昆明什么房子最好賣？答案只會是書包房。

最近兩年，昆明書包房走俏的現(xiàn)象越發(fā)突出，去年成交量TOP50項(xiàng)目中，超過半數(shù)的樓盤都配有名校，今年一月份，趨勢更為突出，成交套數(shù)TOP10住宅項(xiàng)目中，不僅有8個樓盤都是書包房，而且書包房還囊括了前三名：

筑友雙河灣——金岸中學(xué)，書香云海——云大附西山學(xué)校，海榮滇池瀾庭——民大附小。

仔細(xì)分析還能發(fā)現(xiàn)，書包房不光在全市范圍內(nèi)熱銷，而且，昆明主城各片區(qū)的銷冠項(xiàng)目大多都是書包房，甚至出現(xiàn)片區(qū)前幾名都被書包房包攬的狀況。

昆明今年一月TOP10項(xiàng)目書包房占了8個（圖源克而瑞數(shù)據(jù)）

比如草海北—馬街片區(qū)的書香云海和大華錦繡山海，西北新城的萬科城，度假區(qū)的筑友雙河灣，北市區(qū)的建投學(xué)府和美的云璟，會展片區(qū)的萬科500里、公園城市和山海灣，東市區(qū)的保利城和大華公園天下、大華錦繡麓城等。

書包房幾乎席卷全城，無疑成為了當(dāng)下樓市的最大贏家。

斗南樓市熱度急劇上升，書包房又贏了

不過一直以來，呈貢可能是主城五區(qū)中最特殊的例外。

我們知道，呈貢新城是昆明集全市之力、花費(fèi)10多年時(shí)間建設(shè)而成，不管是學(xué)校、醫(yī)療、公園、交通，公共設(shè)施配套的完善程度在全市都處于領(lǐng)先地位。

因此，對資源充足的呈貢新城來說，書包房并不是特別優(yōu)先的買房選項(xiàng)，近年片區(qū)的熱銷樓盤要么是環(huán)境資源優(yōu)越，要么是以低價(jià)打動客戶。

但隨著呈貢距離傳統(tǒng)城區(qū)最近的斗南片區(qū)異軍突起，呈貢的書包房也大有贏家通吃的勢頭。

呈貢新房成交量居全市各板塊前列（銳理數(shù)據(jù)）

據(jù)銳理數(shù)據(jù)，從去年9月份以來呈貢新房成交迅速上量，去年四季度更是一直保持昆明各片區(qū)成交量第一位，其中斗南則是呈貢成交熱度最高的片區(qū)。

斗南憑什么一躍而成全市最熱？具體分析有以下4點(diǎn)：

一是區(qū)位優(yōu)勢，斗南片區(qū)是連接傳統(tǒng)主城與呈貢新城的紐帶，充分享受城市發(fā)展的紅利，為昆明數(shù)一數(shù)二的潛力板塊。二是產(chǎn)業(yè)背景強(qiáng)，不同于其他新興板塊，斗南坐擁亞洲第一的花卉產(chǎn)業(yè)背景，人流、物流、資金流高度聚集，片區(qū)的起點(diǎn)高、后勁足，發(fā)展前景看好。

滇池的生態(tài)資源決定了環(huán)滇板塊的身價(jià)

最后是滇池生態(tài)資源加持，在度假區(qū)、草海、會展片區(qū)開發(fā)接近尾聲后，斗南則是距離主城最近的環(huán)滇板塊，片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目基本都有擁有觀滇的優(yōu)勢，再加上環(huán)滇多個濕地，資源稟賦優(yōu)越。

斗南片區(qū)目前在售的項(xiàng)目有海榮滇池瀾庭、綠地東海岸、卓越滇池晴翠、中交錦瀾府4個，論地段、品牌、產(chǎn)品、配套都不算差。

其實(shí)僅從可觀滇、有地鐵這兩點(diǎn)來說，斗南與草海、會展、度假區(qū)等高價(jià)板塊沒什么差別，優(yōu)享生態(tài)資源的同時(shí)，還擁有城市城市配套，奠定了板塊價(jià)值，而斗南作為新興板塊，目前還處于發(fā)展初期，房價(jià)遠(yuǎn)低于其他環(huán)滇區(qū)域，性價(jià)比極為突出。

正因?yàn)橛性絹碓蕉嗟馁彿空呖辞辶硕纺系牡着�，斗南才快速升溫�?/p>

斗南片區(qū)發(fā)展日益成熟（示意圖）

除了以上因素外，最近斗南熱度上升的最大原因，則是一直困擾的配套學(xué)校問題有了解決方案。

如果說以往斗南存在著明顯短板，那就是配套學(xué)校。

有人可能會說，綠地東海岸不是有師專附小+昆三中的強(qiáng)勢名校組合嗎？確實(shí)，如果光看學(xué)校牌子，綠地東海岸無疑是斗南教育配套最強(qiáng)的項(xiàng)目，憑借教育資源，綠地東海岸在斗南曾經(jīng)一枝獨(dú)秀，但由于項(xiàng)目此前曾數(shù)次停工，讓很多客戶難免心存顧慮。

滇池晴翠是斗南另一個大盤項(xiàng)目，可是比較奇怪的是，這樣規(guī)模的大盤項(xiàng)目只有幼兒園的配建要求，而沒有像東海岸一樣要求配建小學(xué)和初中，因此雖然項(xiàng)目地塊旁有中小學(xué)用地的規(guī)劃，但這所紙面上的學(xué)校何時(shí)開工建設(shè)，引進(jìn)哪所學(xué)校辦學(xué)，到現(xiàn)在一直沒有說法，業(yè)主子女以后的上學(xué)問題還是個未知數(shù)。

中交錦瀾府也是沒有學(xué)校配建要求，目前項(xiàng)目剛交付不久，以后孩子能上哪個學(xué)校，還要等教育部門的安排。

至于滇池瀾庭，由于項(xiàng)目體量不大，本來也沒有配建學(xué)校，但最新的消息是：

項(xiàng)目已經(jīng)敲定了劃片民大附小斗南校區(qū)，從此斗南片區(qū)有了安心的書包房。

呈貢銷冠盤——海榮滇池瀾庭（效果圖）

昆明最新的書包房贏家

呈貢銷冠、昆明TOP3樓盤——海榮滇池瀾庭，可以稱得上昆明最新的書包房贏家。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，滇池瀾庭去年9月首次開盤便一鳴驚人，當(dāng)月就拿下了呈貢高層住宅銷售套數(shù)、金額、面積三項(xiàng)第一（成交面積為7626㎡、成交64套、成交金額84292594元）。

隨后的幾個月，滇池瀾庭銷量一路長紅，穩(wěn)居呈貢最熱項(xiàng)目之列，并多次問鼎呈貢月度銷冠，在最新的一月份TOP榜單中，更是一舉殺到了銷售套數(shù)昆明前三。

海榮滇池瀾庭銷售現(xiàn)場

滇池瀾庭做對了什么？云南房網(wǎng)做了一番探究。

其中一個重要的原因，也是項(xiàng)目最新釋放的消息，是項(xiàng)目敲定了隔壁的民大附小，晉升名校書包房。

據(jù)置業(yè)顧問透露，開發(fā)商海榮集團(tuán)最近與呈貢區(qū)教體局協(xié)商確定，2025 年起，滇池瀾庭將歸入民大附小斗南校區(qū)的就讀劃片范圍，項(xiàng)目業(yè)主的適齡兒童，自 2025 年起，可憑“人戶一致”的規(guī)則和相關(guān)報(bào)名資料至民大附小斗南校區(qū)進(jìn)行報(bào)名登記。

也就是說，滇池瀾庭在2025年3月首批交付后，業(yè)主子女當(dāng)年即可就讀呈貢名校民大附小。

海榮滇池瀾庭旁的民大附小斗南校區(qū)（圖源民大附小教育集團(tuán)官微）

云南房網(wǎng)查詢了一下，民大附小斗南校區(qū)是民大附小教育集團(tuán)旗下的三個校區(qū)之一，從往年的招生劃片范圍看，招收的主要是花田國際小區(qū)人戶一致業(yè)主適齡子女，另外還有10%的招生計(jì)劃為斗南街道涉及征地拆遷相關(guān)社區(qū)居民子女。

從民大附小斗南校區(qū)48班的辦學(xué)規(guī)�？矗瑢W(xué)校在招收花田國際小區(qū)和附近社區(qū)居民子女后，還具有足夠的招生容量，經(jīng)計(jì)算，以后即便藍(lán)光花田小區(qū)（共約3893戶）和滇池瀾庭（共約670 戶）全部入住，學(xué)校也能滿足入學(xué)需求。

滇池瀾庭這一招，直接擊中了斗南片區(qū)買房置業(yè)的痛點(diǎn)：

不僅要有明確的公辦名校劃片，而且還要產(chǎn)品好、買的安心的書包房。

滇池瀾庭的優(yōu)勢地位逐漸確立

如前所述，目前斗南4盤的競爭烈度可以說上升了一個級別，究其根本，都是因?yàn)?a href="http://chinesetea99.com/house/view-2005.html" target="_blank">滇池瀾庭率先上了難度，在片區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢地位逐漸確立。

自從去年7月份滇池瀾庭對外開放后，外界對項(xiàng)目的評價(jià)就比較高。

滇池瀾庭距滇池僅約1公里

一是地段有看頭，項(xiàng)目位于斗南金桂街與古滇路交叉口，4號線梅子村站正對面，屬于標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤，而且高樓層戶型可以直接觀滇，距離斗南濕地公園很近，生態(tài)環(huán)境一流，另外項(xiàng)目和斗南花卉僅一路之隔，背靠亞洲第一的花卉產(chǎn)業(yè)，客源不用愁。

滇池瀾庭的顏值在線（效果圖）

二是產(chǎn)品對路、性價(jià)比突出，首先是滇池瀾庭的外立面顏值在線，配得上臨滇項(xiàng)目的身份，斷橋鋁合金門窗和雙層LOW-E中空玻璃、0.27的窗地比甚至可以媲美主城豪宅盤；其次是戶型也有滿滿的豪宅范，比如108平米的三房，采用了大平層項(xiàng)目流行的LDK一體化布局，從餐廚、客廳到6.8米的大陽臺拉通，絕非這個面積段小三房常見的局促體驗(yàn)。

另外項(xiàng)目在公區(qū)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造上，體現(xiàn)出高標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)感，比如星級酒店式入戶大堂、約1.1萬方超大中庭景觀、架空層全齡社區(qū)空間等等，都是我們熟悉的豪宅項(xiàng)目配置。

滇池瀾庭架空層全齡社區(qū)空間已實(shí)景呈現(xiàn)

更可貴的是滇池瀾庭的兌現(xiàn)速度，去年底，項(xiàng)目實(shí)景展示區(qū)盛大開放，同步開放了實(shí)景園林和架空層泛會所，健身吧、瑜伽空間、書畫吧、童夢樂園等全齡設(shè)施實(shí)景呈現(xiàn)，提前展現(xiàn)出業(yè)主的未來美好生活場景。

項(xiàng)目強(qiáng)大的兌現(xiàn)力背后，反映出海榮集團(tuán)的強(qiáng)勁實(shí)力。去年初海榮集團(tuán)拍下滇池瀾庭的兩宗土地，宣告正式入昆后，建設(shè)進(jìn)度之快多少有些出人意料，9月份項(xiàng)目開盤，10月15日，首開的7棟已完成主體結(jié)構(gòu)封頂，12月16日，12棟實(shí)現(xiàn)封頂，另外2棟、6棟也均建設(shè)至20層以上。

滇池瀾庭12棟主體結(jié)構(gòu)封頂（圖源項(xiàng)目官微）

憑借去年打下的良好基礎(chǔ)，今年剛開年，滇池瀾庭不僅取得昆明銷售前三名的開門紅，成交均價(jià)還上漲了15%，成為昆明少有的量價(jià)齊漲項(xiàng)目。

最近，項(xiàng)目推出6棟新品，2梯4戶的全明板式樓，由于樓棟面滇池方向基本無遮擋，是項(xiàng)目觀滇視野最好的一棟，產(chǎn)品力的提升加持，必然將延續(xù)項(xiàng)目的良好走勢。

滇池瀾庭新最近加推的6棟觀滇視野最好

如果說滇池瀾庭在地段優(yōu)勢基礎(chǔ)上，升級產(chǎn)品、兌現(xiàn)提速，反映出海榮集團(tuán)希望以首作的高品質(zhì)和兌現(xiàn)力打響品牌，打造片區(qū)標(biāo)桿的初衷，那么解決公辦名校劃片入讀，則是針對片區(qū)短板的一招妙手，進(jìn)一步強(qiáng)化了項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。

以補(bǔ)齊和強(qiáng)化配套的方式自我加碼，肯定增加了項(xiàng)目成本，但獲益的無疑是全體業(yè)主，對比項(xiàng)目很有競爭力的售價(jià)水平，項(xiàng)目的性價(jià)比得到了大幅的提升。

站在片區(qū)角度看，滇池瀾庭此舉無形中也更換了賽道，改變了斗南樓市的趨勢：

以后斗南片區(qū)不再是項(xiàng)目間價(jià)格比拼的大亂斗，而向比配套、比兌現(xiàn)、比品質(zhì)升維，而這種改變，不僅對業(yè)主是個好消息，也有利于片區(qū)未來的健康發(fā)展。

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