觀點(diǎn)網(wǎng) 前不久，醞釀已久的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，正式落地。
如今，不到一周時(shí)間，華潤(rùn)、萬(wàn)科、金茂、物美商業(yè)搶飲“頭啖湯”，迅速進(jìn)行了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)工作。
最新消息顯示，10月26日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)公開(kāi)信息顯示，華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏金茂購(gòu)物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、嘉實(shí)物美消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金4只產(chǎn)品申報(bào)。
如若此次申報(bào)成功獲批，華潤(rùn)、萬(wàn)科、金茂及物美商業(yè)將正式進(jìn)入公募REITs的發(fā)行階段。
作為首批申報(bào)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的4家企業(yè)，華潤(rùn)、萬(wàn)科們似乎拿出了最大的誠(chéng)意，從底層資產(chǎn)來(lái)看，華潤(rùn)以青島萬(wàn)象城作為首發(fā)資產(chǎn)，而萬(wàn)科則以杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)，金茂則以其首個(gè)覽秀城項(xiàng)目——長(zhǎng)沙金茂覽秀城作為底層資產(chǎn)。
對(duì)于首批4家企業(yè)的申報(bào)，資本市場(chǎng)的關(guān)注度并不低，畢竟，華潤(rùn)、萬(wàn)科們走出的第一步，很大程度上影響著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的未來(lái)路。
畢竟，首發(fā)基金的表現(xiàn)，很大程度決定了資本市場(chǎng)對(duì)于后續(xù)企業(yè)發(fā)行消費(fèi)REITs的態(tài)度，以及行業(yè)、企業(yè)的發(fā)行信心。
申報(bào)發(fā)行快通道
距離消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式落地僅6天，華潤(rùn)、萬(wàn)科、金茂及物美商業(yè)光速進(jìn)行了申報(bào)工作，搶飲“頭啖湯”。
10月26日，在證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)情況后，所涉及的發(fā)行主體陸續(xù)開(kāi)始釋放底層資產(chǎn)的信息。其中，華潤(rùn)計(jì)劃以青島萬(wàn)象城作為底層資產(chǎn)，而萬(wàn)科印力杭州西溪印象城作為底層資產(chǎn)進(jìn)行申報(bào)工作，金茂所涉及的相關(guān)資產(chǎn)為長(zhǎng)沙金茂覽秀城，物美則暫未披露更詳細(xì)信息。
對(duì)華潤(rùn)、萬(wàn)科們而言，光速申報(bào)足以看出企業(yè)的迫切性。
對(duì)上述企業(yè)而言，一方面，試水消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠有效盤(pán)活旗下存量商業(yè)項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率；另一方面，企業(yè)能夠?qū)⒘鲃?dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為金融產(chǎn)品份額，從而降低負(fù)債水平。
實(shí)際上，早在今年3月，監(jiān)管部門(mén)便首次文件明示，要將公募REITs擴(kuò)容至購(gòu)物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，彼時(shí)，便有不少商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)躍躍欲試。
其中，7月12日百聯(lián)股份率先宣布計(jì)劃將“上海又一城”購(gòu)物中心作為底層資產(chǎn)申報(bào)發(fā)行REITs。根據(jù)彼時(shí)的公告，上述基金暫定名為華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，由華安基金承做。
除了百聯(lián)股份，天虹股份亦公告稱，旗下天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司正在籌劃開(kāi)展消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的相關(guān)工作。
無(wú)獨(dú)有偶，萬(wàn)科在7月份的一次路演活動(dòng)中同樣透露，正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，本次申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)控股有限公司進(jìn)行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購(gòu)物中心。
合生商業(yè)羅臻毓在此前接受觀點(diǎn)新媒體的采訪時(shí)亦強(qiáng)調(diào)：“可能會(huì)將幾個(gè)主要商場(chǎng)，如合生匯、合生廣場(chǎng)放到REITs�！�
如今，伴隨著消費(fèi)基礎(chǔ)正式納入公募REITs行列，企業(yè)的發(fā)行工作更進(jìn)一步。
不過(guò)，觀點(diǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，于早期宣布發(fā)行計(jì)劃的企業(yè)當(dāng)中，目前僅有萬(wàn)科完成了申報(bào)工作，百聯(lián)、天虹等暫未更新動(dòng)態(tài)。
但在市場(chǎng)看來(lái)，此次華潤(rùn)、萬(wàn)科們的申報(bào)，無(wú)疑是打響了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的第一槍。
如若試水成功，接下來(lái)，將會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有方與資金方實(shí)現(xiàn)對(duì)接。
不僅如此，諸如華潤(rùn)、萬(wàn)科等企業(yè)，旗下仍有大量的商業(yè)資產(chǎn)，同樣能夠持續(xù)擴(kuò)募到現(xiàn)有基金，甚至進(jìn)行第二支、第三支基金的發(fā)行工作。
底層資產(chǎn)屬性
申報(bào)僅僅只是第一步，底層資產(chǎn)屬性如何？能否獲得資本的青睞？是市場(chǎng)更加關(guān)注的問(wèn)題。
據(jù)了解，華潤(rùn)此次基礎(chǔ)設(shè)施REIT的相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目為位于山東省青島市市南區(qū)山東路6號(hào)的購(gòu)物商場(chǎng)，項(xiàng)目公司為華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)的全資附屬公司華潤(rùn)置地（山東）有限公司。
觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，上述資產(chǎn)為青島華潤(rùn)萬(wàn)象城，于2015年4月30日開(kāi)業(yè)，體量達(dá)到45萬(wàn)平方米。
從項(xiàng)目區(qū)位來(lái)看，青島萬(wàn)象城位于市南區(qū)中央核心政務(wù)、商務(wù)區(qū)，東臨交通主干道山東路，地理位置較為優(yōu)越，同時(shí)，地鐵2號(hào)線與3號(hào)線交匯于此，交通便利。
按照本地媒體的報(bào)道，青島萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)4天的客流量就超過(guò)60萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)額突破5000萬(wàn)元，創(chuàng)造了青島商業(yè)新紀(jì)錄。
不過(guò)，開(kāi)業(yè)一年后，青島萬(wàn)象城的客流及銷(xiāo)售額出現(xiàn)下滑，隨后青島萬(wàn)象城進(jìn)行了定位及業(yè)態(tài)組合進(jìn)行了調(diào)整，第三方數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于2021年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額40億元，2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額45億元。
此外，從公告信息來(lái)看，預(yù)計(jì)公募基金將募集人民幣69.78億元。于建議上市時(shí)，華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)已發(fā)行基金份額總數(shù)約30%，而公眾基金份額持有人持有70%基金份額。
至于中金印力消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，根據(jù)萬(wàn)科在深交所發(fā)布招募說(shuō)明書(shū)顯示，該基金的資產(chǎn)方為萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。
據(jù)了解，杭州西溪印象城位于浙江省杭州市余杭區(qū)，毗鄰西溪濕地，從地理區(qū)位和周邊配套來(lái)看，整體較為優(yōu)質(zhì)。
項(xiàng)目A座于2013年5月開(kāi)業(yè)，其建筑面積19萬(wàn)平方米，可租賃面積8.2萬(wàn)平方米；B座于2018年12月底開(kāi)業(yè)，建筑面積7萬(wàn)平方米，可租賃面積1.7萬(wàn)平方米，被稱作是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心。
從營(yíng)業(yè)情況來(lái)看，第三方數(shù)據(jù)顯示，2020年，杭州西溪印象城客流突破1800萬(wàn)人次的客流，銷(xiāo)售額超過(guò)23億元，2021年、2022年，分別實(shí)現(xiàn)30億元、35億元的銷(xiāo)售額。
而金茂，此次發(fā)行REITs的相關(guān)資產(chǎn)為位于中國(guó)湖南省長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)梅溪湖環(huán)湖路1177號(hào)的長(zhǎng)沙金茂覽秀城，總投資額近20億人民幣，商業(yè)建筑面積約18.3萬(wàn)平方米，于2016年9月30日正式開(kāi)業(yè)。
這也是金茂商業(yè)的第一個(gè)覽秀城項(xiàng)目，坐落于長(zhǎng)沙百萬(wàn)級(jí)商圈梅溪湖國(guó)際新城內(nèi)，被譽(yù)為長(zhǎng)沙城市新名片，更被定義為中國(guó)金茂的“城市運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿”。
而伴隨著后續(xù)基金的分拆及上市，中國(guó)金茂將透過(guò)上海興秀茂將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)已發(fā)行基金份額總數(shù)約34%。
雖物美商業(yè)暫未披底層資產(chǎn)的信息，但僅從已經(jīng)披露的三家企業(yè)來(lái)看，無(wú)一例外，均選擇了較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)作為首發(fā)項(xiàng)目，其中，顯然也有自身的考量。
一方面，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能夠吸引更多優(yōu)質(zhì)資金的參與，如若發(fā)行成功，對(duì)于企業(yè)構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”商業(yè)閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金的高效運(yùn)轉(zhuǎn)有著重要意義。
另一方面，華潤(rùn)、萬(wàn)科邁出的一小步，亦在很大程度上影響著行業(yè)、企業(yè)對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行信心。
也因此，華潤(rùn)、萬(wàn)科們的第一戰(zhàn)，至關(guān)重要。
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