觀點(diǎn)網(wǎng) 剛剛完成保租房公募REITs申報(bào)的建信住房，交出了過去一年的成績單。
3月29日，中國建設(shè)銀行發(fā)布2023年年度報(bào)告。
數(shù)據(jù)顯示，截至期末，建設(shè)銀行旗下的建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司合共管理房源15.95萬間，開業(yè)運(yùn)營“CCB建融家園”長租社區(qū)287個。
期內(nèi)，建信住房租賃基金累計(jì)簽約收購項(xiàng)目25個，資產(chǎn)規(guī)模118.89億元，基金出資66.31億元。
對比此前的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2023年，建信住房在管理規(guī)模方面的步伐雖有所停滯，但建信住房租賃基金在收并購方面的力度卻不斷加大，而這類收購有望在后續(xù)為建信住房的規(guī)�！疤泶u加瓦”。
更重要的是，建設(shè)銀行強(qiáng)調(diào)，此前建設(shè)銀行在保租房公募REITs當(dāng)中更多承擔(dān)了基金托管人、戰(zhàn)略投資人等多元角色，但這一次，建信住房親自下場，以原始權(quán)益人的身份參與到公募RETIs的申報(bào)與發(fā)行工作當(dāng)中。
顯然，基金收并購力度加大、保租房公募REITs角色轉(zhuǎn)換，是建信住房過去一年的重要關(guān)鍵詞。
收購與規(guī)模
2017年，是中國房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲調(diào)控的一年，但也是這一年，行業(yè)的重頭戲悄然轉(zhuǎn)向住房租賃市場。
當(dāng)年，全國多地發(fā)文強(qiáng)調(diào)租購并舉，積極發(fā)展租賃市場，住建部等九部委亦選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的地區(qū)。
一時之間，住房租賃賽道涌入了大量的參與者。
建設(shè)銀行同樣是在這一年提出與實(shí)施“住房租賃戰(zhàn)略”，據(jù)了解，其主要通過建信住房租賃基金投資、住房租賃貸款支持、建信住房“存房”服務(wù)等方式參與住房租賃業(yè)務(wù)。
觀點(diǎn)新媒體了解到，2018年正式成立的建信住房，是建設(shè)銀行旗下經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)的主要平臺。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)透露，2023年末，建信住房資產(chǎn)總額134.64億元，同比微降4.1%，凈資產(chǎn)8.32億元，同比增長1.46%；2023年全年，建信住房實(shí)現(xiàn)凈利潤0.10億元，較2022年同期的0.78億元下降87.18%。
對于建信住房資產(chǎn)規(guī)模及利潤總額的下降，該公司在財(cái)報(bào)當(dāng)中并未做出過多的贅述，不過，觀察市場端的數(shù)據(jù)，或許能夠窺探其中緣由。
數(shù)據(jù)顯示，截至2023年第三季度末，建信住房已在全國34個城市完成業(yè)務(wù)布局，“CCB建融家園”項(xiàng)目數(shù)量和房源數(shù)量分別達(dá)到359個和9.9萬間(套)，其中已完成納保項(xiàng)目131個、房源4.3萬間。
大量的房源納保，在一定程度上影響了項(xiàng)目租賃的定價與漲幅，從而對企業(yè)的利潤帶來影響。
而截至報(bào)告期末，“CCB建融家園”平臺個人用戶超5100萬戶，較2022年增加了800萬戶，建信住房管理房源15.95萬間，基本與上年持平，開業(yè)運(yùn)營“CCB建融家園”長租社區(qū)287個。
有市場人士透露，建信住房在管房源沒有明顯漲幅，主要因?yàn)榻ㄐ抛∽饣鹗召忢?xiàng)目還未得到轉(zhuǎn)換。
資料顯示，建信住房租賃基金成立于2022年10月，募集規(guī)模為300億元，這一基金主要用于收購房企自持住宅、商辦物業(yè)、低成本租賃用地項(xiàng)目等存量資產(chǎn)，改造為租賃住房。
成立之初，該基金便成功收購北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中部分閑置狀態(tài)的辦公樓，并在后期把商辦物業(yè)改造為租賃住房。
隨后，上述基金陸續(xù)傳出與首開集團(tuán)、首創(chuàng)城發(fā)、景瑞地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等簽署項(xiàng)目收購、意向收購的消息。
當(dāng)然，建設(shè)銀行并非“單槍匹馬闖天下”，除上述基金外，建信住房租賃基金還與萬科、北京保障房中心、首開集團(tuán)、北京大型投資集團(tuán)等共同投資設(shè)立子基金。
數(shù)據(jù)顯示，目前該公司已與市場化主體共同投資設(shè)立子基金9支，總募集資金規(guī)模325億元。
財(cái)報(bào)透露，截至2023年末，建信住房租賃基金累計(jì)簽約收購項(xiàng)目25個，資產(chǎn)規(guī)模118.89億元，基金出資66.31億元，項(xiàng)目位于北京、上海、成都、杭州等地，可向市場提供長租公寓約2.14萬套。
透過建信住房租賃基金以及旗下子基金，該公司收購了大量的存量資產(chǎn)，但這類資產(chǎn)大多需要經(jīng)歷改造升級的階段，才能真正轉(zhuǎn)化成為可供市場使用的房源。
換言之，該基金收購的25個項(xiàng)目、2.14萬套房源，或?qū)⒃诮酉聛淼囊坏絻赡陼r間里轉(zhuǎn)化成為建信住房的管理房源，并流入市場，滿足住房租賃行業(yè)的需求。
角色轉(zhuǎn)變
“一開始房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的時候，有人以為建設(shè)銀行會成為一個最大的受害者，其實(shí)恰恰相反”，在2023年中期業(yè)績會上，時任建設(shè)銀行董事長的田國立如是表示。
他提到：“看著今天的情況，我們更慶幸六年前建設(shè)銀行主動的戰(zhàn)略性，我們確實(shí)選擇了一個非常難的事情來做�！�
觀點(diǎn)新媒體了解，2017年，建設(shè)銀行正式將住房租賃與普惠金融、金融科技確立為“三大戰(zhàn)略”，并大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，
經(jīng)過六年時間的耕耘，如今，建設(shè)銀行的住房租賃業(yè)務(wù)走向了收獲期。
值得一提的是，3月1日，建信建融家園租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式于上交所申報(bào)，且目前已獲得交易所受理。
從彼時披露的招募說明書來看，此次建信保租房REIT的底層資產(chǎn)為北京CCB建融家園星光項(xiàng)目、上海CCB建融家園幸福萊項(xiàng)目和蘇州CCB建融家園天薈項(xiàng)目，三個項(xiàng)目共計(jì)提供來自北京、上海、蘇州的1770套保租房房源。
實(shí)際上，在去年的財(cái)報(bào)當(dāng)中，建設(shè)銀行提到，于上市退出環(huán)節(jié)，公司積極參與保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)工作，在首批上市的三只REITs中，該行綜合化經(jīng)營子公司分別擔(dān)任基金托管人、戰(zhàn)略投資人等多元角色。
也就是說，短短一年時間，于保租房公募REITs當(dāng)中，建設(shè)銀行的角色發(fā)生了翻天覆地的變化。
對此，建設(shè)銀行在2023年財(cái)報(bào)當(dāng)中表示，本次公募REITs發(fā)行是集團(tuán)實(shí)施住房租賃戰(zhàn)略系列舉措中的重要一環(huán)，有助于打造具有本集團(tuán)特色的住房租賃資產(chǎn)管理平臺，實(shí)現(xiàn)金融資源與社會資本的良性循環(huán)，進(jìn)一步完善全方位住房金融服務(wù)體系，提升經(jīng)營效益、品牌價值和社會影響力。
但對整個住房租賃市場而言，建信住房此番申報(bào)公募REITs的意義或許不止于此。
對比目前已經(jīng)上市的五單保租房REITs，其中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT及華夏北京保租房REIT的底層資產(chǎn)分別來自深圳、廈門、北京，而華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT的底層資產(chǎn)則均來自上海。
建信保租房REITs則將北京、上海、蘇州三地的項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)，打破了底層資產(chǎn)來自單一城市的現(xiàn)狀，有利于提升保租房公募REITs的選擇性及收益率。
除此之外，目前，已經(jīng)上市的五單保租房公募REITs，其主體均是國有企業(yè)背景，而申報(bào)的建信保租房REIT，則是首單由金融機(jī)構(gòu)子公司作為原始權(quán)益人申報(bào)的公募REITs。如若上述項(xiàng)目成功發(fā)行，亦將在其他險資、金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中起到表率作用。
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