觀點(diǎn)網(wǎng) 為了減輕集團(tuán)債務(wù)壓力，合景泰富仍在奔波之中。

8月15日晚間，合景泰富發(fā)布公告稱，公司旗下廣州合景控股、蘇州金和、蘇州上譽(yù)，以及項(xiàng)目公司蘇州景譽(yù)、蘇州卓譽(yù)，與綠城集團(tuán)簽定協(xié)議。

據(jù)此，蘇州金和出售蘇州景譽(yù)50%股權(quán)，蘇州上譽(yù)出售蘇州卓譽(yù)51%股權(quán)，代價(jià)分別為5.17億元和3.78億元。

同日，合景泰富另一公告稱，公司全資附屬公司杭州高信商務(wù)服務(wù)有限公司與綠城中國旗下杭州浙慶投資有限公司簽定協(xié)議，后者將向前者收購杭州致延投資有限公司50%股權(quán)，代價(jià)為11.77億元。

資料顯示，杭州致延投資擁有杭州綠城致延城市發(fā)展有限公司，并主要從事杭州春來曉園項(xiàng)目的開發(fā)。該項(xiàng)目總建筑面積為19.29萬平方米，為綠城與合景泰富合作項(xiàng)目。

至此，合景泰富一口氣拋出三個(gè)項(xiàng)目，且均被綠城接手，總代價(jià)為20.72億元。

資產(chǎn)清算

如果要給合景泰富出售事項(xiàng)定一個(gè)性，最好的詞是“退出”。

據(jù)了解，上述三個(gè)項(xiàng)目為合景泰富和綠城的合作項(xiàng)目，且截至公告日，項(xiàng)目均已基本完成開發(fā)任務(wù)。

用合景泰富的話來說，即“出售事項(xiàng)有助于集團(tuán)退出項(xiàng)目、妥善處理相關(guān)債務(wù)事宜，以及減少集團(tuán)整體未結(jié)清債務(wù)余額”。

具體來看，蘇州景譽(yù)和蘇州卓譽(yù)開發(fā)項(xiàng)目均為蘇州的住宅項(xiàng)目。前者為朗月濱河雅苑，總建筑面積13.7萬平方米，均價(jià)約28428元/平方米，總價(jià)區(qū)間273-581萬/套；后者為明月濱河，總建筑面積13萬平方米，主力戶型建面約103-130平方米，均價(jià)約28500元/平方米。

公告顯示，截至2023年6月30日，蘇州景譽(yù)和蘇州卓譽(yù)未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值分別為10.39億元、7.33億元。

此外，蘇州金和仍欠蘇州景譽(yù)貸款約2.71億元；蘇州上譽(yù)則欠蘇州卓譽(yù)貸款約4.32億元。而蘇州金和、蘇州上譽(yù)分別為合景泰富全資子公司；蘇州景譽(yù)、蘇州卓譽(yù)則為蘇州金和、蘇州上譽(yù)與綠城集團(tuán)的合資子公司。

于交易完成后，兩家目標(biāo)公司將成為綠城集團(tuán)旗下全資子公司。

鑒于上述欠款尚未償還，蘇州金和出售蘇州景譽(yù)的5.17億元股權(quán)款項(xiàng)，將抵消其2.71億元貸款后，以及抵消蘇州上譽(yù)所欠貸款中的5392.24萬元；而蘇州上譽(yù)出售蘇州卓譽(yù)的3.78億元款項(xiàng)，將悉數(shù)抵扣其所欠貸款。

此外，蘇州金和及蘇州上譽(yù)（廣州合景控股全資附屬公司）亦已同意動(dòng)用部分代價(jià)償付廣州合景控股結(jié)欠杭州綠城致延城市發(fā)展有限公司貸款3600萬元。

在償還上述所有欠款之后，合景泰富最終將自出售事項(xiàng)中錄得收益約200萬元，并表示將悉數(shù)用作營運(yùn)資金。

在出售杭州春來曉園項(xiàng)目中，由于廣州合景控股尚欠項(xiàng)目公司杭州綠城致延城市發(fā)展有限公司貸款未償還金額12.13億元，該筆債務(wù)在出售事項(xiàng)達(dá)成后，合景泰富將分兩期償還，首期在3個(gè)工作日內(nèi)償付3600萬元，剩余的11.77億元?jiǎng)t由綠城的并購款來抵消。

因此，待出售所得全部金額用作抵消貸款后，合景泰富將無應(yīng)收現(xiàn)金。而根據(jù)并購代價(jià)與銷售股權(quán)應(yīng)占資產(chǎn)凈值間的差額計(jì)算，合景泰富出售杭州春來曉園項(xiàng)目將得到收益160萬元。

通過上述出售事項(xiàng)，合景泰富將完全退出上述三個(gè)項(xiàng)目，且由綠城旗下公司完全持有。

重壓之下

看起來，此次出售蘇杭三項(xiàng)目是合景泰富為清算與項(xiàng)目公司之間的債務(wù)，但從全局來看，2022年至今，合景泰富已多次出售旗下資產(chǎn)，而此次出售事項(xiàng)只是其壓力下的冰山一角。

比如，去年7月出售香港項(xiàng)目公司50%股權(quán)及貸款予龍湖集團(tuán)，代價(jià)13億港元；9月，博楓資產(chǎn)管理向合景泰富、富力地產(chǎn)收購上海嘉譽(yù)云景租賃住宅項(xiàng)目，代價(jià)約13億元；11月，合景泰富向合作方香港置地出售成都攀成鋼項(xiàng)目，代價(jià)為3.71億元。

就債務(wù)情況而言，截至2022年12月31日，合景泰富的銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別約為460.57億元、272.12億元及21.21億元，負(fù)債比率由2021年末79.2%增至161.8%。

而截至2022年底，合景泰富的現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅有103.4億元，相較2021年同期的294.5億元下滑65%，短期償債壓力極大。

到了2023年，合景泰富仍舊在出售旗下資產(chǎn)。今年5月，合景泰富出售子公司上海兆景、上海錦怡100%股權(quán)予中國平安，該2個(gè)項(xiàng)目公司旗下合計(jì)開發(fā)有六個(gè)項(xiàng)目，其中涉及酒店、商鋪及停車位，總代價(jià)約7.5億元。

之后5月14日，合景泰富又因未能兌付一筆2023年到期美元債構(gòu)成違約；5月15日，旗下7只優(yōu)先票據(jù)暫停交易。境外債壓力也開始凸顯。

銷售層面，合景泰富也難言樂觀。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)日前發(fā)布的2023年1-7月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)來看，今年前7月份，合景泰富實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額152.06億元，較2022年同期201.1億元減少24.39%；實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額202.03億元，較2022年同期309.9億元減少34.81%。

此外，合景泰富發(fā)布的未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，該集團(tuán)及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的預(yù)售額為11.3億元，同比減少76.3%；預(yù)售建筑面積約為6.5萬平方米，同比減少70.7%。

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