昆明商業(yè)洼地之一——東三環(huán)商住開(kāi)發(fā)失衡，補(bǔ)課剛剛開(kāi)始

昆明商業(yè)過(guò)剩已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，大型購(gòu)物中心嚴(yán)重供過(guò)于求，積壓未能消化的商業(yè)面積也居高不下。但硬幣的另一面卻是，盡管商業(yè)面積總量過(guò)剩，可是分布并不均勻，二環(huán)內(nèi)市中心、南市區(qū)以及北市區(qū)商業(yè)供應(yīng)量太大，購(gòu)物中心摩肩接踵，而另外一些區(qū)域，大型商業(yè)中心卻相對(duì)短缺，商業(yè)供應(yīng)相對(duì)不足，比如經(jīng)開(kāi)區(qū)、空港等區(qū)域。

云南房網(wǎng)近期策劃了一組系列報(bào)道——昆明商業(yè)洼地，試圖以更全面的視角來(lái)解讀昆明商業(yè)開(kāi)發(fā)的區(qū)域不平衡現(xiàn)狀。本文是第一篇。

保利城拾光坊是東三環(huán)沿線(xiàn)商業(yè)“補(bǔ)課”的一部分，只不顧體量仍然較小

東三環(huán)沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)持續(xù)多年，如果從最早的金沙小區(qū)算起，已經(jīng)有25年歷史了，但東三環(huán)沿線(xiàn)作為一個(gè)城市板塊，卻很少有人提及。之所以如此，是因?yàn)榘鍓K整體性并不強(qiáng)，而是分散為相對(duì)獨(dú)立的幾個(gè)片區(qū)，這些片區(qū)的名字更加為人熟知。

比如開(kāi)發(fā)歷史已經(jīng)有20年的世博片區(qū)，近些年開(kāi)發(fā)火熱的方旺片區(qū)和白沙河片區(qū)，以及即將大規(guī)模開(kāi)發(fā)的涼亭片區(qū)。

在上述片區(qū)中，除了尚未真正啟動(dòng)建設(shè)的涼亭片區(qū)，都有一個(gè)共同特點(diǎn)，即商業(yè)相對(duì)不足，不要說(shuō)大型購(gòu)物中心，連中型購(gòu)物中心也鳳毛麟角，導(dǎo)致東三環(huán)沿線(xiàn)沒(méi)有肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品等體現(xiàn)商業(yè)成熟程度的品牌，甚至就連在其他區(qū)域早就過(guò)剩的電影院、大型商超，東三環(huán)也只有朝九晚五小區(qū)的福緹商業(yè)中心才有，可是這個(gè)商業(yè)中心體量只有2.1萬(wàn)平方米，在昆明根本不值一提。

位于金瓦路上的福緹商業(yè)中心，體量約2萬(wàn)方左右

即將開(kāi)業(yè)的保利城拾光坊算是東三環(huán)商業(yè)補(bǔ)課的一部分，但也只有2萬(wàn)平方米，體量仍然較小，基本屬于社區(qū)商業(yè)規(guī)模。據(jù)說(shuō)保利城后續(xù)還有商業(yè)，不過(guò)眼下是指望不上的。

東三環(huán)沿線(xiàn)過(guò)去的商業(yè)規(guī)劃以汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)、旅游商業(yè)等業(yè)態(tài)為主，比如白沙河片區(qū)的花之城、車(chē)行天下，虹橋立交附近的虹橋車(chē)市等，都是如此，并不面向區(qū)域居民，導(dǎo)致東三環(huán)商業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)消費(fèi)落后。

本來(lái)，規(guī)劃中三環(huán)沿線(xiàn)也有幾個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，比如博欣時(shí)代商業(yè)中心（占地約60畝）和虹橋·惠悅城（占地約23畝）兩大商業(yè)綜合體項(xiàng)目，前者現(xiàn)由昆明交投旗下昆明建投地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，后者則是昆明公租房公司開(kāi)發(fā)，但兌現(xiàn)還需要時(shí)日。

東三環(huán)兩大在建商業(yè)綜合體：虹橋·惠悅城和博欣時(shí)代商業(yè)中心

另外，大華公園天下也規(guī)劃有環(huán)湖商業(yè)走廊，可是距離全面建成投用還要很多年。白沙河片區(qū)的另一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目位于白沙河西側(cè)，現(xiàn)在更是連影子都還沒(méi)有。涼亭片區(qū)因?yàn)橛行吕ッ黧w育中心和新昆華醫(yī)院，規(guī)劃居住人口也比較多，又有多條地鐵經(jīng)過(guò)，規(guī)劃的商業(yè)面積倒是不少，可是整個(gè)涼亭的一級(jí)開(kāi)發(fā)才剛剛起步，商業(yè)兌現(xiàn)遙遙無(wú)期。

東三環(huán)目前建設(shè)中，規(guī)模較大的商業(yè)項(xiàng)目倒是還有兩個(gè)，一個(gè)是地鐵5號(hào)線(xiàn)終點(diǎn)站的上蓋TOD項(xiàng)目，另一個(gè)是世博園門(mén)口的商業(yè)街。后者已經(jīng)在招商階段，前者正在建設(shè)�？墒堑罔FTOD的開(kāi)發(fā)方是軌道公司，這些年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的表現(xiàn)表現(xiàn)平平，能不能做好這個(gè)TOD項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)大有疑問(wèn)。華僑城在世博園門(mén)口的商業(yè)規(guī)劃倒是頗有雄心，但受制于片區(qū)人口密度，只能走旅游商業(yè)的道路，并不容易做好。

東三環(huán)沿線(xiàn)的商業(yè)發(fā)展為什么比較落后？

首先是因?yàn)闁|三環(huán)沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，大規(guī)模開(kāi)發(fā)是最近10年的事，人口聚集更晚，錯(cuò)過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期。規(guī)劃的不少商業(yè)項(xiàng)目就因?yàn)殄e(cuò)過(guò)了發(fā)展黃金窗口，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)畏手畏腳。

其次是東三環(huán)沿線(xiàn)是狹長(zhǎng)地帶，南北跨度超過(guò)8公里，人口分散，對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)不利。另外，東三環(huán)作為雙向6車(chē)道的快速道路，割裂了道路兩側(cè)的聯(lián)系，同樣不利于商業(yè)人氣聚集。

東三環(huán)沿線(xiàn)的住宅在歷經(jīng)20多年后倒是已經(jīng)頗具規(guī)模，近些年有人口聚集加速之勢(shì)，但商業(yè)供應(yīng)不足的短板讓整個(gè)片區(qū)的配套水平相對(duì)落后，補(bǔ)課剛剛開(kāi)始。

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