觀點網(wǎng) “如無必要，勿增實體”，輕資產(chǎn)運營已是物企發(fā)展的主流思路，但德商產(chǎn)投服務(wù)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)卻愈發(fā)沉重。
3月26日，德商產(chǎn)投服務(wù)公布了自2021年12月在港交所上市以來的第二份年度業(yè)績報告，2023年內(nèi)總收入3.40億元，同比增長27.2%；年內(nèi)利潤4000萬元，同比增長19.2%。
從整體數(shù)據(jù)來看，總收入和年度利潤均有所增長，但由于孵化期的增值業(yè)務(wù)投入巨大，導(dǎo)致了毛利率下降，且這種下滑趨勢已經(jīng)持續(xù)數(shù)年。數(shù)據(jù)顯示，該公司毛利從2022年的9467.1萬元下降3.6%至9122.9萬元；毛利率也從35.4%下滑8.6個百分點，降至26.8%。
在業(yè)務(wù)擴展方面，2023年德商產(chǎn)投服務(wù)成功簽約了84項物業(yè)，較上一年新增了5個項目；在管面積也達到了880萬平方米，相比2022年的820萬平方米，實現(xiàn)7.3%的同比增長。
但與此同時，德商產(chǎn)投服務(wù)的合約面積卻縮減到了1212萬平方米，同比減少12.19%，一定程度上壓縮了未來在管規(guī)模的增長空間。
值得關(guān)注的是，2023年底德商產(chǎn)投資產(chǎn)負債比率大幅攀升，從2022年底50.7%猛增119.7個百分點，達到170.4%。
二房東業(yè)務(wù)拓展
德商產(chǎn)投服務(wù)的收入主要分為四個板塊，分別是物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營管理、大家居服務(wù)以及寫字樓及產(chǎn)業(yè)園運營管理。
其中，寫字樓及產(chǎn)業(yè)園運營管理是新財報單獨增設(shè)，2022年并未錄得該項數(shù)據(jù)。
這起源于德商產(chǎn)投服務(wù)于2022年5月開始嘗試將租戶采購增值服務(wù)擴展至寫字樓轉(zhuǎn)租服務(wù)。2023年該板塊收入為4492.4萬元，占總收入13.2%，超過商業(yè)運營和大家居服務(wù)板塊。
2022年8月，德商產(chǎn)投服務(wù)與業(yè)務(wù)伙伴成都新泓道企業(yè)管理有限公司共同投資組建成都德商新泓道商業(yè)管理有限公司，共同開展轉(zhuǎn)租服務(wù)。2023年6月14日，成都德商新泓道租下成都領(lǐng)先時代1.13萬平米物業(yè)用于轉(zhuǎn)租。租賃物業(yè)每月租金按36元/平方米計算，且于租賃協(xié)議項下租賃期內(nèi)，有關(guān)租金每兩年上漲5%。
同年6月26日，德商產(chǎn)投服務(wù)發(fā)布公告，非全資附屬公司四川匯通作為承租人，與四川高登簽訂了租賃物業(yè)協(xié)議，租賃物業(yè)將由四川匯通用于對外辦公租賃。
彼時公告顯示，在第一個租期內(nèi)（2023年6月21日-2024年6月20日），德商產(chǎn)投服務(wù)方需應(yīng)向四川高登方支付租金386.41萬元，但考慮到德商產(chǎn)投服務(wù)方面的運營，便向德商產(chǎn)投服務(wù)提供了340.51萬元的折扣，因此德商產(chǎn)投服務(wù)方面只需要在第一個租期內(nèi)支付租金45.90萬元。
據(jù)觀點媒體統(tǒng)計，自2022年以來，德商產(chǎn)投服務(wù)及其附屬公司已經(jīng)租賃了4個物業(yè)項目用于轉(zhuǎn)租。除上述提到的兩個項目以外，還包括成都商場物業(yè)項目及御璟租賃物業(yè)項目。
御璟租賃物業(yè)項目背后涉及到關(guān)聯(lián)方。2022年11月，德商產(chǎn)投服務(wù)宣布，德商遠泓、德商永潤及德恒鴻分別與德商高欣就該等御璟租賃物業(yè)訂立租賃協(xié)議，租金總額約為1.57億元。附屬公司將物業(yè)轉(zhuǎn)租予潛在轉(zhuǎn)租租戶用作辦公室，并向其提供配套服務(wù)。
其中，德商遠泓、德商永潤及德恒鴻三家公司，均為德商產(chǎn)投服務(wù)間接非全資附屬公司。德商高欣由公司非執(zhí)行董事兼控股股東鄒康及公司控股股東鄒健最終控制。
此外，該租賃物業(yè)構(gòu)成德商置業(yè)開發(fā)“德商御璟天驕”房地產(chǎn)項目的一部分，德商產(chǎn)投服務(wù)董事認為，該租賃項目是開發(fā)集團商業(yè)運營服務(wù)及擴闊其收入流的良機。
作為一家規(guī)模相對有限的物管公司，德商產(chǎn)投服務(wù)2023年的投資物業(yè)包括一項住宅物業(yè)、十六項商業(yè)物業(yè)及四棟寫字樓。其中，四棟寫字樓投資物業(yè)根據(jù)經(jīng)營租賃出租予第三方，轉(zhuǎn)租或擬轉(zhuǎn)租的投資物業(yè)的成本及賬面值分別為2.60億元及2.46億元。
資金砝碼
德商產(chǎn)投服務(wù)在另謀財路過程中，也導(dǎo)致了現(xiàn)金流的縮窄。
2023年，該公司利息開支為947.2萬元，同比增幅高達4757.44%。其中，租賃負債利息為755.3萬元，銀行及關(guān)聯(lián)方貸款利息為191.9萬元。
另外，由于集團提供長期轉(zhuǎn)租服務(wù)協(xié)議，涉及可退還按金及保證金，從而產(chǎn)生了大量的應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項。
數(shù)據(jù)顯示，2023年德商產(chǎn)投服務(wù)即期部分的預(yù)付款項、按金及其他應(yīng)收款項由2022年的3007.4萬元攀升到2023年的5501.1萬元，同比增長82.92%，2023年計提了744.1萬元的應(yīng)收款減值準備。
值得慶幸的是，德商產(chǎn)投服務(wù)在2023年與關(guān)聯(lián)公司簽訂一筆債務(wù)清償協(xié)議，成為了年內(nèi)撥回1763.5萬元計提減值凈額的主要原因。
公告顯示，2023年12月22日，德商產(chǎn)投全資附屬公司成都德商與各債務(wù)人及賣方訂立債務(wù)清償協(xié)議，成都德商同意收購，而賣方同意出售共計1512個停車位，總代價為5164萬元——應(yīng)按等額基準抵銷債務(wù)人尚欠成都德商的應(yīng)收款項。
然而，以車位抵債的方式也再度增加德商產(chǎn)投的重資產(chǎn)，至少短期內(nèi)不利于現(xiàn)金狀況。
此外，隨著大家居、寫字樓及產(chǎn)業(yè)園運營管理業(yè)務(wù)開展，德商產(chǎn)投服務(wù)面臨的流動與非流動租賃負債亦隨之增加，從0分別增加到了8.4萬元和2.48億元。
在銷售成本方面， 2023年銷售成本為2.487億元，較2022年的1.726億元同比增長44.1%，遠高于收入的增長速度；年報給出的解釋是，因為品質(zhì)服務(wù)提升投入，以及大家居業(yè)務(wù)拓展。
大家居服務(wù)是2023年業(yè)績增長速度最快的板塊，該板塊主要包括家具裝潢、家具裝飾及裝修服務(wù)。期內(nèi)，實現(xiàn)收入3760萬元，占整體收入11.1%，相較于2022年同期的2500萬元同比增長44.1%。
截至2023年12月31日，德商產(chǎn)投服務(wù)的期末現(xiàn)金為2.10億元，同比減少15%。同期，其合約負債為4758.7萬元。
在手現(xiàn)金縮窄，利息支出擴大的這一年，德商產(chǎn)投服務(wù)的支出項目頗為多元化，甚至包括2023年6月29日，該公司宣布間接全資附屬公司成都晟城與成都農(nóng)商銀行訂立協(xié)議并認購理財產(chǎn)品3000萬元，認購資金來自于該集團的剩余現(xiàn)金儲備。理財產(chǎn)品為天府理財每日開放凈值型理財產(chǎn)品，預(yù)期年化收益率2.30%-2.50%，
彼時德商產(chǎn)投服務(wù)表示，上述認購為集團提供的收益高于國內(nèi)商業(yè)銀行普遍提供的定期存款收益；同時，認購資金來自于集團剩余現(xiàn)金儲備，不會影響集團的營運資金狀況或運作。
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