前不久，有粉絲在云南房網(wǎng)微信公號留言，詢問地鐵5號線世博站的TOD上蓋項目是不是停工了？因為這位粉絲看到工地圍擋的拆除日期不再更新，已經(jīng)蓋了幾層的建筑好像也看不到有人施工。
地鐵5號線世博車輛段上蓋TOD是昆明僅有的幾個真正TOD項目之一，由昆明軌道集團負責開發(fā)，項目在2021年就已開工，但卻一直沒有正式名稱，云南房網(wǎng)早就覺得有些奇怪，因為這不像是個正常地產(chǎn)開發(fā)項目的常規(guī)做法。如果真的停工，其實也不意外。
為了一探究竟，云南房網(wǎng)近日到5號線世博上蓋TOD項目現(xiàn)場去看了一下，發(fā)現(xiàn)果然如粉絲所說，原本應該在工地圍擋上公示的拆除日期，卻只剩幾個框，沒有具體時間，看起來施工單位也無法確定拆除時間，所以停止更新了。
5號線世博車輛段上蓋TOD圍擋上的拆除倒計時牌已停止更新
而從工地外圍看，項目已經(jīng)蓋到了3層（實際應該是蓋下一層），從白龍路一側確實看不到有人施工的跡象，而3層上面則直接鋼筋外露，沒有進一步施工的跡象，不過已經(jīng)蓋好的一二層（實際分別是蓋下二層和蓋下三層）倒是有燈光和聲響，似乎里面有人的施工。
在白龍路看到的世博車輛段TOD蓋下部分已主體完工，蓋上卻是待建狀態(tài)
在東三環(huán)一側的項目部所在地，現(xiàn)場值守人員說沒有停工，只是施工地點集中在項目靠近最里面的部分，現(xiàn)場有幾臺塔吊在作業(yè)，也能看到工人工作的場面，工地上也有車輛進出，確實不像是停工。從整個建設現(xiàn)場看，這個項目的蓋下部分經(jīng)過3年建設，其實主體已基本建成，但原本與蓋下部分是一個整體的蓋上部分，卻處于待建狀態(tài)。
為什么本來還要繼續(xù)建設的上蓋部分，卻沒有進一步施工，以至于讓外界以為是停工了呢？這就要說的5號線上蓋TOD的復雜開發(fā)計劃了。
根據(jù)昆明軌道集團公布的5號線世博上蓋TOD資料，目前已經(jīng)基本完成建筑主體的，其實是這個項目的蓋下部分，只不過這里正好是個坡地，所以靠近白龍路一側的所謂蓋下部分，看上去其實在地面以上。
世博車輛段上蓋TOD項目由關系愛4層空間和蓋上233畝開發(fā)用地構成
但世博上蓋TOD并不是只有蓋下部分，甚至從規(guī)模來說，蓋上部分才是大頭。根據(jù)軌道集團的招商資料，世博上蓋TOD項目的蓋上部分占地有233.51畝，分為A1和A2兩個地塊，其中A1地塊有227.6畝，是二類居住用地，容積率2.23；A2地塊只有5.91畝，屬于商業(yè)用地。
蓋上和蓋下加起來，5號線世博TOD項目的體量實在不小，而且既有商業(yè)又有容積率不高的住宅，如果建成，規(guī)模將超過昆明第一個TOD項目——樞紐曜城。
世博上蓋TOD俯視效果圖
然而規(guī)劃雖好，軌道集團自己并無力獨立開發(fā)，連蓋上土地也還沒有拿，所以早在去年9月，軌道集團就對外發(fā)布了5號線世博車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)項目招商信息，尋求合作開發(fā)，合作方式不限。
在去年昆明軌道集團舉辦的招商推介會上，5號線世博車輛段上蓋TOD項目也是被推介的項目之一，而且披露了更多信息。根據(jù)招商資料，世博車輛段上蓋TOD的蓋上土地（A1、A2）將整體出讓，總價為22.32億元，綜合樓面地價為6160元/平米。
世博上蓋TOD項目蓋下空間和蓋上住宅的空間關系
說實話，作為TOD項目，又在世博園旁邊，地塊容積率不高，這個地價并不算高，但要讓昆明軌道集團自己拿22億買地，然后開發(fā)，肯定是心有余而力不足，所以昆明軌道集團才對外尋求合作，希望有實力的開發(fā)商出面拿地，在軌道集團已經(jīng)基本完成的蓋下部分基礎上開發(fā)住宅項目。
因此，5號線世博上蓋TOD的開發(fā)模式很可能是這樣：蓋下部分已經(jīng)有軌道集團自己開發(fā)，現(xiàn)也接近主體完工，蓋上部分則由其他投資方獨立或者與軌道集團合作開發(fā)。這也就能理解，為什么這個項目的蓋下部分已經(jīng)快完工了，卻連個正式案名都沒有，其實軌道集團是在等待蓋上部分落實開發(fā)方式后，與蓋下部分合并為一個整體再推向市場。
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