掛牌2年多降了8萬才成交，昆明二手房為啥那么難賣？

在前有“停貸”風(fēng)波，后有新房“降價(jià)潮”的多重影響下，昆明二手房更難賣了。不少粉絲后臺(tái)留言，名下的二手房掛了快1年都沒人問津。云南房網(wǎng)還發(fā)現(xiàn)了個(gè)更極端的例子，貝殼平臺(tái)上有套近期成交的二手房，掛牌周期達(dá)到828天（約2.26年），最終成交價(jià)還比首次掛牌時(shí)降了8萬元，著實(shí)有點(diǎn)“慘”。

新亞洲片區(qū)某二手房掛牌2年多調(diào)價(jià)5次才賣出

根據(jù)平臺(tái)信息，這套房源在新亞洲片區(qū)，面積約148平，首次掛牌時(shí)價(jià)格為180萬，圍觀人數(shù)達(dá)到6055次，但實(shí)際去看房的僅有18次。應(yīng)該是不太好賣的原因，在它掛牌的828天里，先后經(jīng)過5次調(diào)價(jià)，最終成交價(jià)為172萬元，比首次掛牌時(shí)降了8萬元，計(jì)算單價(jià)約11613元/平。

1.1萬/平的成交單價(jià)并不高，即使是最開始的掛牌價(jià)也才1.2萬/平左右，說明二手房行情低迷已經(jīng)持續(xù)很長時(shí)間了。其實(shí)灣流海交房也才5年左右，和新房差不多，可是一旦進(jìn)入二手市場，定價(jià)立刻打折。和俊發(fā)灣流海比較接近的新盤是恒大城，恒大城去年推盤時(shí)價(jià)格在1.6萬以上，比二手房高得多。

這個(gè)位置的新房也賣1.1萬，那估計(jì)得靠搶，就連前陣子北三環(huán)外的江東鉑悅灣以1.1萬/平的單價(jià)開盤，一些房源立刻秒光。怎么換成了二手房，就突然不香了呢？

截至8月5日昆明全市在售二手房已達(dá)4.9萬套

昆明二手房賣不動(dòng)、價(jià)格低，首先是存量太大。

存量層面，以貝殼找房8月5日的平臺(tái)數(shù)據(jù)，昆明全市（含主城五區(qū)、晉寧、嵩明、東川、富民、宜良、石林、尋甸、安寧及祿勸）目前共有49149套二手房源在售。據(jù)了解，在去年1月時(shí)，全市二手房掛牌量還僅有26734套，一年半的時(shí)間，存量猛增80%，幾乎快翻倍。

熟悉昆明二手房市場的中介說，二手房源掛牌數(shù)量猛增，并不是想賣房的房東突然增加，而是去年以來二手房成交量大幅度下降，原來掛牌的還沒有賣掉，后面又有新的房源不斷掛出來，前后累加，導(dǎo)致市面上掛牌交易的二手房房源暴增。

為什么昆明二手房交易量從去年起大幅度下降呢？昆明中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，主要是二手房不容易貸款。從去年起，尤其是今年，金融機(jī)構(gòu)不太愿意給二手房放貸，即使要貸，條件也比較苛刻，比如要求貸款人信用記錄要比較好，首付比例提高，審批時(shí)間延長，還要審查資金來源等。

造成二手房貸款難的主要原因，又是央行對銀行的房地產(chǎn)貸款額度有限制，大型銀行的個(gè)人住房貸款占比不得超過32.5%，像招行、浦發(fā)銀行等中型銀行，這個(gè)比例下降到20%，而富滇銀行則只有17.5%。受此限制，許多銀行的貸款額度到八九月份就所剩無幾。相對來說，銀行更愿意將貸款額度給新房，因?yàn)殂y行同時(shí)也向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放巨額開發(fā)貸，幫助開發(fā)商賣房有利于順利收回開發(fā)貸。

另外，今年以來受大環(huán)境、房地產(chǎn)調(diào)控等因素的影響，昆明新房房價(jià)失去了過去幾年的上漲勢頭，近兩個(gè)月還出現(xiàn)了一定幅度的下跌，加上新房貸款更容易，許多原本有意購買二手房的客戶轉(zhuǎn)而購買新房。而二手房由于房源分散，許多房東不像開發(fā)商一樣有資金、業(yè)績的壓力，不愿意輕易降價(jià)銷售，使得二手房房價(jià)對市場供求狀況的反應(yīng)比新房要慢得多。

昆明二手房市場價(jià)格低迷，成交不易

昆明二手房不好賣，反過來又影響了新房的銷售。這是因?yàn)橐环矫�，一部分急需資金的二手房進(jìn)一步降價(jià)銷售，依靠價(jià)格優(yōu)勢搶新房的客戶。另一方面，有些二手房東是想買新房才賣舊房，也即“賣舊買新”，屬于改善型需求，二手房賣不出去新房也就遲遲無法購買。

在有些房價(jià)高的城市，改善型需求其實(shí)存在大量“賣舊買舊”的二手房交易，也就是把原來面積相對較小的舊房賣掉，再買一套面積更大的二手房，但昆明的中介承認(rèn)，昆明這種現(xiàn)象非常少，絕大多數(shù)是把原來相對較小的舊房賣掉，去買面積更大、條件更好的新房。從昆明二手房市場房源面積段統(tǒng)計(jì)看，市場上供應(yīng)量最大的也是面積在100平米以下的房源。

昆明二手房供應(yīng)戶型面積結(jié)構(gòu)（圖自：全國房價(jià)行情網(wǎng)）

根據(jù)全國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，昆明二手房存量最大的戶型面積段是沒有超過100平米的房源，占比47.83%，約占總房源數(shù)量的一半。

這批房東置業(yè)目標(biāo)多半已經(jīng)瞄向了改善，既然都“改善”了，再次購買和自己原來房子面積差不多、房齡差不多、環(huán)境和配套差不多的二手房，可能性不高，可是由于貸款政策等因素的影響，這批房東既無法及時(shí)賣掉舊房買新房，轉(zhuǎn)化為新房市場的有效需求；又不愿再買一套面積差不多的二手房，對新房和二手房兩個(gè)市場的去化貢獻(xiàn)都是負(fù)值。

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