萬科來了龍湖卻走了，昆明公寓租賃市場(chǎng)遭保租房沖擊

前不久，國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓的最大玩家——萬科泊寓，在昆明發(fā)布了一份喜報(bào)，稱“力拓昆明，泊寓上新，昆明泊寓新增房間584間”。正是看到這張海報(bào)，許多昆明人才知道萬科泊寓已經(jīng)在昆明開業(yè)半年多了。

萬科泊寓在昆明首戰(zhàn)告捷

萬科是國(guó)內(nèi)最早進(jìn)入長(zhǎng)租房領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)，2016年，萬科正式推出長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”，并開始大規(guī)模拓展，到2022年，萬科泊寓管理的長(zhǎng)租公寓達(dá)16.66萬間，是國(guó)內(nèi)管理房間數(shù)量最多的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，大幅度領(lǐng)先于排名第二的龍湖冠寓。

萬科泊寓是今年才進(jìn)入昆明市場(chǎng)的，首店位于華洋五金機(jī)電市場(chǎng)對(duì)面的藝城紫金中心，今年4月才開始開放預(yù)訂，官方給出的價(jià)格是最低 1020元/月/間，但主打的40平米LOFT，對(duì)外價(jià)格是1223-1417元/月，按萬科泊寓的裝修、管理以及位置來說，也還不算高。

萬科昆明泊寓的租金價(jià)格相對(duì)較為實(shí)惠

也許正是因?yàn)橄鄬?duì)比較實(shí)惠，所以昆明泊寓在6月份開業(yè)后，很快就租滿了，萬科泊寓于是再接再厲繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，所以才在近期對(duì)外宣傳“新獲取房間584間”，但萬科昆明泊寓沒有說新增房間是否仍舊在紫金中心，如果不是，意味著萬科泊寓在進(jìn)入昆明的第一年，就已經(jīng)開第二家店了。

萬科昆明泊寓首店租滿，很快又新增584間房，似乎表明昆明長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前景廣闊，空間很大，但實(shí)際其實(shí)未必，因?yàn)榫驮谌f科泊寓進(jìn)入昆明后不久，更早進(jìn)入昆明市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓的第二大玩家龍湖冠寓，卻已撤出昆明好幾個(gè)月了。

萬科泊寓和龍湖冠寓是國(guó)內(nèi)集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)排名前二的品牌

龍湖冠寓2019年就進(jìn)入昆明了，首店設(shè)在人民西路的保利六合公寓樓，旁邊就是地鐵3號(hào)線體育館站，位置非常好，所以昆明龍湖冠寓的租金是比較高的，一室一廳的單身公寓月租差不多接近3000元，明顯高出昆明一般租賃住宅和其他長(zhǎng)租公寓不少。

昆明龍湖冠寓租金比較貴，除了地段因素外，品質(zhì)也比較高，但過高的租金讓冠寓的出租率一直較低，而且昆明冠寓投入運(yùn)營(yíng)到撤店，總共4年多時(shí)間，其中新冠疫情就占了3年，今年放開后又遇到經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步壓低了出租率，所以龍湖冠寓在今年8月以后即關(guān)店撤出昆明。

昆明龍湖冠寓品質(zhì)和租金都比較高

龍湖冠寓在昆明首戰(zhàn)失利，并不影響它在全國(guó)的地位，根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)，2022年龍湖冠寓累計(jì)已開業(yè)超11.6萬間房源，管理規(guī)模超過16萬間，穩(wěn)居行業(yè)第二。

但龍湖的年報(bào)顯示，盡管發(fā)展迅速，規(guī)模已經(jīng)是全國(guó)第二，可是長(zhǎng)租公寓要想賺錢卻并不容易，龍湖冠寓也是到2021年才有了盈利，當(dāng)年龍湖冠寓的收入為22.3億，僅盈利1.4億。2022年龍湖冠寓的收入達(dá)到24.4億，略有增長(zhǎng)，但因?yàn)槌鲎饴氏陆盗耍�盈利可能也不多�?/p>

龍湖冠寓撤出昆明，有首店成本高出租率低的因素，也有昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，年輕人收入下降，房租支出減少的因素，再加上從今年開始，昆明保租房開始上市，根據(jù)公開資料，未來即將投入市場(chǎng)的保租房房源非常多，保租房的運(yùn)營(yíng)企業(yè)除了原來的昆明市公租房公司現(xiàn)在的安居集團(tuán)外，昆明有10多家國(guó)企下場(chǎng)，連云南建投也涉足保租房業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)投入市場(chǎng)的保租房房源有2萬套之多，而價(jià)格卻比較低，給萬科泊寓、龍湖冠寓等國(guó)內(nèi)連鎖長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商帶來很大壓力。

根據(jù)瑋房研究院的報(bào)告，到今年10月，昆明租賃住宅的月租金中位數(shù)僅有23.4元/平米，在省會(huì)城市中排名倒數(shù)，無論是萬科泊寓還是龍湖冠寓，面對(duì)如此低的租金水平，盈利都是比較困難的。

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