

其中25層的酒店計劃引進(jìn)希爾頓城市花園酒店，39層的超高層寫字樓為建材家居總部大廈，4層的集中裙樓商業(yè)，將成為新希望自持的家居高端賣場。其中主要售賣的寫字樓已經(jīng)在8月18日獲得預(yù)售證。

大商匯·GCC建材家居總部大廈項目效果圖

面積更大的A2地塊尚未公布具體規(guī)劃信息，但因為A2地塊比A1地塊面積要大得多，所以商業(yè)部分的最大可建面積達(dá)17.7萬平米，是A3地塊GCC建材家居總部大廈的兩倍，應(yīng)該也是包括高層建筑和大盒子商業(yè)的綜合體。

補(bǔ)齊唯一的短板

大商匯為什么在時隔近20年后又進(jìn)行升級改造？

一方面，大商匯當(dāng)初本來就將位置最好、位于廣福路和前興路十字路口的A3地塊留著沒有開發(fā)，而另一塊臨廣福路的A2地塊雖然被規(guī)劃為商業(yè)兼住宅用地，但新希望并未開發(fā)住宅，而且商業(yè)部分也僅僅進(jìn)行了低強(qiáng)度開發(fā)，為如今的調(diào)規(guī)升級留下了空間。

另一方面，大商匯是為了填補(bǔ)自己缺乏家具品類和大賣場的短板。

雖然大商匯已經(jīng)是目前昆明家居建材生意最火爆的商圈，但當(dāng)初基本規(guī)劃為商業(yè)街形式，以面積不大的獨(dú)立街鋪為主，沒有大體量的集中式賣場，這種規(guī)劃的缺點(diǎn)是商業(yè)布局比較散，不易吸引高端品牌，另外也缺乏家居市場一大類商品——家具的展銷空間，所以昆明大商匯盡管規(guī)模龐大，卻唯獨(dú)缺乏家具賣場，而高端品牌也更傾向于在居然之家、紅星美凱龍等硬件條件更好的賣場開設(shè)店面。

昆明大商匯升級改造后，至少GCC建材家居總部大廈底層有4層的高端家居購物廣場，填補(bǔ)了大商匯的業(yè)態(tài)短板，增加了對高端品牌的吸引力，酒店和寫字樓也能對商圈生態(tài)形成良好補(bǔ)充，預(yù)計A2地塊也會有類似規(guī)劃。

大商匯升級改造后，將補(bǔ)齊家居賣場空白，對居然之家和紅星美凱龍形成沖擊（圖為昆明居然之家）

另外，改造后大商匯的商業(yè)體量將比現(xiàn)在大大增加，其中至少裙樓商業(yè)由新希望自持，兩個地塊加起來增加的賣場面積估計在10萬平米左右，規(guī)模躍居昆明家居賣場前列，按大商匯目前的人氣，出租率和租金都不會低，新希望在大商匯的租金收益也將會大幅度提高。

大商匯本來就是一頭“產(chǎn)量”很高的現(xiàn)金“奶�！保瑳]想到新希望在投入運(yùn)營近20年后，還有辦法讓它升級改造，繼續(xù)大幅提高產(chǎn)量�？磥碜鳛橐患肄r(nóng)牧業(yè)起家，至今仍有大規(guī)模奶牛養(yǎng)殖生意的公司，新希望確實(shí)很擅長擠奶。

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