同病的物企們 雅生活和碧桂園服務(wù)盈警挑戰(zhàn)

觀點(diǎn)網(wǎng) 3月過(guò)完三分之一，目前已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的物企仍只有寥寥數(shù)家。即使是率先預(yù)告業(yè)績(jī)的排頭兵，也沒(méi)有秀出亮眼的成績(jī)單，盈警成了常態(tài)。

最近一份業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)自雅生活，3月10日晚，雅生活公告披露預(yù)期股東應(yīng)占溢利將大幅減少，約為3.2億元至5.0億元，較2022年同期減少約73%至83%。

公告發(fā)出后次日，雅生活服務(wù)股價(jià)遭遇重挫，盤(pán)中跌幅一度接近14%，至當(dāng)日收盤(pán)報(bào)3.46港元，收跌9.19%。

有意思的是，同樣在幾天前發(fā)布盈警的碧桂園服務(wù)，待遇卻截然不同。

3月7日晚間，碧桂園服務(wù)公告稱(chēng)，預(yù)期2023年錄得歸母凈利潤(rùn)為2.14-3.4億元，同比下降約82.5%-89%。

同樣是歸母凈利潤(rùn)大幅下調(diào)，碧桂園服務(wù)次日股價(jià)不跌反升，3月8日收漲1.83%。

出現(xiàn)這種情況，或許主要得益于碧桂園服務(wù)的“打破預(yù)期”。在去年12月該公司就早早為市場(chǎng)打了預(yù)防針，對(duì)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款和商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值合計(jì)最高達(dá)41億元。在這樣的大額減值下，市場(chǎng)猜測(cè)碧桂園服務(wù)2023年業(yè)績(jī)或許要面臨虧損。

一番鋪墊之下，碧桂園服務(wù)盈利警告早已在意料之中，甚至最終還有2-3億元的利潤(rùn)，已是超過(guò)預(yù)期。

具體來(lái)看，碧桂園服務(wù)預(yù)計(jì)2023年未經(jīng)審核綜合期內(nèi)凈利潤(rùn)較2022年同期下降約74.5%至80%，約為4.52億至5.77億元；歸屬公司股東凈利潤(rùn)較2022年同期下降約82.5%至89%，約為3.2億元至5.0億元。

公告解釋?zhuān)�下降主要是由于：集團(tuán)進(jìn)行了關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備；若干業(yè)務(wù)開(kāi)展情況不及預(yù)期，導(dǎo)致集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率下降；及出于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)若干信用風(fēng)險(xiǎn)顯著上升的客戶(hù)提供服務(wù)后，于集團(tuán)完成履約義務(wù)且已收取該等客戶(hù)的對(duì)價(jià)時(shí)，方將收取的對(duì)價(jià)確認(rèn)為收入導(dǎo)致。

來(lái)自關(guān)聯(lián)方應(yīng)收的計(jì)提與商譽(yù)的減值目前還是影響物企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的最大因素，雅生活的業(yè)績(jī)預(yù)告中同樣對(duì)這兩項(xiàng)進(jìn)行計(jì)提。

雅生活公告稱(chēng)，預(yù)期股東應(yīng)占溢利下降主要是由于：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，集團(tuán)關(guān)聯(lián)方客戶(hù)面臨階段性資金流動(dòng)性壓力，導(dǎo)致關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)結(jié)算周期增長(zhǎng)，就關(guān)聯(lián)方客戶(hù)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行了計(jì)提減值撥備約人民幣2億元至3億元。

查詢(xún)過(guò)往財(cái)報(bào)，雅生活關(guān)聯(lián)應(yīng)收在2022年錄得大幅增長(zhǎng)，從2021年末的20.9億元增長(zhǎng)121%至2022年末的46.2億元。

截至2023年6月30日，雅生活應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)總額51.76億元。

與碧桂園服務(wù)在關(guān)聯(lián)應(yīng)收上進(jìn)行的計(jì)提相比，雅生活顯得相對(duì)較克制，但超50億的關(guān)聯(lián)應(yīng)收款如何收回也是投資者關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

此前，雅生活選擇了以資抵債的模式。去年6月，雅生活吸收了雅居樂(lè)附屬公司406項(xiàng)物業(yè)，包括347項(xiàng)住宅物業(yè)及59項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，位于茂名、長(zhǎng)沙、武漢及云浮，以抵消來(lái)自雅居樂(lè)2.82億的應(yīng)收款項(xiàng)。

物業(yè)資產(chǎn)抵債是地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方資金緊缺情況下，不少物企做出的選擇，但作為以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的物業(yè)企業(yè)而言，如何消化吸收物業(yè)資產(chǎn)也是一個(gè)問(wèn)題。

對(duì)于盈警，雅生活公告指出的第二個(gè)原因在于：過(guò)往年度收并購(gòu)的部分附屬公司業(yè)務(wù)拓展未能如預(yù)期開(kāi)展，集團(tuán)對(duì)該部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致部分附屬公司收入及利潤(rùn)下降，就商譽(yù)減值計(jì)提約人民幣4億元至5億元。

商譽(yù)與關(guān)聯(lián)應(yīng)收計(jì)提對(duì)雅生活利潤(rùn)合計(jì)產(chǎn)生至多8億元影響。

公告還指出了第三個(gè)原因：集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，外延增值服務(wù)的收入與利潤(rùn)占比下降，非周期業(yè)務(wù)占比提升及相關(guān)成本有所上升。

自2022年以來(lái)，受地產(chǎn)行業(yè)影響，物企經(jīng)營(yíng)情況受到挑戰(zhàn)，雅生活歸母凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)向負(fù)增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司2022年全年收入153.79億元，同比增長(zhǎng)9.2%；公司股東應(yīng)占利潤(rùn)18.4億元，同比下降20.3%。

2023年中期，雅生活錄得收入約77億元，同比增長(zhǎng)1.0%；股東應(yīng)占利潤(rùn)8.39億元，同比下降20.7%。有市場(chǎng)觀點(diǎn)指出，在上半年已有逾8億的歸母凈利潤(rùn)情況下，雅生活全年股東應(yīng)占溢利預(yù)期不足5億顯得反常，即使是剔除計(jì)提減值的影響，業(yè)績(jī)預(yù)告里的利潤(rùn)也顯得過(guò)低。

雅生活不僅僅預(yù)告了壞消息，值得關(guān)注的是，該公司預(yù)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入約人民幣9億元，較2022年同期大幅增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，主要由于集團(tuán)非周期業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)及業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)導(dǎo)致。

2022年財(cái)報(bào)顯示，雅生活期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-9.34億元，2023年中期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正，截至報(bào)告期末為1.7億元。

與之相對(duì)應(yīng)的，作為擁有最大在管規(guī)模的物企，碧桂園服務(wù)在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流方面一直保持著正向流入，2023年中期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額21.9億元，2022年末則為23.46億元。

隨著在管規(guī)模增速的放緩以及非周期性業(yè)務(wù)的萎縮，物企2023年也暫時(shí)難以擺脫盈利增長(zhǎng)困境，作為頭部的碧桂園服務(wù)和雅生活都面臨著凈利潤(rùn)大幅縮水的境況，其他中小物企也不容樂(lè)觀。

目前已發(fā)布業(yè)績(jī)或業(yè)績(jī)預(yù)告的物企中，僅有華發(fā)物業(yè)與建發(fā)物業(yè)迎來(lái)了盈利正增長(zhǎng)，金科服務(wù)預(yù)計(jì)虧損收窄至8億-11億元。

3月12日晚，弘陽(yáng)服務(wù)集團(tuán)有限公司發(fā)布盈利警告，預(yù)期截至2023年12月31日止年度的凈利潤(rùn)將介于人民幣1000萬(wàn)元至人民幣2000萬(wàn)元之間，較2022年同期9390萬(wàn)元下降79%至89%。

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