2011年的一紙限購令，讓樓市進(jìn)入了史無前例的霜凍期，原本居高不下的房價(jià)也因霜凍期的到來而有所下降。而進(jìn)入2012年，昆明樓市在春節(jié)前夕1月15日金尚俊園打響低價(jià)入市第一槍后，昆明樓市就陷入一個(gè)“低價(jià)入市”、大打價(jià)格戰(zhàn)的局面，各樓盤暗戰(zhàn)的暗戰(zhàn)，如江湖一般洶涌澎湃。這樣的局面一直持續(xù)到4月就速速扭轉(zhuǎn)。接下來的5到8月，昆明樓市無論是成交量還是成交面積上，都出現(xiàn)了節(jié)節(jié)攀升甚至不斷刷新紀(jì)錄的態(tài)勢(shì)，尤其是成交面積的連續(xù)4個(gè)月上漲，更是讓昆明樓市出現(xiàn)了淡季不淡的現(xiàn)象。到了傳統(tǒng)的金九銀十，昆明樓市卻因成色不足，而出現(xiàn)“旺季不旺”的情況。好在進(jìn)入11月份之后，昆明樓市土地供應(yīng)出現(xiàn)高潮，大量的土地出讓，給了房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠的信心，而開發(fā)商每個(gè)周末連綿不斷的營銷活動(dòng)，讓2012年最后時(shí)刻，上演了“逆襲”。

二手房市場(chǎng)波動(dòng)雖不如一手房那么大，但2012年的昆明樓市關(guān)乎二手房的事件卻不少。2012年3月7日云南房網(wǎng)以《西市震撼降價(jià)春城慧谷600多套房中介低價(jià)賣》的報(bào)道揭開了2012年昆明樓市多個(gè)在售項(xiàng)目變相降價(jià)的幕布。到了5月，有關(guān)昆明二手房的新聞話題更是接連不斷，從官方回應(yīng)昆明二手房個(gè)稅無調(diào)整到中原進(jìn)軍昆明二手房市場(chǎng)，從昆明地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)“0.4傭金時(shí)代”來臨到昆明房產(chǎn)中介出現(xiàn)包裝修包出租“變異體”，再到云南房網(wǎng)報(bào)道的昆明二手非住宅交易被課重稅部分住宅受株連，最后到昆明二手房產(chǎn)交易稅收評(píng)估征管系統(tǒng)5月31日起試運(yùn)行，無一不是關(guān)乎昆明二手房的。6月，榮城成立海外投資部的消息被曝光。10月，昆明二手房市場(chǎng)開始動(dòng)作頻頻，榮城地產(chǎn)成立代理中心以及10月16日昆明中原華龍人家與南亞風(fēng)情第一城兩家二手中介分行同時(shí)開業(yè)，讓我們看到了昆明樓市一二手聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)型后的新方向。而榮城、中原的策略相反的是昆明裕興不動(dòng)產(chǎn)不堪重負(fù)至50多家門店歇業(yè)以及昆明市場(chǎng)上三成以上的中介關(guān)門大吉，上演的正是樓市中“快魚吃慢魚”、“大魚吃小魚”“優(yōu)勝劣汰”的大戲。

綜合來看，2012年昆明二手房較往年整體走勢(shì)平穩(wěn)，二手住房成交均價(jià)7769.31元/平米，具體到每個(gè)片區(qū)單月的成交均價(jià)來看，多個(gè)片區(qū)的成交均價(jià)波動(dòng)大，大部分片區(qū)單月的成交均價(jià)在7000——9000元/平米之間。二手租房成交均價(jià)19.54元/平米，以18——28元/平米的月成交租價(jià)為主，新亞洲片租金最低，年平均租金價(jià)格不足15元，金星片、新迎片、金色片、關(guān)上片、金碧片、吳井片、翠湖片等片區(qū)租金較高，均在20元/平米以上。西市區(qū)二手住房、租房均價(jià)最低，北市區(qū)二手住房、租房均價(jià)均高于南市區(qū)。

2012年昆明樓市二手租、住房每月均價(jià)統(tǒng)計(jì)表

二手住宅成交均價(jià)7769.31元/平米多個(gè)片區(qū)均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)

據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年昆明二手住房每月成交均價(jià)較往年來看，是比較穩(wěn)定的一年，每月的成交均價(jià)無超過8000元/平米的情況，成交均價(jià)在7580.88——7962.68平米之間，以7600——7800元/平米的月成交價(jià)居多，翠湖片、廣福片、吳井片、金色片、鉑金片等5個(gè)片區(qū)的成交均價(jià)最高，均在8000元/平米以上，高新片、新亞洲片、新模片、梁源片、關(guān)上片等5個(gè)片區(qū)均價(jià)在7500元/平米以內(nèi)，全年平均成交均價(jià)為7769.31元/平米。

雖然2012年昆明每月成交均價(jià)都較為穩(wěn)定，但具體每個(gè)片區(qū)單月的成交均價(jià)來看，多數(shù)片區(qū)均價(jià)波動(dòng)是較大的。據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在榮城地產(chǎn)納入成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)的20個(gè)片區(qū)（包括新亞洲片、關(guān)上片、金碧片、高新片、紅塔片、新模片、金色片、梁源片、金源片、世紀(jì)新模片、怡園片、陽光片、銀河片、佳湖片、吳井片、新迎片、廣福片、金星片、鉑金片、翠湖片）中，除了梁源片和紅塔片兩個(gè)片區(qū)的每月成交均均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定外，其余18個(gè)片區(qū)的均價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的波動(dòng)。其中新模片、怡園片、金源片、世紀(jì)新模片等4個(gè)片區(qū)的價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較�。盒履Ｆ�2012年5月的成交均價(jià)為6773.32元/平米以外，其余片區(qū)的均價(jià)均在7000——7500元/平米之間；怡園片2月的成交均價(jià)為8063.442元/平米，12月的成交均價(jià)為8064.18元/平米，其余月份均價(jià)波動(dòng)不大；金源片9月的成交均價(jià)8496.53元/平米，10月成交均價(jià)8011.01元/平米，其余月份的波動(dòng)不大，都在7300——7800元/平米之間；世紀(jì)新模片6月的成交均價(jià)為8417.04元/平米，9月的成交均較為8447.55元/平米，其余月份的成交均價(jià)波動(dòng)不大。

余下的14個(gè)片區(qū)成交均價(jià)波動(dòng)均不規(guī)律，其中金碧片的波動(dòng)最大，金碧片年初的波動(dòng)較大，1月該片區(qū)的成交均價(jià)為6417.21元/平米，2月成交則漲至8549.651元/平米，每平米上漲2132.441平米，為年內(nèi)單月均價(jià)上漲最多的片區(qū)，3月成交均價(jià)繼續(xù)保持“8”字頭，4、5月的成交均價(jià)在7700元/平米左右，6月金碧片的成交均價(jià)再次回到“8”字頭，為8334.79元/平米，而7、8、9月份的均價(jià)分別為7743元/平米、7322.4元/平米、7593.71元/平米，10月該片區(qū)的成交均價(jià)漲至8747.22元/平米，較9月每平米上漲1153.51元，11月均價(jià)繼續(xù)攀升，11月的成交均價(jià)為9568.92元/平米，較10月每平米上漲821.70元/平米，而12月的成交均價(jià)又降至8029.98元/平米，較11月每平米下跌1438.94元，為2012年波動(dòng)最大的一個(gè)片區(qū)。

高新片1、2月的成交均價(jià)均為“6”字頭，3月漲至7069.71元/平米，4月降至6522.09元/平米，5月又漲至7316元/平米，6、7月降至“6”字頭，8、9、10月保持在7000元/平米左右，到了11月成交均價(jià)回歸6983.58元/平米，而12月又漲至7166.04元/平米，總體來看雖然高新區(qū)的均價(jià)波動(dòng)厲害，但漲跌價(jià)的幅度都不大。

2012二手住房上半年各片均價(jià)統(tǒng)計(jì)表

新亞洲片的成交均價(jià)與高新片相似，新亞洲片1月數(shù)據(jù)缺失，2月成交均價(jià)6922.39元/平米，3、4月的成交均價(jià)在7700元/平米，5、6月成交均價(jià)降至“6”字頭，7、8、9、10、11新亞洲片均價(jià)位置在7300——7950元/平米之間，到了12月成交均價(jià)又降至6134.61元/平米，較11月7590.79元/平米的成交均價(jià)，每平米下跌1456.18元。

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