觀點(diǎn)網(wǎng) 美元債違約風(fēng)浪中，旭輝向市場(chǎng)交出2023年的業(yè)績(jī)報(bào)告。
報(bào)告期內(nèi)，旭輝控股已確認(rèn)收入約為718.33億元，按年增加51.4%；股東權(quán)益應(yīng)占凈虧損89.83億元，股東權(quán)益應(yīng)占核心凈虧損39.33億元。
2023年年末，旭輝未償還借款總額約為922.81億元，按年減少約161.69億元；擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為137.54億元，包括質(zhì)押性銀行存款約10.04億元及受銀行監(jiān)管用于特殊目的的資金約99.84億元。
“2024年，是旭輝‘爬雪山過草地’最難的一年，交付壓力最大的一年，轉(zhuǎn)型突破的關(guān)鍵一年。”
年報(bào)中，管理層向市場(chǎng)表達(dá)旭輝控股當(dāng)前的不易，表示將努力活下去、站起來。
活下去的底座
報(bào)告期內(nèi)，旭輝控股合計(jì)完成交付約11.8萬套物業(yè)單位，投資物業(yè)租賃及其他相關(guān)服務(wù)收入約為人民幣15.92億元，實(shí)現(xiàn)按年上升28.4%。
此外，旭輝控股2023年銷售物業(yè)已確認(rèn)收入約為632.34億元，按年上升61.6%，占已確認(rèn)收入總額88.0%；交付建筑面積約442.72萬平方米的物業(yè)，按年上升49%。
合同銷售金額端口，旭輝于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)約700億元，合同銷售建筑面積為514.38萬平方米。
按照區(qū)域來看，長三角地區(qū)銷售物業(yè)已確認(rèn)收入總金額依舊占比最大，達(dá)到270億元；中西部地區(qū)213.36億元，占比也超過30%；華南及環(huán)渤海地區(qū)收入占比較少，但均較2022年有所上升。
觀點(diǎn)新媒體注意到，長三角、環(huán)渤海、中西部及華南的合同銷售金額各占年總合同銷售金額的31.6%、29.2%、28.5%及10.7%。
不難發(fā)現(xiàn)，長三角、環(huán)渤海區(qū)域的銷售粘性一直優(yōu)于其他區(qū)域，這一點(diǎn)反映在城市劃分區(qū)域銷售數(shù)據(jù)上，就顯得更為明顯了。
2023年，旭輝控股于一線城市中的合同銷售金額占比約11%，三線城市金額占比也僅為10%左右，長三角區(qū)域涉及眾多的二線城市，總金額達(dá)到77.7%。
此外，來自住宅項(xiàng)目的合同銷售金額占總金額約85.1%，來自辦公樓及商業(yè)項(xiàng)目的合同銷售金額占余下14.9%。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，2023年，旭輝控股的投資物業(yè)租金及其他相關(guān)服務(wù)收入大部分來自上海這座城市，包括上海LCM置滙旭輝廣場(chǎng)、上海恒基旭輝天地、上海旭輝企業(yè)大廈及上海楊浦寶龍旭輝廣場(chǎng)等。此外，2021購入的北京五棵松體育館項(xiàng)目也增加了一筆收入。
投資物業(yè)面積方面，截至2023年末，旭輝控股旗下合計(jì)有30項(xiàng)投資物業(yè)，總建筑面積226.1萬平方米，應(yīng)占建筑面積164.9萬平方米。
其中，25項(xiàng)投資物業(yè)已經(jīng)入出租狀態(tài)，涉及建筑面積及應(yīng)占建筑面積分別達(dá)到171.97萬平方米及127.58萬平方米。
也就是說，在旭輝控股目前物業(yè)資產(chǎn)中，仍然還有約55萬平方米物業(yè)沒有完成出租。
不過，物業(yè)管理及其他服務(wù)收入達(dá)到60.69億元，較2022年增加了8.8%。據(jù)旭輝控股透露，該項(xiàng)收入的增加主要與在管物業(yè)數(shù)目上升有關(guān)。
此外，旭輝控股投資物業(yè)租賃及其他相關(guān)服務(wù)收入約為15.92億元，按年上升28.4%；擬作出售的開發(fā)中物業(yè)大約有966.03億元，較2022年1608億元大幅減少。
旭輝稱，以上數(shù)據(jù)有關(guān)減少是因?yàn)橛?023年并無新土地收購所致。
站起來的前提
發(fā)布年報(bào)前，旭輝控股正為一筆離岸債務(wù)尋求整體解決方案。
這筆于2024年3月18日到期的票據(jù)總額5.55億美元，利率為6.55%。旭輝控股表示，預(yù)期不會(huì)在到期日支付本金和累計(jì)未付利息。因此，該票據(jù)已除牌，并構(gòu)成債務(wù)違約事件。
此前，旭輝控股已有“21旭輝01”和“22旭輝集團(tuán)MTN001”這兩只債券宣布兌付展期。如今又一筆海外債務(wù)違約。
雖然旭輝控股曾提出“短期削債、中期轉(zhuǎn)股、長期保本降息”的重組框架，目標(biāo)減債也達(dá)到約33億至40億美元，但目前內(nèi)外債務(wù)壓力仍未緩解。
提及境內(nèi)債務(wù)，旭輝控股集團(tuán)2023年完成4筆共計(jì)71.8億元境內(nèi)債展期。至今年3月，再次完成2筆合計(jì)24.48億元境內(nèi)債展期，展期3年。
此外，旭輝控股凈負(fù)債與股本比率于2023年12月31日約為121.6%，全年同期則約為102%；集團(tuán)負(fù)債資產(chǎn)比率為30.6%，較2022年同期略有上升。
流動(dòng)比率于2023年12月31日約為1.0倍，對(duì)比2022年同期的1.2倍也有所下降，該數(shù)據(jù)的下降也在一定程度上說明，旭輝控股目前短期償債能力在下降，或許沒有足夠的流動(dòng)資產(chǎn)用來償還短期債務(wù)。
截至2023年底，旭輝控股有息負(fù)債總額為922.81億元，較2022年壓降161.69億元，但銀行結(jié)余及現(xiàn)金總額127.49億元仍有不足。
此外，旭輝銀行債務(wù)中若干銀行借款、優(yōu)先票據(jù)、可換股債券及應(yīng)付利息分別達(dá)到172.88億元、288.18億元、15.71億元及29.5億元構(gòu)成違約或交叉違約。
為改善負(fù)債問題，旭輝控股也在采取措施自救，盤活資產(chǎn)和現(xiàn)金流。
公告顯示，2月14日，旭輝控股集團(tuán)間接非全資附屬公司CIFI St Leonards Pty Ltd向獨(dú)立第三方SH South St Leonards Pty Ltd出售位于澳大利亞悉尼的16宗地塊60%的權(quán)益，代價(jià)為6630萬澳元，等同于3.39億港元。
據(jù)旭輝控股表示，這一次出售可以緩解公司境外流動(dòng)資金壓力并為業(yè)務(wù)營運(yùn)提供資金，“公司一直積極尋求出售境外資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，受澳大利亞加息以及建筑成本上升影響，預(yù)期該物業(yè)的融資成本及開發(fā)成本將會(huì)上升�！�
在其看來，出售事項(xiàng)可避免產(chǎn)生額外成本及使境外流動(dòng)性進(jìn)一步承壓。
出售項(xiàng)目之外，旭輝控股旗下許多項(xiàng)目也進(jìn)入了白名單。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，截至3月18日，旭輝控股已有43個(gè)項(xiàng)目入圍“白名單”；時(shí)間來到3月27日，“白名單”項(xiàng)目已增加至68個(gè)。
據(jù)旭輝控股表示，還部分項(xiàng)目已開始對(duì)接融資需求，位于北京、廣州、廈門、東莞、鄭州、洛陽、昆明等城市的8個(gè)項(xiàng)目，通過調(diào)整還款節(jié)點(diǎn)、降低利息等方式獲得了融資支持，涉及銀行包括交行、中信、平安、興業(yè)等。
除此之外，旭輝控股還有兩宗項(xiàng)目獲得融資支持：2024年1月底，旗下廈門寶龍旭輝城項(xiàng)目獲得交通銀行通過調(diào)整還款安排等方式給予融資支持約12.12億元。
而3月，旭輝控股北京公園都會(huì)項(xiàng)目又獲得恒豐銀行貸款支持3.4億元，用于置換現(xiàn)有項(xiàng)目融資，目前已完成放款。
正如旭輝控股管理層在年報(bào)中的表態(tài)，“爬雪山過草地”成為其2024年的精神指南，能否越過資金缺口的艱險(xiǎn)道路，是重中之重。
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