前不久,昆明市自然資源規(guī)劃局公布了北市區(qū)麥溪村城改項(xiàng)目調(diào)整后的控詳規(guī)。關(guān)于此次調(diào)規(guī),不看也知道調(diào)整方向,基本上就是砍商業(yè)、增住宅、加學(xué)校、提高容積率幾點(diǎn),因?yàn)槔ッ魇羞@兩年城改項(xiàng)目的調(diào)規(guī)基本上都是這個(gè)套路,果然,實(shí)際公布的麥溪村調(diào)規(guī)方案也是如此。
麥溪村建筑密度很高,拆遷體量大、成本高,調(diào)規(guī)有合理性
具體來(lái)看,調(diào)整后的麥溪村控詳規(guī)將純商業(yè)用地從三塊砍成了一塊,還有塊60多畝的商住混合用地也變成了住宅用地,純住宅用地從之前的7宗約661畝,增加至11宗692畝。當(dāng)然更明顯的變化是提高住宅地塊的容積率,原來(lái)在龍泉路東側(cè)的住宅地塊容積率基本在2.5-2.8,但調(diào)規(guī)后猛增至3.72。
由于麥溪村城改項(xiàng)目有上千畝之多,所以調(diào)規(guī)后住宅可開(kāi)發(fā)面積著實(shí)增加不少。
這是個(gè)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)非常友好的規(guī)劃方案,基本按著房企的愿望來(lái)調(diào)整——你不是不愿意干商業(yè)嗎?那好,只保留一塊商業(yè)用地怎么樣?嫌容積率低是不是?增加!綠地多了,那就少一點(diǎn)。學(xué)校?既然住宅這么多了,配建學(xué)校管夠。
當(dāng)然,麥溪村調(diào)規(guī)并不是個(gè)案,去年以來(lái),昆明多個(gè)片區(qū)和項(xiàng)目的調(diào)規(guī)基本都是這個(gè)思路,總體都是往降低開(kāi)發(fā)難度,對(duì)房企友好的方向上走,比如建工技校片區(qū)舊改項(xiàng)目、東華北區(qū)舊改項(xiàng)目、關(guān)上老國(guó)貿(mào)片區(qū)改造項(xiàng)目、經(jīng)開(kāi)區(qū)小新冊(cè)村改造項(xiàng)目、西北新城東片區(qū)、下馬村二期、棕樹(shù)營(yíng)舊改等等,都是如此。
你不能說(shuō)這么調(diào)規(guī)不對(duì),昆明商業(yè)過(guò)剩,降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度肯定是必要的。住宅總體容易被市場(chǎng)消化,開(kāi)發(fā)商也愿意多建住宅,那就增加住宅用地。如果因?yàn)楦脑焱度氪螅~算不過(guò)來(lái),提高一點(diǎn)容積率自然不在話下。至于說(shuō)容積率高了建筑風(fēng)格單調(diào),居住舒適性下降,話雖不錯(cuò),可是低容的代價(jià)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?開(kāi)發(fā)活動(dòng)總得算經(jīng)濟(jì)帳對(duì)不對(duì)?
昆明商業(yè)過(guò)剩,新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)在大量削減商業(yè)開(kāi)發(fā)比重
總的來(lái)看,幾乎每一次調(diào)規(guī)都是對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)狀況和城市建設(shè)現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地塊自然條件與經(jīng)濟(jì)地理的回應(yīng),算得上有理有據(jù),但調(diào)整口徑越來(lái)越寬松,越來(lái)越照顧開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益也是不言自明的一個(gè)事實(shí)。有人甚至總結(jié)說(shuō),當(dāng)下有些規(guī)劃調(diào)整甚至有點(diǎn)“討好式調(diào)規(guī)”。
為什么會(huì)“討好”?當(dāng)然是生怕土地賣不出去,現(xiàn)在土地交易是買方市場(chǎng),房企出手謹(jǐn)慎,如果不是條件很好,房企寧愿袖手旁觀。如果土地賣不掉,地方政府財(cái)政收入受影響,一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)被套牢,尤其是城改項(xiàng)目,一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入巨大,類似于風(fēng)投,如果土地不交易,就相當(dāng)于被投資企業(yè)上不了市,長(zhǎng)此以往,不僅影響企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的積極性,更影響城改推進(jìn)。
昆明已經(jīng)有過(guò)城改項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)完成但土地?zé)o法出讓的例子,2021年,云南城投完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的白龍寺村115畝城改土地上市交易,但因無(wú)人報(bào)名拍賣取消。這塊地之所至今無(wú)法出讓,除了一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)云南城投資金吃緊無(wú)法實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)之外,也與地塊商業(yè)比重較高,外掛條件過(guò)多,開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)較重有關(guān)。
但問(wèn)題是雖然規(guī)劃調(diào)整已經(jīng)在盡量考慮開(kāi)發(fā)企業(yè)的接受程度,可是房企拿地的積極性卻并沒(méi)有調(diào)動(dòng)起來(lái),昆明市多次土地出讓仍舊以冷場(chǎng)告終,要不是本地幾家國(guó)企關(guān)鍵時(shí)候“救市”,狀況還要更加慘淡。
回過(guò)頭來(lái)再看麥溪村片區(qū)此次調(diào)規(guī),作為北市區(qū)又一重量級(jí)城改項(xiàng)目,雖然一級(jí)開(kāi)發(fā)主體是盤(pán)龍區(qū)國(guó)投,但社會(huì)投資人云南麥溪房地產(chǎn)公司的背后其實(shí)是萬(wàn)科。在天眼查等網(wǎng)站的資料中,干脆稱云南麥溪房地產(chǎn)公司是深圳地鐵集團(tuán)成員。眾所周知,深圳地鐵集團(tuán)是萬(wàn)科第一大股東。
萬(wàn)科在昆明已經(jīng)多年沒(méi)有拿地,如果沒(méi)有意外,上千畝的麥溪村城改項(xiàng)目將會(huì)是萬(wàn)科未來(lái)在昆明的重點(diǎn)項(xiàng)目,但如果規(guī)劃條件不是很有利,就算前期已經(jīng)投入很多,恐怕在拿地的關(guān)鍵時(shí)候萬(wàn)科也會(huì)猶豫。
現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候,昆明可得把萬(wàn)科留住了。
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