1月12日，昆明市自規(guī)局公布了《昆明市2024年配售型保障性住房地塊控規(guī)修改方案》，涉及呈貢、官渡、盤龍、西山4個(gè)區(qū)約216畝土地調(diào)整為二類居住用地（R2-保障性住房），總建面約41萬(wàn)平米。
配售型保障性住房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的新概念，昆明也是首次規(guī)劃配售型保障住房，所以絕大多數(shù)市民并沒(méi)有太關(guān)注這個(gè)規(guī)劃方案，但如果按照其他城市的做法，配售型保障房的售價(jià)有可能非常低廉，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將帶來(lái)重大影響。
昆明公布2024年配售型保障性住房地塊控規(guī)修改方案
什么是配售型保障房？
去年8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”），也被業(yè)界稱為新房改方案。
“14號(hào)文”中首次提到了配售型保障性住房，其最大特征是成本價(jià)供應(yīng)、封閉流轉(zhuǎn)。明確保障房由政府劃撥土地，微利開發(fā)，“配售價(jià)格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤(rùn)的原則測(cè)算確定”。同時(shí)，保障房不得上市交易，只能在系統(tǒng)內(nèi)流通，而且購(gòu)買之后不得長(zhǎng)期閑置。
建設(shè)保障性住房，最大的難點(diǎn)是土地來(lái)源。除了政府劃撥，盤活存量用地是另一種方式。“14號(hào)文”提出，“商品住房庫(kù)存大的城市，可改建或收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)�！�
國(guó)常會(huì)定調(diào)后，2023年11月，住建部部長(zhǎng)倪虹在接受媒體采訪時(shí)曾提到，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革。這次改革的重點(diǎn)是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場(chǎng)滿足多層次住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度。
福州首個(gè)配售型保障房?jī)r(jià)格不超過(guò)6000元/平米
去年12月，國(guó)家開發(fā)銀行在福州落地全國(guó)首筆配售型保障性住房貸款，據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目一共將提供700套配售型保障性住房，土地為劃撥，成本極低，戶型面積為50—80平米，售價(jià)預(yù)計(jì)不超過(guò)6000元/平方米，僅相當(dāng)于周邊普通商品房的三到四折。
昆明此次的規(guī)劃調(diào)整，明確了將用于建設(shè)配售型保障房的約216畝地塊，可建面積41.38萬(wàn)方，規(guī)模較大，來(lái)看看具體是哪些地塊：
呈貢區(qū)兩宗配售型保障房地塊都位于呈貢核心半島
呈貢區(qū)兩宗地塊都位于呈貢核心半島，一塊在聚賢街以南，雨花毓秀小區(qū)西側(cè)，面積約29畝，另一塊位于云上小鎮(zhèn)北側(cè)，面積約30畝，為此前康美被收回的土地之一，兩塊地均由商業(yè)改為住宅，可建面積合計(jì)約8.9萬(wàn)平米。
官渡區(qū)配售型保障房位置
官渡區(qū)地塊位于方旺片區(qū)，官二中西側(cè)，商業(yè)改住宅，面積19畝，容積率3.1，可建面積約3.9萬(wàn)方。
盤龍區(qū)配售型保障房位置
盤龍區(qū)配售型保障房位于北部山水新城，西邊鄰在建的保租房項(xiàng)目惠尚城，北側(cè)為天宇瀾山，原規(guī)劃都是商業(yè)地塊，三個(gè)地塊中西側(cè)的兩個(gè)地塊改為住宅，面積約64畝，可建面積約13.3萬(wàn)方，東側(cè)較小的地塊保留一部分商業(yè)，另外配建一所幼兒園。
西山區(qū)馬街片區(qū)配售型保障房位置
西山區(qū)調(diào)規(guī)地塊分為兩批，一是馬街片區(qū)的三個(gè)地塊，位置在杭瑞高速北側(cè)，西山區(qū)醫(yī)院新院與明波立交之間，由商業(yè)和商住混合用地改為住宅用地，總面積47.7畝，可建面積約12.7萬(wàn)方。
西山區(qū)南市區(qū)配售型保障房位置
另外一塊在南市區(qū)金牛小區(qū)南側(cè)，面積約12畝，可建面積2.5萬(wàn)方，由機(jī)關(guān)團(tuán)體用地和公園用地改為住宅用地。
昆明這批配售型保障房地塊有幾個(gè)特點(diǎn)：
一是基本都是凈地，這意味著只要資金到位，很快可以投入建設(shè)開發(fā)，可盡快投入市場(chǎng)形成供應(yīng)；
二是位置都在主城較成熟區(qū)域，和一些保租房項(xiàng)目相比，配套交通等條件好很多，開發(fā)基礎(chǔ)較好，購(gòu)房者接受的意愿不成問(wèn)題；
三是配置較低，車位配比大部分地塊僅為0.7，呈貢的一塊地甚至只有0.5，大大低于普通商品房1:1的車位配比。這不禁讓人想到了“廉租房不要配廁所”的話題，雖然配售型保障住房的基本配套應(yīng)該也不至于如此，但品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)低于商品房是可以肯定。
那么哪些人可以買配售型保障房呢？
按“14號(hào)文”，配售型保障房重點(diǎn)保障“兩類群體”：重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等這“兩類群體”。
住建部的解釋為：“以家庭為單位，保障對(duì)象只能購(gòu)買一套保障性住房”、“根據(jù)申請(qǐng)人的家庭收入、住房、財(cái)產(chǎn)等因素按順序配售”。對(duì)此媒體普遍解讀為，配售型保障房都會(huì)有收入劃線、財(cái)產(chǎn)限額等條件。
同時(shí)，配售型保障房實(shí)行嚴(yán)格的封閉管理，如果要賣，要么是政府回購(gòu)，要么確保買家滿足保障房的要求，杜絕了流動(dòng)性。兩方面因素疊加，導(dǎo)致受眾群體有限。
昆明這批配售型保障房從規(guī)模上看，大約相當(dāng)于目前兩個(gè)月的住宅成交量，即便有種種限制，但價(jià)格上巨大的優(yōu)勢(shì)足以撼動(dòng)甚至顛覆剛需市場(chǎng)。
而這波大沖擊的影響究竟會(huì)有多大，一方面要看昆明后續(xù)還準(zhǔn)備了多少土地建設(shè)配售型保障房，另一方面也要看這些項(xiàng)目的建設(shè)和供應(yīng)節(jié)奏。
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