許多人都注意到，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去幾年的大洗牌，為數(shù)不少的房企掉隊了，但萬科的優(yōu)勢反倒更大了，競爭力也更強了。在云南市場上也是如此。
今年一季度昆明房企銷售榜剛剛公布，榜單最顯著的變化，是入昆14載的云南萬科成功登頂，并且較大的領先優(yōu)勢勝出。在樓盤銷售榜上，萬科3個在售項目排名前15，是所有房企中最多的，其中開發(fā)多年已接近尾聲的萬科城，仍舊競爭力不減高居次席。
萬科在云南的市場地位提升，去年就已經(jīng)很明顯，去年萬科僅以微小的差距排在昆明房企銷售榜的第二位。而在全省排行榜上，雖然萬科僅僅進入了3個州市，項目數(shù)量也不多，卻仍舊占據(jù)亞軍位置。
過去幾年，萬科在云南沒有進入新城市，沒有增加新項目，不打價格戰(zhàn)，不玩現(xiàn)房銷售噱頭，好像也沒有什么刻意的市場動作，但市場占有率反倒提高了，競爭優(yōu)勢更大了，消費者對萬科的信任度也比以往大大增加。
一個明顯的例子是，這兩年，由于許多房企，甚至是頭部房企資金斷鏈、項目停工，或者是交付縮水，購房者出現(xiàn)了明顯的購買現(xiàn)房偏好，但對萬科卻沒有這個問題。用有些購房者的話來說，那就是“如果一定要買期房，最好買萬科的期房”。
了解近兩年市場現(xiàn)狀的人都知道，這是一張多么難得的“信任票”。
為什么經(jīng)歷了行業(yè)大洗牌和市場規(guī)則大調(diào)整，萬科的競爭優(yōu)勢反倒更大了？市場地位更高了？萬科果真是什么都沒有做，一切就“自然而然發(fā)生了”嗎？
事實當然沒這么簡單，過去這兩年，萬科在云南雖然沒有曾拓項目，擴大版圖，但卻一直在悄悄深挖“護城河”。
一季度昆明房企銷售金額TOP20（克而瑞數(shù)據(jù)）
云南萬科的護城河之一——城市運營
云南萬科護城河的重要組成部分，首先是城市建設與生活配套服務商的使命指導下的城市運營。
前些年，房地產(chǎn)在貨幣政策刺激下高歌猛進，黑馬頻出，高周轉(zhuǎn)、加杠桿、沖規(guī)模仍是行業(yè)主流。但隨著市場形勢巨變，最近兩年昆明房地產(chǎn)跌入低谷，不僅銷售大幅下跌，土地市場也陷入空前低迷，土地成交斷崖式下降，房企普遍拿地意愿不強，新項目越來越少，云南萬科也不例外，似乎進入了蟄伏期。
在這樣的極端市場環(huán)境下，開發(fā)商對拿地持謹慎態(tài)度，以等待和觀望為主，沒有徹底“躺平”已經(jīng)是很不容易了，不過，這種適用于大部分開發(fā)商的說法，對云南萬科來說，卻并不準確，或者說遺漏了更重要的東西。
如克而瑞報告所分析，昆明2021和2022年的土地成交量大幅縮減，以項目后續(xù)用地為主。而云南萬科正是其中一個，于去年9月拿下了七彩國際社區(qū)18.8畝的后續(xù)用地，持續(xù)推進項目整體藍圖的兌現(xiàn)。
萬科公園城市實景
七彩國際社區(qū)是云南萬科提出的開創(chuàng)性城市運營規(guī)劃和實踐，2021年6月，萬科發(fā)出倡議將在南市開發(fā)的多個項目（萬科大都會、萬科翡翠濱江、萬科五百里和萬科公園城市）統(tǒng)一定名為“七彩國際社區(qū)”，整個片區(qū)定位為“昆明現(xiàn)代國際綜合都市圈”，規(guī)劃面積約17平方公里，如此龐大規(guī)模的社區(qū)規(guī)劃，以往并沒有由房地產(chǎn)企業(yè)提出并主導的先例。這將是一個由多方共建面向昆明未來的國際性社區(qū)，滿足了城市空間張力釋放和社區(qū)建構(gòu)的多重需求，為昆明的區(qū)域發(fā)展提供了一種新模板。
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萬科為七彩國際社區(qū)補倉拿地，并不是基于一般地產(chǎn)項目和行業(yè)周期的開發(fā)邏輯，從這個例子更能說明的，是萬科深耕昆明14載，洞悉城市發(fā)展脈搏，把握發(fā)展?jié)摿涂臻g，以城市運營的理念為先導，努力踐行與城市共生共榮。
城市運營在很多開發(fā)商那里，多半是一句漂亮的口號，本質(zhì)上仍然是傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目開發(fā)邏輯主導，而對云南萬科說，14年深耕已牢固樹立了長期主義理念，城市運營成為必然的選擇。
在云南，萬科的長期主義與城市運營實際上一體兩面，表現(xiàn)在行業(yè)上行周期，穩(wěn)健布局和運營，絕不會貪功冒進，而到了下行階段，云南萬科則更為審慎，但也不會躺平，戰(zhàn)略與執(zhí)行依然篤定。
運營的穩(wěn)健與戰(zhàn)略的篤定，鑄就了云南萬科穿越周期的底氣，這兩年來，云南萬科除了在項目拓展和營銷層面保持穩(wěn)健作風，更值得稱道的是運營層面不斷深化細化，不管是城市運營還是社群運營，打造并深挖企業(yè)護城河，
如巴菲特所闡述的投資理念：“你們不要忘記經(jīng)營企業(yè)如同守城應當先考慮挖一條深溝，以便將盜賊隔絕在城堡之外……我們不一定要具備殺死惡龍的本領，只要躲開它遠一點就可以做得很好了”。所謂的護城河就是別的公司模仿不來，不容易被攻破的優(yōu)勢，類似核心競爭力，并且護城河應該是長期的，只有對手不能超越，才能稱得上護城河。
與城市共生的社區(qū)運營——護城河的另一面
與城市共生的社區(qū)運營理念，是云南萬科護城河的另一個重要組成部分。這方面通過這兩年云南萬科的一些成功案例就容易理解了。
過去兩年版納同樣經(jīng)歷了房地產(chǎn)低迷期，成交量價齊跌，而萬科恰恰在這段時間干了不少看似與項目營銷沒什么關(guān)系的大事，首先是曼賀納村的更新改造。
版納曼賀納村煥新前后實拍圖
曼賀納村位于萬科曼西緹項目南側(cè)，是一個有近300 年歷史的原始傣寨，擁有傣陶、傣銀、傣族織錦技術(shù)、傣族象腳鼓舞等珍貴的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳承，但傣寨古老的建筑逐漸破損，給村民的生活帶來了不便，原始的道路也在雨季泥濘不堪，阻礙著村民的出行，秉承與城市共建融合、助力鄉(xiāng)村振興的初心和對版納民族文化的熱愛，萬科主動介入，開啟百年古寨曼賀納村的煥新之旅。借鑒萬科其他城市的舊改項目經(jīng)驗，踐行“大曼西緹與城市縫合”的理念，讓城市、曼西緹、曼賀納村及洲際酒店成為一個一心三片的大格局。歷時2 年，這座百年古寨迎來了煥新，吸引了大批游客和附近業(yè)主居民休憩游覽，2022 年，曼賀納村榮獲“云南省旅游名村”稱號，成為版納城市更新與人文傳承的優(yōu)秀案例。
云南萬科與中科院版納熱帶植物園發(fā)起雨林守護計劃
同樣是版納，云南萬科在2021年還與中國科學院西雙版納熱帶植物園簽署了共建珍稀植物保護基地暨多樣性示范社區(qū)合作協(xié)議，云南萬科的雨林守護計劃正式啟動，萬科曼西緹作為西雙版納物種多樣保護的試點社區(qū)，將有多種珍稀且具有觀賞性植物，從封閉的科學院走出，移植到社區(qū)內(nèi)，成為人們?nèi)粘Ｉ钪械囊粏T，更有保護植物科普教育活動及認領計劃等在曼西緹等多個萬科社區(qū)上演。
自然導師帶領小朋友進行尋花識草
作為雨林守護計劃的延續(xù)，萬科隨后在公園城市、萬科城、萬科500里等多個項目開展“夢想旅行家4.0”、“陪伴季甜蜜課堂”活動，由版納植物園從事珍稀瀕危植物研究與保護、教育的專家團隊為自然導師，與青少年一起關(guān)注身邊植物多樣之美、共同守護珍稀瀕危植物，共同保護云南生物多樣性之美。
在云南，萬科的護城河如何打造？表面上看到的，是云南萬科最近兩年在社區(qū)運營和城市共生方面投入了很多心思，但深入來看，在市場大洗牌的特殊時期，萬科已經(jīng)打造出在品牌、產(chǎn)品、服務各個方面沒有短板的護城河。
而經(jīng)過深挖擴寬的護城河，不但保護著云南萬科取得領先業(yè)績，也奠定了萬科長足發(fā)展的后勁。
靜水流深——護城河才是跨越周期的秘訣
如前文提到的七彩國際社區(qū)，領先的開發(fā)運營模式已經(jīng)讓會展片區(qū)的區(qū)域面貌有了巨大的改變，人居環(huán)境和城市配套水平得到明顯改善，同時也帶動了城市界面和形象的整體提升。
萬科七彩國際社區(qū)去年業(yè)績亮眼
據(jù)統(tǒng)計，去年七彩國際社區(qū)萬科500里、大都會、翡翠濱江、公園城市四盤成交金額24.45億，成交套數(shù)約1102套，同年，公園城市完成一期634戶交付，萬科500里完成二、三、期2199戶交付，翡翠濱江完成1366戶交付，大都會完成1423戶交付。
萬科公園城市A5地塊園林已實景呈現(xiàn)
今年七彩國際社區(qū)的兌現(xiàn)還在繼續(xù)，除了七彩國際社區(qū)正在開啟的商業(yè)和產(chǎn)辦綜合配套開發(fā)與運營之外，本月底，公園城市還將迎來A5地塊的提前交付。
過去多年，萬科對市場大環(huán)境的風險預判一直很精準，從白銀時代、青銅時代，到那句著名的“活下去”，體現(xiàn)出萬科面對市場滿懷敬畏之心。這些論斷的另一面，則是萬科在推動轉(zhuǎn)型，在物業(yè)、商業(yè)、長租、物流等經(jīng)營性業(yè)務成型之外，萬科同時也在持續(xù)強化開發(fā)主業(yè)，并且總是能夠跨越周期，持續(xù)成長。
未雨綢繆，靜水流深。市場新格局下的云南萬科，不僅業(yè)績表現(xiàn)領先，而且通過14年的深厚積淀，憑借長期主義的運營理念，已率先拿到了房地產(chǎn)下半場的入場券。
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