10天前，滇池度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)局突然公布了龍湖攬境的規(guī)劃調(diào)整（規(guī)劃許可證附圖變更），令業(yè)界頗為驚訝，因為龍湖攬境早在兩年前就已開盤發(fā)售，今年上半年已精裝交付，怎么現(xiàn)在又進行規(guī)劃調(diào)整呢？
原來，龍湖攬境雖然地塊面積并不大，只有41.3畝，規(guī)劃有5棟住宅，兩年前發(fā)售的只是其中3棟，靠近南繞城高速的3號樓和5號樓卻一直未建，此次對建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖進行變更的，正是尚未建設(shè)的這兩棟。
一個并不大的地塊，僅僅對兩棟建筑的規(guī)劃進行調(diào)整，而且從公示看，調(diào)整并不涉及容積率、建筑面積、建筑密度、日照等指標，僅僅是對外立面局部、戶型細節(jié)進行了修改，由于調(diào)整幅度很小，外立面效果圖甚至看不出多大變化，龍湖這么做的意義到底在哪里呢？
奧秘就藏在調(diào)整內(nèi)容里。
根據(jù)公示，龍湖攬境未建的3棟和5棟，最大的規(guī)劃設(shè)計調(diào)整是局部增加了飄窗和設(shè)備平臺，而且調(diào)整主要體現(xiàn)在兩個端頭大戶型（183平米），中間143平米戶型的變化其實非常小。
對比變更前后的戶型平面圖就可以發(fā)現(xiàn)，龍湖攬境主要是增加了3棟和5棟兩個端頭大戶型（183平米）的飄窗，再就是將原來陽臺的一部分改為設(shè)備平臺，其余部分沒有變化。143平米戶型也都增加了飄窗，只不過增加的飄窗比較少。增加飄窗最多的是5棟東側(cè)184平米端頭戶型，估算增加的飄窗面積差不多在七八平米。
龍湖攬境5號樓標準層變更前后對比
很顯然，龍湖之所以對早已過規(guī)的攬境申請規(guī)劃調(diào)整，主要目的是增加兩棟未售住宅樓的可贈送面積，因為飄窗面積不計入容積率，所以整個項目的容積率并沒有變化，但不同戶型在增加飄窗以后，實得面積有所增加，得房率提高，對銷售有很大幫助。
包括攬境將原本就是陽臺的一部分改為設(shè)備平臺，可能也是出于增加贈送面積，提高得房率的考慮，因為按照規(guī)劃，符合標準的設(shè)備平臺也不計入容積率，而陽臺則是減半計算容積率。但從龍湖攬境變更前后的外立面效果圖看，調(diào)整設(shè)備平臺后，陽臺其實還是那個陽臺。
攬境樣板間中左側(cè)的窗戶將變成飄窗
總的來說，龍湖攬境在已經(jīng)交付一部分的情況下，對尚未銷售的兩棟住宅進行設(shè)計調(diào)整，能實現(xiàn)的幅度不可能有多大，目前公布的可能已經(jīng)是現(xiàn)有條件下的最大調(diào)整。龍湖之所以進行這番操作，原因其實也不復(fù)雜，主要就是為了給接下來的銷售增加籌碼，提高產(chǎn)品性價比、競爭力。
今年，隨著昆明規(guī)劃政策放寬，高贈送、高得房率已經(jīng)是大勢所趨，可是龍湖攬境幾年前就已過規(guī)，有三棟都已經(jīng)是現(xiàn)房，最大限度吃盡政策紅利是做不到了，但對未建樓棟進行微調(diào)還是有可能的，而如今比較寬松的規(guī)劃政策也給了龍湖申請調(diào)規(guī)的空間，龍湖的反應(yīng)也非常及時并有針對性。
從攬境的平面布局看，調(diào)規(guī)的3棟和5棟正好在南繞城高速旁，其中3棟更近，這對銷售來說是個不利因素，而今年以邦泰地產(chǎn)的幾個項目為代表的2024年新盤，受益于寬松的規(guī)劃政策，都做到了大陽臺、高贈送，有的項目甚至號稱“零公攤”，幾年前過規(guī)的攬境肯定無法做到，但局部調(diào)整增加幾個飄窗，多贈送幾個平米，可以在一定程度上對沖臨近高速的影響。
在滇池度假區(qū)核心位置，幾平米到10來平米的贈送，價值也不低了。
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