前不久，云南房網(wǎng)報道了商業(yè)綜合體項目大都破產(chǎn)重整的消息，算上大都，昆明近幾年已經(jīng)申請破產(chǎn)重整的純商業(yè)項目，或者包含大體量商業(yè)的綜合型項目就有至少14例，名單如下：
如果加上早已爛尾，很可能也會走上破產(chǎn)之路的虹橋國際、博欣國際、齊泰城等商業(yè)項目，昆明陷入困境的商業(yè)項目（含大體量商業(yè)的綜合性項目）就有將近20個。
這么多商業(yè)項目不得不走上破產(chǎn)之路，除了開發(fā)商實力、經(jīng)營方面的原因，與項目性質(zhì)不無關(guān)系。相比起住宅項目，商業(yè)項目如果包括大體量的購物中心，也就是俗稱的“大盒子”，開發(fā)商往往很難銷售，不得不自持，資金壓力極大。自持的話后期經(jīng)營還要持續(xù)投入，有些甚至長期虧損，如果不是實力非常雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，往往會被大型商業(yè)拖死。
即便是可以銷售的商業(yè)物業(yè)，比如公寓和寫字樓，由于售價大大低于住宅，開發(fā)成本卻高于住宅，開發(fā)商往往虧本銷售，但即便如此，銷售速度也很慢，同樣給開發(fā)商的現(xiàn)金流帶來非常大的考驗。
商業(yè)物業(yè)讓房地產(chǎn)企業(yè)死去活來，歸根結(jié)底是太多了，開發(fā)量嚴重過剩，尤其是大型集中式購物中心，早已不適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)購物時代的消費場景，昆明卻還大量開發(fā)，讓開發(fā)企業(yè)陷入資金黑洞。
大盒子商業(yè)一度是昆明城中村改造項目的標配
正因為商業(yè)開發(fā)過剩，所以早在6年前，昆明市就對許多片區(qū)和地塊的控詳規(guī)進行調(diào)整，調(diào)規(guī)的總趨勢是削減商業(yè)開發(fā)比重，增加住宅，僅2017年削減的商業(yè)開發(fā)面積就有500萬平方米之多，像巫家壩、草海等片區(qū)的商業(yè)開發(fā)體量其實都已減少。
這種調(diào)規(guī)勢頭一直延續(xù)到今年，今年已經(jīng)有下馬村二期、東華北區(qū)等片區(qū)削減了商業(yè)開發(fā)體量，有些已經(jīng)出讓的土地也有規(guī)劃調(diào)整，比如原本全部是商業(yè)地塊的孔雀鎮(zhèn)，最近就有一個地塊調(diào)整為住宅用地；三千時光的商業(yè)開發(fā)用地也被調(diào)整為教育用地。
但即便昆明市已經(jīng)連續(xù)五六年大力度削減商業(yè)開發(fā)面積，卻仍舊有許多片區(qū)和項目需要調(diào)規(guī)，說明昆明市給商業(yè)開發(fā)踩剎車的時間有點太晚，這幾年都是在做亡羊補牢的工作。既然一直在補卻一直沒有補完，進一步說明昆明原來的規(guī)劃原則有多么離譜。
昆明商業(yè)開發(fā)規(guī)劃太多，除了總量過剩，更主要的問題是大盒子商業(yè)實在太多，尤其是10多年前集中上馬的那一批城改項目，如果不是規(guī)模很小，幾乎都是住宅+寫字樓+購物中心的開發(fā)模式，大宥城、馬街摩爾城就是最典型的例子。這一批項目除個別外，大部分商業(yè)體都慘淡經(jīng)營，有些則干脆爛尾。
有業(yè)內(nèi)專家說，昆明在城市規(guī)劃方面的確存在商業(yè)占比過高，對商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃要求缺乏前瞻性，商業(yè)布局也過于隨意的問題。雖然這幾年開始進行調(diào)整，但一來是調(diào)整的有點晚，二來又有過于考慮土地出讓成功率的功利主義傾向，對已經(jīng)出讓項目的調(diào)規(guī)，更是受開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的左右，有時候“按鬧分配”，也缺乏合理性和規(guī)劃公平。
相關(guān)閱讀
大都掙扎7年還是頂不住了，昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)黑洞繼續(xù)擴大
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論