兩天前，新一輪救市政策出臺了，但市場期待的由政府大規(guī)模出資收儲積壓商品房，卻并沒有進一步的動作。雖然全國保交房工作會議也提出，商品房庫存較多的城市，政府可以以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。但這種做法實際上早就有城市在進行，收購量普遍都不大，有些城市才收購千把套，作用有限。
為什么地方政府不大量收購呢？關(guān)鍵是沒錢，目前絕大多數(shù)城市財政吃緊，債務(wù)率已經(jīng)很高，再拿出資金收購積壓商品房就很吃力。即便是銀行貸款，由于收購來的商品房無論是出租還是配售，收益率都很低，未必能覆蓋資金成本，銀行大規(guī)模放貸也得考慮安全性。
因此，地方政府要想大量收購商品房，除非國家有針對性資金政策，比如說專項債、大規(guī)模專項貼息貸款之類，才有可能實施。但目前國家仍只是鼓勵庫存較多的城市酌情收購，央行準備的配套資金也才3000億，下一步是不是會有更有力更大范圍的收儲政策措施，關(guān)鍵還是看新的房貸政策出臺后，市場反響如何。對此，云南房網(wǎng)昨天已經(jīng)有關(guān)分析。
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昆明目前還沒有收購存量商品房的計劃
雖然國家并沒有收儲商品房的統(tǒng)一部署，但確實也在鼓勵商品房庫存較多的城市酌情收購，那么，昆明會不會這么做呢？
昆明無疑是商品房庫存較多的城市，房價也下跌比較厲害，確實有政府收儲的必要，但由于目前還沒有相關(guān)的資金政策，真要收購就面臨錢從哪里來的問題。即便將用于建設(shè)保障房的資金轉(zhuǎn)為收購商品房，再加上銀行貸款，數(shù)量也不會有多大。
事實上，由于沒有國家層面的制度設(shè)計，資金問題難以解決，迄今已經(jīng)開始著手由政府收購商品房的城市，收購量普遍都不大。近日，有研究機構(gòu)統(tǒng)計了國內(nèi)計劃實施收儲商品房的城市，量最大的也只有蘇州市的一萬套計劃，天津、青島、長沙、福州、濟南等城市都只有幾千套，而且有些城市只收購當?shù)貒箝_發(fā)的項目，相當于自己為自己解套。
這也就是說，如果沒有國家層面的支持，如果只是靠各地政府自己籌措資金完成收購，頂天也就能收一萬套。而且目前有一萬套收購計劃的蘇州市，去年GDP高達2.46萬億，是昆明市的三倍還要多，和2020年云南省的GDP差不多。
去年，央行允許金融機構(gòu)向8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款，這8個城市是重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津，昆明并不在其中，而8個試點城市也正是收購存量商品房的主要地方政府。
因此，對債務(wù)率高、平臺公司資金緊張的昆明來說，即便要收購商品房，數(shù)量估計頂多也就有上千套，這對解決昆明的住房庫存的作用并不大。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，昆明主城現(xiàn)有新建住宅庫存約620萬平米，如果收儲其中的一兩千套，也就一二十平方米的數(shù)量，相當于昆明一個月的去化量，意義并不大。
而要有明顯效果，昆明市的收儲量恐怕要1萬套起步，至少百萬平米量級。而收儲這么多的商品房，即便按市售價的八折收購，需要的資金也要近百億。
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