轉眼之間，原昆八中地塊遭遇最后一次交易失敗已經有一個月了。目前，關于這塊早就是凈地的黃金地塊，到底是繼續(xù)苦等SKP，還是修改規(guī)劃另尋買家，還暫時沒有下文�？墒窃谙群笤獾教K寧環(huán)球和北京華聯(lián)的拋棄后，不由的讓市場對原昆八中地塊的命運捏一把汗。這塊土地是否有“毒”？為什么蘇寧環(huán)球和北京華聯(lián)都對它“始亂終棄”？
原昆八中地塊編號KC2010-47，面積約44.76畝，土地位于人民中路和五一路交匯處，臨近翠湖，距離正義路南屏街商圈和小西門商圈都很近，位置不能說不好。2010年首次掛牌出讓，就引來云南城投、蘇寧環(huán)球、俊發(fā)等企業(yè)的爭搶，最終，蘇寧環(huán)球以12.9億的高價擊敗對手，成功拿地。
原昆八中地塊原規(guī)劃為2東塔樓，其中一棟高280米，可遠眺翠湖
但令人意想不到的是，蘇寧環(huán)球摘得土地后并未如期開發(fā)，反倒在6年后將土地退給了昆明市。為什么當初拼盡力氣爭來的土地，最后卻拱手退出？蘇寧環(huán)球事后解釋說，是因為規(guī)劃限高未能達到當初拿地時承諾的條件。
雖然蘇寧環(huán)球退地了事，但是僅僅過了一年，五華區(qū)就與北京華聯(lián)達成意向協(xié)議，將在原昆八中地塊打造北京華聯(lián)旗下的高端百貨SKP。不過接下來的事令昆明人大跌眼鏡，盡管昆明市為了引進SKP不僅大幅度修改昆八中地塊規(guī)劃條件，而且不惜兩次下調土地出讓價格，但在上個月第三次降價并掛牌后，北京華聯(lián)并未如約拿地。
先后遭到蘇寧環(huán)球和北京華聯(lián)的拋棄，說明原昆八中地塊盡管位置優(yōu)越，但也存在許多硬傷。從土地性質看，昆八中地塊被限定為商業(yè)商務用地，能夠建設的物業(yè)類型本身就受到很大限制，只能考慮寫字樓、商業(yè)綜合體、酒店、公寓等，但商業(yè)地產在全國的行情都不看好，昆明的寫字樓、商場更是嚴重過剩，如果不是商業(yè)條件特別出色，或者是配套有大規(guī)模住宅，一般房企都不敢輕易涉足純粹的商業(yè)物業(yè)開發(fā)。
原昆八中地塊緊靠距離翠湖僅三四百米，周邊學校、醫(yī)院配套豐富
昆八中地塊所處的位置，距離昆明幾個主要商圈都有一段距離，本身孤立而缺乏足夠商業(yè)氛圍，周邊消費人口又很容易被其他商圈分流，商業(yè)環(huán)境并不是非常理想。更重要的是，昆八中地塊沒有直通地鐵的條件，盡管有地鐵5號線途經，但在此并無站點，而目前能否直通地鐵對商業(yè)成敗的影響很大。
假如昆八中地塊開發(fā)為高層寫字樓、公寓，其實比建成購物中心更有利，距此不遠的空間俊園，早在2010年就賣到2萬一個平方，說明這一帶的高檔公寓廣受市場認可，最早蘇寧環(huán)球也有此打算，可是由于規(guī)劃限高，蘇寧環(huán)球放棄開發(fā)。在與北京華聯(lián)達成協(xié)議后，昆明市將昆八中地塊的限高進一步降低到只有40米，幾乎喪失了開發(fā)為公寓等物業(yè)的可能性。
隨著實體商業(yè)衰敗，昆明市商業(yè)物業(yè)大量過剩，北京華聯(lián)反悔，原昆八中地塊堅持原有開發(fā)定位的可能性進一步降低。實際上，以這個地塊的條件，開發(fā)公寓、酒店、住宅都比商業(yè)綜合體更有市場前景。這里距離正義路步行街、昆明老街商圈只有咫尺之遙，不遠處是翠湖公園，對面是文廟和武成小學，云南省中醫(yī)院就在旁邊，到云大醫(yī)院也只有1公里，離地鐵3號線和5號線都很近……、
也許兩次被拋棄，三次遭流掛，將倒逼原昆八中地塊改弦更張，調整規(guī)劃。因為真正有“毒”的不是土地，而是削足適履的規(guī)劃定位。
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