中天城理想中心會(huì)不會(huì)推倒重來？江西建工的兩難選擇

兩天前，紅凱地產(chǎn)破產(chǎn)重整管理人對(duì)外宣布，江西建工集團(tuán)被確定為重整投資人，紅凱地產(chǎn)開發(fā)的中天城理想中心有望結(jié)束長(zhǎng)達(dá)6年的爛尾狀態(tài)，復(fù)工續(xù)建。

中天城理想中心其實(shí)是當(dāng)年崗頭村城改項(xiàng)目的一部分，當(dāng)年紅凱地產(chǎn)的母公司中原實(shí)業(yè)在此規(guī)劃有多個(gè)部分組成的千畝大盤，有部分地塊近些年與碧桂園、萬(wàn)科等公司合作完成了開發(fā)，中天城理想中心因?yàn)槭巧虡I(yè)地塊，一直爛尾無(wú)人問津。

一家江西的建筑國(guó)企，為什么要對(duì)昆明的爛尾項(xiàng)目施以援手？原來，江西建工其實(shí)就是中天城理想中心的施工方，也是債權(quán)人。根據(jù)公開資料，紅凱地產(chǎn)拖欠江西建工集團(tuán)的債務(wù)有1.14億元。江西建工也是不得已，為了避免更大損失，才從債權(quán)人轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y人。

但江西建工集團(tuán)打算接盤開發(fā)的中天城理想中心，無(wú)疑是塊燙手的山芋，因?yàn)榧t凱地產(chǎn)旗下尚未開發(fā)完成的只有中天城理想中心一個(gè)項(xiàng)目，此項(xiàng)目占地只有52畝，總建筑面積17萬(wàn)平方米，可開發(fā)空間不大，更重要的是，中天城理想中心是個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，有A1、A2、B棟共3棟公寓，以及1棟寫字樓（C棟），其中已銷售的備案面積約4.1萬(wàn)平方米。

中天城理想中心只有4棟商業(yè)建筑

表面上看，中天城理想中心已售物業(yè)只占總建筑面積的不足四分之一，剩余絕大部分房產(chǎn)尚未售出，江西建工如果以共益?zhèn)�的形式完成后續(xù)工程，待剩余房產(chǎn)售出，就有可能收回投資。但中天城理想中心剩下的房產(chǎn)不是公寓，就是商鋪和寫字樓，如今昆明市場(chǎng)上公寓、商鋪和寫字樓的價(jià)格以及市場(chǎng)行情人所共知，許多公寓都已接近甚至低于成本價(jià)在賣，理想中心就算能完工，估計(jì)也很難銷售。江西建工前面的1.14億債權(quán)，以及后面復(fù)工的墊資，說不定最終都變成以房抵債，成為砸在手里的一大堆公寓、寫字樓。

如果是這樣，江西建工就悲催了。本來只是想安靜地當(dāng)個(gè)施工方，無(wú)奈成為債主，然后不得已又成為投資人，最終甚至有可能變成房東。

很顯然，如果按原有規(guī)劃完成中天城理想中心，對(duì)江西建工集團(tuán)來說風(fēng)險(xiǎn)很大。以昆明市目前商業(yè)物業(yè)過剩的狀況來說，市場(chǎng)上也不需要再增加10多萬(wàn)平米的公寓供應(yīng)量。

有沒有一種可能，就是效仿去年爆破拆除的云錫金地，干脆將中天城理想中心推倒，變更規(guī)劃，將商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地，適當(dāng)提高容積率，作為住宅項(xiàng)目重新入市。雖然現(xiàn)在昆明住宅市場(chǎng)也受大環(huán)境影響量?jī)r(jià)齊跌，但仍舊比公寓好賣很多，價(jià)格也比公寓高得多。

中天城理想中心位于龍泉路和北三環(huán)交叉口，位置優(yōu)越，旁邊就是昆八中，距離月牙塘公園很近，往東1.5公里就是北辰財(cái)富中心商圈，交通方便，配套齊全，這個(gè)地段最近一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是萬(wàn)科北宸，3年前能賣1.5萬(wàn)/平米。更靠北的龍泉俊園，去年也至少是1萬(wàn)多的價(jià)格。

中天城理想中心如果推倒重來改成住宅，售價(jià)怎么也應(yīng)該在1.2萬(wàn)左右，比公寓的價(jià)格高得多。

以中天城目前的建設(shè)狀況，推倒的代價(jià)也不是很大，因?yàn)轫?xiàng)目總共也只有4棟建筑，停工前接近封頂?shù)挠袃蓷�，剩余兩棟只是出地面幾層，而且已售面積不到四分之一，處理起來也比較容易。

在政策方面，這幾天昆明市為了盤活爛尾樓，對(duì)許多爛尾項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃都放寬條件，商改住、提高容積率的很多，最典型的就是云錫金地，去年一口氣爆破了14棟爛尾樓。

當(dāng)然還有一個(gè)方案是保留現(xiàn)在已經(jīng)接近封頂?shù)膬蓷澒�寓，但拆除剛剛出地面的另外兩棟建筑，改成住宅重新建設(shè)。從衛(wèi)星圖看，中天城理想中心的建筑密度不高，如果放寬容積率，甚至有可能再增加一棟住宅。

爛尾前的中天城理想中心

總而言之，江西建工作為債權(quán)人，愿意投資重整項(xiàng)目十分難得，各方面應(yīng)放寬條件不要它越陷越深。其實(shí)紅凱地產(chǎn)的債權(quán)人一大堆，江西建工集團(tuán)1.14億的債權(quán)并不算最多，關(guān)鍵時(shí)刻站出來值得鼓勵(lì)。事實(shí)上江西建工集團(tuán)是唯一報(bào)名的重整投資人，可見紅凱地產(chǎn)和中天城理想中心的狀況非常不樂觀。

否則，擺在江西建工集團(tuán)面前的道路可能是兩條：要么放棄重整讓紅凱地產(chǎn)破產(chǎn)清算債權(quán)打水漂；要么變?yōu)橥顿Y人完成項(xiàng)目建設(shè)但自己有可能成為房東。

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