今年以來(lái)，昆明房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯加速下滑趨勢(shì)。雖然昆明房?jī)r(jià)在兩年前就開(kāi)始下降，但直到去年底，新房（住宅）成交均價(jià)仍維持在1.3萬(wàn)/平米以上，從最高點(diǎn)1.5 萬(wàn)+到去年底的1.3萬(wàn)，昆明房?jī)r(jià)下滑用了差不多兩年時(shí)間。

但今年的降速開(kāi)始加快。

早在今年4月，云南房網(wǎng)就曾預(yù)測(cè)，昆明新房均價(jià)很可能將失守13000元關(guān)口，到了5月，當(dāng)月成交均價(jià)就跌破1.3萬(wàn)/平米，來(lái)到12551元/平米。到了8月，由于邦泰集團(tuán)又有均價(jià)萬(wàn)元以上的項(xiàng)目上市，導(dǎo)致昆明新房周成交價(jià)出現(xiàn)了低于1.2萬(wàn)的情形。

根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，8月第三周昆明新房成交均價(jià)僅為11747元/平米�？硕鸸嫉木鶅r(jià)略高一些，但也只有11817元/平米。上周，昆明新房成交均價(jià)略有上漲，但依舊低于1.2萬(wàn)，克而瑞的統(tǒng)計(jì)的均價(jià)是11958元/平米。

昆明房?jī)r(jià)下跌速度加快了

預(yù)計(jì)整個(gè)8月份昆明新房?jī)r(jià)格都不會(huì)高，因?yàn)?月份成交量比較大的幾個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格都比較低，其中連續(xù)成交套數(shù)排名第一的邦泰悅九章彩云，均價(jià)在7000元到9000元之間。另一個(gè)銷(xiāo)量居前的項(xiàng)目邦泰臻境，均價(jià)也才8000多。這兩個(gè)邦泰項(xiàng)目的成交量占昆明新房周成交近半份額，對(duì)大盤(pán)價(jià)格的影響非常大。

這段時(shí)間銷(xiāo)售量比較大的招商雍瓏府，售價(jià)也只有1萬(wàn)出頭。根據(jù)多方監(jiān)測(cè)，7月份以來(lái)推出1.2萬(wàn)元以下特價(jià)房的樓盤(pán)非常多，比如中鐵建西派城樾（1.18萬(wàn)）、中央雅府（8100元）、朝朝暮暮（11500元）、山海灣金瀾錦翠（10500元）、大華公園天下（10500元），最驚人的是首創(chuàng)譽(yù)華洲，特價(jià)房只要4900元/平米。

邦泰·悅九章·彩云均價(jià)在8000元上下，開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)（圖源：邦泰云南）

近段時(shí)間邦泰臻境和邦泰悅九章的暢銷(xiāo)，證明只要性價(jià)比優(yōu)勢(shì)能出來(lái)，銷(xiāo)量還是比較有保障。招商雍瓏府也是如此，由于地處巫家壩，精裝房的均價(jià)只要1萬(wàn)出頭，雖然開(kāi)發(fā)商血賠，但銷(xiāo)量確實(shí)也上來(lái)了。

與招商雍瓏府類(lèi)似的是中海寰宇天下，作為目前巫家壩最大的項(xiàng)目，前段時(shí)間推出的特價(jià)房?jī)r(jià)格很低，均價(jià)不到1.4萬(wàn)，最低的時(shí)候才1.1萬(wàn)，又是巫家壩核心位置的精裝現(xiàn)房，銷(xiāo)售量有了明顯增長(zhǎng)。

有了邦泰、招商、中海等房企的帶動(dòng)，昆明其他樓盤(pán)也不得不跟進(jìn)降價(jià)促銷(xiāo)，但如果價(jià)格不是一次性降到位，效果并不明顯，這也誘使部分開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)在價(jià)格上斗狠，導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體降速加快。

比較典型的例子首創(chuàng)譽(yù)華洲，這個(gè)項(xiàng)目位置、配套沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，又經(jīng)歷過(guò)停工風(fēng)波，開(kāi)發(fā)商資金上也存在問(wèn)題，但就是因?yàn)榻谔貎r(jià)促銷(xiāo)比較狠，好幾周的銷(xiāo)量都排在昆明新盤(pán)銷(xiāo)售榜前列。

首創(chuàng)譽(yù)華洲近期連續(xù)推出均價(jià)不到5000元的特價(jià)房，拉低昆明房?jī)r(jià)

問(wèn)題是房?jī)r(jià)怎么降才算比較狠，才算到位，其實(shí)是個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，在邦泰等房企的帶動(dòng)下，市場(chǎng)對(duì)低價(jià)的認(rèn)知閾值也在不斷提高。兩年前，同樣在呈貢的光明璟宸，曾經(jīng)憑借8000元的價(jià)格銷(xiāo)量領(lǐng)先，如今卻泯然眾人。

另一個(gè)導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格加速下滑的因素是二手房，昆明二手房掛牌量在上個(gè)月已經(jīng)創(chuàng)下了超過(guò)5萬(wàn)套的歷史紀(jì)錄，而掛牌價(jià)格也來(lái)到市場(chǎng)新低，只有11877元/平米，同時(shí)二手房的成交周期延長(zhǎng)到了180天以上。不斷增加且不斷降價(jià)的二手房，已經(jīng)成為影響新房定價(jià)和銷(xiāo)量的最重要因素。

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