看到6月份的銷售數(shù)據(jù)，許多開發(fā)商呆了，因?yàn)榕旁诘谝坏氖前簿蛹瘓F(tuán)的滇悅菁華苑，賣了251套，和第二到第六名加起來的銷售量差不多。要知道在過去幾個(gè)月，絕大多數(shù)樓盤的銷售套數(shù)最多也就兩位數(shù)，極少能夠上百。只有今年樓市回光返照的2月份，有些樓盤的銷售套數(shù)比滇悅菁華苑略多。
6月昆明樓盤銷量TOP10，滇悅菁華苑一枝獨(dú)秀
滇悅菁華苑其實(shí)是5月就開盤了，只不過備案集中在6月份，所以一下子沖到榜首位置。云南房網(wǎng)看了下，7月份滇悅菁華苑的銷售數(shù)據(jù)也不錯(cuò)，至少又賣了幾十套，仍能排在前十，只不過比6月遜色不少。
但對(duì)安居集團(tuán)來說，滇悅菁華苑的銷售量就算下來也不要緊，因?yàn)榫o接著白沙理想居就開盤了。
白沙理想居的價(jià)格比滇悅菁華苑還要低，最便宜的還不到8千一平米，均價(jià)也略低一些，只有8800元/平米，7月12日首開時(shí)，據(jù)說當(dāng)天就賣了136套。從備案數(shù)據(jù)看，開盤兩周白沙理想居完成網(wǎng)簽近百套，比滇悅菁華苑遜色一些，但也算是很好了。
滇悅菁華苑開盤才兩個(gè)月，庫(kù)存房源還不少，仍處在銷售高峰，現(xiàn)在又加上房源更多、價(jià)格更低的白沙理想居，估計(jì)接下來幾個(gè)月安居集團(tuán)都會(huì)是昆明新房銷售的主力。但安居集團(tuán)今年上市銷售的低價(jià)盤很可能不止這兩個(gè)，廣福路的子君惠園已經(jīng)獲得預(yù)售證，項(xiàng)目定位和性質(zhì)與滇悅菁華苑、白沙理想居差不多，很可能也會(huì)在下半年開盤，價(jià)格同樣也不會(huì)高。另一個(gè)項(xiàng)目是北市區(qū)羊腸片區(qū)的泓清惠園，也有下半年上市銷售的可能。
如果這兩個(gè)項(xiàng)目也在下半年上市，安居集團(tuán)今年有可能上市銷售的新盤就將達(dá)到5個(gè)（包括與保利發(fā)展合作的國(guó)貿(mào)項(xiàng)目），一舉成為昆明在售項(xiàng)目最多的開發(fā)商之一。
白沙理想居是目前昆明主城價(jià)格最低的樓盤之一（圖源：安居集團(tuán)）
如今安居集團(tuán)不僅項(xiàng)目多，除了與保利發(fā)展合作的老國(guó)貿(mào)項(xiàng)目，其余幾個(gè)的售價(jià)都不會(huì)高，而且位置分布廣泛，從新螺螄灣到東市區(qū)，從南市區(qū)到北市區(qū)，這就對(duì)所有片區(qū)的同類競(jìng)品都形成沖擊，昆明新房售價(jià)很可能在1.4萬附近拉鋸幾個(gè)月后，出現(xiàn)明顯下挫。
實(shí)際上，雖然第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)中昆明新房均價(jià)仍在1.4萬上下徘徊，但下降的勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)，只不過因?yàn)榄h(huán)滇一帶的幾個(gè)高價(jià)樓盤今年來成交活躍，掩蓋了昆明大多數(shù)剛需剛改類樓盤都出現(xiàn)價(jià)格下滑的事實(shí)。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)內(nèi)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，則反映了這一趨勢(shì)，6月份昆明房?jī)r(jià)就環(huán)比下跌了0.5%，是今年來跌幅最大的一次。預(yù)計(jì)7月份的房?jī)r(jià)受白沙理想居上市的影響，也會(huì)出現(xiàn)較大跌幅。
總而言之，自從公租房公司更名為安居集團(tuán)，大舉殺入普通商品房市場(chǎng)以來，憑借原來公租房公司低成本開發(fā)優(yōu)勢(shì)，安居集團(tuán)很快成為目前昆明新房市場(chǎng)主力，動(dòng)搖了昆明本就勉強(qiáng)維持的房?jī)r(jià)，又搶走了一大塊蛋糕，讓其他開發(fā)商很是頭痛。
安居集團(tuán)為什么要把許多公租房改成商品房銷售？而且價(jià)格這么低？主要原因之一是，公租房公司的運(yùn)營(yíng)高度依賴政府“三金補(bǔ)助”。所謂“三金補(bǔ)助”是指昆明市每年土地出讓總收入的5%、房地產(chǎn)開發(fā)稅收的10%以及住房公積金增值收益部分的全部，但從2021年開始，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，昆明土地出讓收入直線下降，2021年土地使用權(quán)出讓收入418.1億，比2020年少了262.2億；2022年，昆明市國(guó)有土地出讓收入完成數(shù)據(jù)進(jìn)一步下降為123.6億，僅有疫情之前2019年的約八分之一。
安居集團(tuán)開發(fā)了大量公租房小區(qū)，資金壓力很大（圖為惠清園小區(qū)）
昆明市土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收銳減，對(duì)“三金補(bǔ)助”影響很大，盡管去年公租房公司確認(rèn)的政府補(bǔ)貼收入高達(dá)12.67億元，但很顯然難以為繼。而且去年就算有政府補(bǔ)貼12.67億元，公租房公司的凈利潤(rùn)也才7000萬，補(bǔ)貼占凈利潤(rùn)的比例高達(dá)1810%。一旦來自政府的補(bǔ)貼下降，安居集團(tuán)就會(huì)陷入巨額虧損。很顯然，如果昆明市公租房公司，現(xiàn)在的安居集團(tuán)，仍按照原來的定位和經(jīng)營(yíng)模式，將會(huì)有很大資金壓力。將部分負(fù)債開發(fā)的公租房項(xiàng)目改為商品房銷售，自己解決資金問題，是目前能夠想到的最優(yōu)策略。
安居集團(tuán)在市場(chǎng)上低價(jià)賣房，幾個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本低只是原因之一，最根本的還是因?yàn)榘簿蛹瘓F(tuán)如今急需通過賣房回籠資金，如果價(jià)格定的比較高，按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情肯定賣得比較慢，安居集團(tuán)已經(jīng)不可能有這樣的耐心。
雖然這么做肯定對(duì)現(xiàn)在本就脆弱的昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)影響比較大，可是誰還顧得了那么多呢？
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